인천지방법원 2026타경436. 인천광역시 남동구 남촌동 304-3에 위치한 삼영빌라(B동) 4층 402호입니다. 전용면적은 34.36㎡, 전체 13세대 규모의 다세대주택으로, 1992년 5월 23일 준공됐습니다. 현재 소유자는 백주현이며, 2019년 12월 24일 77,000,000원에 취득한 것으로 등기돼 있습니다.

2020년 1월 14일 설정된 신한은행 근저당권 46,080,000원이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금·중소기업은행·중소벤처기업진흥공단 등 여러 기관의 가압류가 이어졌고, 신한은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 후순위 채권 규모는 상당하지만, 채권이 크다는 사실만으로 낙찰자가 해당 채무를 승계하는 것은 아닙니다.

오히려 핵심은 가격입니다. 2021년 9월 실거래가 68,000,000원이었던 동일 면적 주택은 2024년 3월 50,000,000원에 거래됐습니다. 제시된 가격 추세는 -26.5%이며, 이번 최저가는 마지막 확인 거래보다 13,000,000원 높습니다. 다만 마지막 거래 자체가 2024년이므로, 2026년 현재 시세는 추가 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸

현재 소유자인 백주현 명의의 소유권이전은 2019년 12월 24일에 이뤄졌습니다. 이후 신한은행 근저당권이 설정됐으며, 2025년부터 여러 기관의 가압류가 집중적으로 등기됐습니다.

특히 신용보증기금의 청구금액은 582,000,000원, 중소기업은행은 181,040,210원으로 물건 감정가보다 큽니다. 하지만 두 가압류 모두 말소기준권리보다 늦게 설정됐으므로 원칙적으로 매각에 의해 소멸합니다. 채권자에게 배당되지 못하는 금액과 매수인이 인수하는 금액은 구분해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 인수 추정 0원, 점유 확인 필요

조사된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인의 인수액은 0원으로 계산됩니다.

다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지 또는 다른 이해관계자인지는 확인되지 않았습니다. 따라서 임차인이 없다는 조사 결과만으로 점유자 부재나 대항력 있는 임차인의 부존재까지 확정할 수는 없습니다.

매각물건명세서에는 토지에 관한 별도등기가 있으나 효력이 없다는 내용이 기재돼 있습니다. 따라서 해당 별도등기 자체가 매수인에게 인수되는 권리로 판단되지는 않지만, 입찰 전 명세서 원본과 토지등기를 대조하는 것이 안전합니다.

또한 현관문 앞에 전기사용계약 해지 안내문이 부착돼 있었다는 내용이 확인됩니다. 이는 전기사용 상태를 점검해야 한다는 신호입니다. 실제 공실 여부를 확정하는 근거는 아니므로 현장 방문을 통해 점유 및 전기·설비 상태를 확인해야 합니다.

③ 실거래 비교 — 가격보다 먼저 확인할 하락 추세

삼영빌라(B동)의 동일 면적 34.36㎡ 거래 내역입니다. 확인되는 실거래는 2건으로, 거래 표본이 적습니다. 마지막 확인 거래는 2024년 3월이므로 최신 시장가격을 판단할 때는 시점 차이에도 주의해야 합니다.

최근 비교평균은 최근 12개월 평균으로 분류된 수치지만, 확인되는 최신 거래일은 2024.03입니다. 따라서 실제 최근 12개월 거래인지 기준기간을 재확인해야 하며, 이를 2026년의 확정 시세로 간주해서는 안 됩니다.

전체 실거래 평균은 59,000,000원으로 감정가 대비 106.8% 수준입니다. 그러나 이 평균에는 2021년의 68,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 오래된 고가 거래가 평균을 끌어올릴 수 있으므로, 가격 판단에서는 마지막 거래인 50,000,000원과 하락 추세를 더 중요하게 살펴야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)

최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 신한은행 근저당권에 배당한 뒤, 남는 금액이 후순위 가압류 채권에 배당되는 것으로 계산돼 있습니다.

집행비용 1,534,000원은 추정치입니다. 신한은행 배당액은 실제 청구액 35,534,414원이 아닌 채권최고액 46,080,000원을 기준으로 계산됐습니다. 실제 배당은 채권계산서·우선변제채권·조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시 가격·미배당 시나리오

현재는 유찰 이력이 없는 신건입니다. 향후 유찰이 발생한다고 가정하면 최저가와 미배당액은 다음과 같이 변할 수 있습니다. 아래 금액은 실제 낙찰가격이 아닌 회차별 가정금액입니다.

