인천지방법원 2026타경324. 인천 연수구 옥련동 송도아르띠에힐스 제2동 3층 303호입니다. 감정평가상 용도는 도시형생활주택(다세대)이며, 철근콘크리트구조 5층 건물에 위치합니다. 현재 소유자로 등기된 문성준은 2021.12.08 이 부동산을 거래가 200,000,000원에 취득했습니다. 이후 2021.12.23 주금석을 근저당권자로 하는 채권최고액 105,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다.

일반적인 후순위 근저당권이나 압류만 놓고 보면 매각에 따른 말소 구조를 파악하기 어렵지 않습니다. 하지만 이 사건은 근저당권보다 먼저 전입한 점유자가 있다는 점에서 권리분석의 방향이 달라집니다. 박재홍의 전입일은 2021.03.29로 근저당권 설정일보다 앞섭니다. 실제 주택 인도 및 점유의 계속 여부, 임대차관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부까지 확인해야 매수인이 부담할 권리를 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심

말소기준권리는 2021.12.23 주금석 근저당권입니다. 채권최고액은 105,000,000원이며, 제공된 권리분석에서는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2023.11.27 영등포구의 압류와 2026.05.27 경매개시결정도 말소기준권리 이후의 등기입니다.

한편 2017.02.16 설정된 서울경기양돈축산업협동조합의 109,200,000원 근저당권은 2017.05.31 해지로 이미 말소되었습니다. 2016년 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁등기도 2017.02.16 말소되어 현재 존속하는 신탁권리로 보지는 않습니다.

② 임차인 분석 — 선순위 전입자의 보증금 미상

현황조사 및 매각물건명세서상 확인된 실제 점유자 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 점유자로 분류됩니다. 전입일만으로 대항력과 보증금 인수액을 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)

아래 배당표는 확인된 채권최고액을 기준으로 한 계산상 배분입니다. 박재홍의 보증금과 우선변제 여부가 확정되지 않았고, 조세채권의 배당 내용도 확인되지 않았으므로 실제 법원 배당결과와 달라질 수 있습니다.

집행비용 2,760,000원은 추정치입니다. 경매개시결정 관련 배당액 0원은 채권액을 확인할 수 없어 계산에서 제외했다는 의미입니다. 임차보증금, 당해세 및 최우선변제 등을 반영하지 않은 단순 배당 시뮬레이션이므로 계산상 잔여금 32,240,000원이 실제 소유자에게 지급된다고 보장할 수 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 변화

신건 최저매각가는 140,000,000원입니다. 1회 유찰하면 112,000,000원, 2회 유찰하면 89,600,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 제공된 채권 배당 계산에서는 2회 유찰 시 근저당권 관련 미배당이 발생합니다.

그러나 이 회차별 가격만으로 수익성을 판단하는 것은 위험합니다. 선순위 임차보증금이 실제로 존재하고 매수인에게 인수된다면, 낙찰가 하락으로 얻는 이익이 줄어들거나 없어질 수 있기 때문입니다. 특히 인수되는 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 총 취득부담이 보증금 수준으로 사실상 고정되는 현상도 발생할 수 있습니다.

⑤ 시세 비교 — 가격 메리트 판단 보류

현재 확인된 가격 자료는 감정가와 최저매각가, 소유자의 과거 취득 거래가입니다. 동일 건물·유사 다세대주택의 최근 실거래가격이나 최근 가격 추세는 확인되지 않았습니다.

소유자의 2021년 취득 거래가 200,000,000원과 현재 최저매각가 140,000,000원에는 차이가 있습니다. 하지만 과거 한 건의 거래가만으로 현재 시세를 추정할 수는 없습니다. 건물 상태와 시장환경이 달라질 수 있기 때문입니다.

