인천지방법원 2026타경451. 인천광역시 계양구 계산동 334-41, 하나로빌라트 1동 4층 401호 다세대주택입니다. 이번 경매의 핵심은 국민은행 근저당권의 설정일인 2018년 5월 15일입니다. 이 날짜가 말소기준권리가 되며, 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸하거나 이미 말소된 것으로 확인됩니다.

국민은행 근저당의 채권최고액은 7,200만원입니다. 신청채권자의 청구금액은 48,314,672원으로 채권최고액과 차이가 있으므로 실제 배당액은 신고채권과 채무잔액을 확인해야 합니다. 또한 전입자 1명이 확인되지만 보증금이 미상입니다. 따라서 등기상 권리관계가 단순하다는 사실만으로 임차인 관련 확인까지 끝난 물건으로 보아서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 기준점

등기부상 과거 한국주택은행·한국외환은행·계림신용협동조합·인천축산업협동조합 등의 근저당권은 말소된 내역입니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2018년 5월 15일 설정된 국민은행 근저당권입니다.

2025년 10월 10일 설정된 KB국민카드 가압류(5,533,312원)는 2026년 6월 15일 해제를 원인으로 6월 18일 말소됐습니다. 따라서 이 가압류는 현재 매수인이 별도로 인수할 권리로 남아 있지 않습니다. 국민은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·가격 검토 — 대항력은 없지만 보증금 확인이 필요

현황조사 및 매각물건명세서에 전혜리의 전입 내역이 확인됩니다. 전입일은 2025년 10월 29일로, 말소기준권리인 국민은행 근저당 설정일(2018년 5월 15일)보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리관계 기준으로는 대항력이 없는 임차인입니다.

매수인 인수액은 현재 가정상 0원으로 산정합니다. 다만 이는 대항력 없는 임차인이라는 판단을 전제로 한 금액이며, 보증금 미상 사실을 무시해도 된다는 뜻은 아닙니다. 최우선변제 여부에 따른 배당 변화와 실제 점유자의 명도 문제를 구분해 검토해야 합니다.

가격 검토 — 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없다

현재 확인되는 가격은 감정가와 최저매각가 각각 118,000,000원이며, 유찰 없는 신건입니다. 다만 비교 가능한 실거래가격이나 최근 거래 추세가 확인되지 않아 감정가가 주변 시세보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다.

따라서 최저매각가가 감정가와 동일하다는 사실만으로 가격 메리트를 주장할 수 없습니다. 다세대주택은 개별 건물 상태와 층, 내부 관리 상태 및 주변 거래가격을 함께 비교해야 합니다. 입찰 전 인근 유사 다세대의 최근 실거래와 임대 시세를 확보하는 것이 우선입니다.

③ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)

위 배당은 집행비용 2,452,000원과 국민은행 채권최고액 72,000,000원을 적용한 단순 가정입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다. 실제 잔여금은 신고채권과 법정 배당순위에 따라 변동될 수 있습니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

회차별 수치는 제공된 매각 시나리오의 값을 그대로 적용했습니다. 특히 2회 유찰 시 소유자 잔여금은 1,760,640원으로 줄어듭니다. 각 시나리오는 국민은행 채권 72,000,000원과 인수액 0원을 전제로 한 계산이며, 임차인 최우선변제 및 실제 채권신고에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 계산동 소재 인천안남중학교 북서측 인근입니다. 주변에는 공동주택 및 단독주택 등이 소재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샤시창호입니다. 위생·급배수설비와 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 인접도로와 평탄한 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역입니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하는 것으로 기재돼 있습니다.
• 토지거래허가구역. 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래계약허가구역으로 2025.08.26~2026.08.25 지정기간이 기재돼 있습니다. 실제 입찰·취득 시점의 적용 여부와 현행 규제는 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 하자. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 개별 거래가격과 최근 실거래 표본이 확인되지 않아 환금성 및 적정 매도가격을 수치로 평가할 수 없습니다. 주변 유사 다세대의 거래가격과 임대수요를 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 전혜리의 실제 임대차계약서, 보증금, 차임, 확정일자, 임대차 신고 및 점유 여부를 확인하세요. 보증금 미상 상태로 최종 입찰 판단을 내려서는 안 됩니다.
• 최우선변제 확인. 대항력이 없다는 판단과 소액임차인 최우선변제 여부는 별개입니다. 보증금과 점유·전입 관련 요건을 확인해 예상배당표를 다시 검토해야 합니다.
• 국민은행 채권액 확인. 청구금액 48,314,672원과 근저당 채권최고액 72,000,000원은 서로 다른 수치입니다. 실제 배당요구액과 채무잔액을 확인하고 배당 시뮬레이션을 보정하세요.
• 명도·점유 확인. 대항력이 없는 것으로 판단되더라도 실제 점유자가 누구인지, 임대차관계가 어떻게 형성됐는지, 인도 협의가 가능한지 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 감정가와 최저가가 모두 118,000,000원인 신건입니다. 비교 가능한 실거래 자료를 확보하기 전에는 가격 메리트가 있다고 판단하지 말고 주변 유사 다세대 거래가격을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
• 현장 점검. 4층 401호의 누수, 결로, 외벽 드라이비트 상태, 창호 및 도시가스보일러 등 설비 상태를 직접 확인하세요.
• 규제 확인. 토지거래허가구역 지정 이력과 실제 취득 시점의 적용 여부를 확인하고, 해당 토지이용계획 및 교육환경 관련 제한사항도 원본으로 대조하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — “말소기준은 명확해도, 임차인 확인은 끝나지 않았다”

이 물건의 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 2018년 5월 15일 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 후순위 KB국민카드 가압류는 이미 말소됐습니다. 전입자 전혜리의 전입일도 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

그러나 보증금과 확정일자가 미상이라는 점은 남아 있습니다. 특히 소액임차인 최우선변제 여부는 예상배당에 영향을 줄 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 이를 임차인 관련 검토가 완전히 끝났다는 의미로 받아들여서는 안 됩니다.

가격도 마찬가지입니다. 신건 최저가 1억 1,800만원이라는 숫자는 확인되지만, 비교할 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 국민은행의 실제 채권액과 임차인 배당 여부도 최종 확인이 필요합니다.

권리 구조는 비교적 단순하지만, 임차인 확인과 가격 검증은 보류. 이 물건의 입찰 판단은 보증금·최우선변제 여부, 국민은행 실제 채권액, 주변 거래가격이라는 세 가지 확인이 끝난 뒤 내려야 합니다.