1회 유찰 가정가격은 50,400,000원으로 마지막 확인 거래인 50,000,000원과 거의 같은 수준입니다. 따라서 1회 유찰만으로 뚜렷한 가격 경쟁력이 확보된다고 단정하기 어렵습니다.

2회 유찰 가정가격은 40,320,000원으로 마지막 거래가격보다 낮아지지만, 실제 시세·건물 노후도·수리비·점유상태를 함께 평가해야 합니다. 단순히 유찰 횟수가 늘었다는 이유로 안전한 투자라고 볼 수는 없습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 남촌동 소재 남촌도림동행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대가 형성돼 있습니다.
• 교통. 해당 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며, 외벽은 몰타르페인트 및 치장타일 마감, 창호는 섀시 창호입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·도로. 토지는 인접지와 대체로 평탄하며 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다. 남측 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한사항이 확인됩니다.
• 토지거래허가 관련. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재돼 있습니다. 기재된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로, 입찰 시점의 실제 지정 상태와 적용대상을 확인해야 합니다.
• 토지 지표. 토지면적 323.0㎡, 공시지가 1,172,000원/㎡로 확인됩니다. 이는 토지 관련 지표이며 해당 호실의 개별 시세와 동일한 의미는 아닙니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 13세대의 소규모 다세대주택이며, 확인되는 동일 면적 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적고 가격 하락 이력이 있어 매도 가능가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세를 다시 확인. 마지막 확인 실거래는 2024.03의 50,000,000원입니다. 입찰 예정일인 2026.11.12에 앞서 인근 유사 다세대주택의 실제 거래가격과 매물가격을 재확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 신건 최저가 63,000,000원은 최근 비교가격 대비 126.0%입니다. 전체 평균 59,000,000원만 기준으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
• 전입·점유관계 확인. 조사된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 보증금, 확정일자 및 점유개시 시점을 확인해야 합니다.
• 국세 압류 확인. 서인천세무서장 관련 압류가 존재합니다. 압류등기의 소멸 여부와 별개로 조세채권의 우선순위 및 실제 배당 영향을 검토해야 합니다.
• 전기사용 상태 점검. 현관 앞 전기사용계약 해지 안내문이 확인됐습니다. 실제 전기 공급 상태와 재사용에 필요한 절차, 설비 이상 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 상태 확인. 1992년 준공된 건물의 최상층 호실이므로 옥상 방수, 누수, 창호, 난방 및 내부 수리 필요성을 현장에서 점검해야 합니다.
• 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서에는 효력 없는 토지 별도등기가 기재돼 있습니다. 등기사항전부증명서와 매각조건을 대조해 인수 사항이 없는지 재확인해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 관리비 미납 여부와 공용부분에 관한 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 유찰 가정 검토. 1회 유찰 시 50,400,000원, 2회 유찰 시 40,320,000원의 시나리오를 검토하되, 실제 매각조건·시세·수리비를 반영해 판단해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 직전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 좋은 매수가격”

이 사건은 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확한 다세대주택입니다. 말소기준은 2020년 1월 14일 신한은행 근저당권이며, 그 이후의 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 예상배당에서 864,660,568원의 채권 미배당이 발생하더라도 이를 낙찰자가 그대로 인수하는 것은 아닙니다.

하지만 권리 소멸과 별개로 확인해야 할 위험도 남아 있습니다. 임대관계 미상, 국세 압류, 전기사용계약 해지 안내문, 건물 노후도와 실제 내부 상태가 그것입니다. 따라서 추정 인수액 0원을 모든 부담의 부재로 해석해서는 안 됩니다.

가격은 더욱 보수적으로 봐야 합니다. 2021년 68,000,000원이던 거래가격이 2024년에는 50,000,000원으로 낮아졌고, 제시된 추세는 -26.5%입니다. 그런데 신건 최저가는 63,000,000원으로, 마지막 확인 거래의 126.0%에 이릅니다. 거래 표본도 2건뿐이라 현재 시장가격의 불확실성이 큽니다.

결론은 ‘권리상 조건부 양호, 가격상 신건 입찰 보류’입니다. 저환금성 위험이 있는 소규모 다세대주택인 만큼, 현재 확인되는 가격만으로 높은 평가를 주기 어렵습니다. 추가 시세 조사와 점유·조세 확인을 마친 뒤, 실제 매도가격을 고려한 보수적인 입찰가를 설정하는 것이 적절합니다.