특히 이 사건은 보증금 인수액조차 확정되지 않았습니다. 따라서 가격 비교의 기준은 단순한 최저매각가가 아니라, 낙찰가에 실제 인수보증금을 더한 실질취득비용이어야 합니다. 이 금액이 확정되기 전에는 가격상 매력을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 연수구 옥련동 소재 옥련중학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트 및 다세대주택 등이 분포하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 이용상태. 도시형생활주택(다세대)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 치장벽돌 쌓기 마감, 창호는 플라스틱 샷시 등으로 구성되어 있습니다.
• 설비. 도시가스 보일러에 의한 난방설비, 위생 급·배수설비, 승강기 설비 및 화재탐지 설비가 설치되어 있습니다.
• 접도. 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접합니다. 토지는 254-3 및 254-4 두 필지가 하나의 공동주택 부지로 이용되고 있습니다.
• 용도지역·규제. 제1종일반주거지역이며 상대보호구역과 과밀억제권역에 해당합니다. 감정평가 요항표에는 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재되어 있습니다. 매각 시점의 지정 연장 여부와 적용 범위는 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 개별 호수 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 호수의 면적·층·내부 상태와 주변 유사 물건의 거래가격에 따라 매도 가능 가격이 달라질 수 있습니다. 현재 실거래 비교자료가 확인되지 않아 구체적인 환금성 수준은 판단을 보류합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입자 확인. 박재홍의 2021.03.29 전입이 말소기준권리보다 앞섭니다. 실제 임대차 및 대항력 성립 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
• 임차보증금 확인. 보증금이 미상이므로 낙찰자 인수 위험을 금액으로 평가할 수 없습니다. 임대차계약서와 관련 원본 서류를 통해 보증금을 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 임차인의 우선변제권 및 배당요구 여부에 따라 배당과 인수 관계가 달라질 수 있습니다.
• 매각물건명세서 확인. 매수인에게 인수되는 임차권이나 보증금 관련 기재, 특별매각조건 등을 직접 확인해야 합니다.
• 파산재산 처분관계 확인. 소유자 파산선고 및 파산자 망 문성준의 상속재산에 대한 청산 목적 경매입니다. 파산관재인 관계, 경매 진행 경위와 매각조건을 확인해야 합니다.
• 조세 압류 확인. 2023.11.27 영등포구 압류가 존재합니다. 압류등기의 말소 여부와 별개로 조세채권의 종류·법정기일·배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 산정. 낙찰가에 인수보증금이 더해지는 구조인지 확인하고, 취득 관련 비용과 명도 부담까지 고려해야 합니다.
• 최근 실거래 확인. 인근 도시형생활주택·다세대주택의 최근 거래를 확인해 실질취득비용과 비교해야 합니다.
• 현장조사. 실제 점유자, 내부 상태, 관리비 체납 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 최신 매각조건을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 선순위 보증금이 먼저다”

인천 송도아르띠에힐스 303호는 신건 최저매각가가 140,000,000원인 도시형생활주택입니다. 주금석 근저당권 105,000,000원이 말소기준권리이고, 그 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 박재홍의 전입일 2021.03.29가 말소기준권리 설정일 2021.12.23보다 앞선다는 사실이 결정적인 변수입니다. 보증금과 확정일자, 실제 임대차관계 및 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태에서는 매수인이 인수할 금액을 확정할 수 없습니다. 여기에 파산재산 청산이라는 사건 특성까지 있으므로 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와 동일하게 접근해서는 안 됩니다.

유찰로 최저매각가가 낮아지더라도 선순위 보증금 인수 가능성이 남아 있다면 실질취득비용은 예상보다 높을 수 있습니다. 최근 시세와의 비교도 인수액 확인 이후에야 의미가 있습니다.

최종 결론: 권리 위험 미해소, 가격 판단 보류. 이 사건의 승부처는 낮은 낙찰가가 아니라 선순위 전입자의 실제 권리와 미배당 보증금 인수 여부를 얼마나 명확히 확인할 수 있는가에 있습니다.