인천지방법원 2026타경501919. 인천 미추홀구 주안동에 위치한 엘지홈타운 1층 101호, 전용 59.17㎡의 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 4층 건물에 속하며, 전체 규모는 9세대입니다. 소유자는 권영만으로, 2020년 9월 28일 거래가 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이번 경매는 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매로 청구금액은 151,423,286원입니다. 등기부에는 국의 압류와 주택도시보증공사의 거액 가압류, 한국토지주택공사의 주택임차권등기가 함께 존재합니다. 따라서 단순히 후순위 권리가 매각으로 말소된다는 사실만으로 안전성을 판단할 수 없으며, 선행 임대차의 대항력과 말소동의 확약서를 함께 살펴봐야 합니다.

가격 역시 상당한 주의가 필요합니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 90,000,000원·115,000,000원·120,000,000원이며, 평균은 108,333,333원입니다. 반면 이번 신건 최저가는 137,000,000원으로 최근 평균을 크게 웃돕니다. 말소확약으로 권리 위험이 줄어든 것과 가격이 저렴한 것은 전혀 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임대차가 핵심

말소기준으로 제시된 권리는 2022년 4월 14일 국의 압류입니다. 이후 설정된 주택도시보증공사 가압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정, 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

그러나 임차권은 별도로 검토해야 합니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기는 2022년 6월 13일 접수됐지만, 그 기초가 된 임대차의 주민등록일과 점유개시일은 2019년 11월 15일, 확정일자는 2019년 10월 18일입니다. 모두 말소기준 압류보다 앞섭니다.

② 임차인·임차권 분석 — 확약 적용 실질 인수 0원

다만 확약이 없다면 상황은 달라집니다. 선행 대항력을 가진 보증금이 배당으로 전부 회수되지 않을 경우, 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 증가해 실질취득 비용이 보증금 수준으로 유지되는 구조가 발생할 수 있습니다.

또한 이 확약은 을구 7번 임차권에 관한 것입니다. 확약 범위 밖에 별도의 대항력 있는 점유자가 존재한다면 그 권리는 독립적으로 판단해야 하며, 점유자의 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 경우에는 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 현재 별도로 확인된 실제 임차인은 0명이지만, 현장 점유 상태까지 확정된 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 126.5%는 부담스럽다

엘지홈타운은 총 9세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 총 6건이며, 이 중 최근 12개월 거래는 동일 전용면적 59.17㎡의 3건입니다. 오래된 거래나 면적이 다른 거래까지 포함한 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 판단해야 합니다.

전체 실거래 평균은 117,166,666원이지만, 2022년의 130,000,000원·140,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 두 거래는 전용면적도 54.66㎡로 이번 물건과 다릅니다. 이를 그대로 현재 시세로 사용하는 것은 적절하지 않습니다.

최근 12개월 동일 면적 3건의 평균인 108,333,333원을 기준으로 하면, 최저가 137,000,000원은 최근 시세의 126.5%입니다. 최신 거래가 120,000,000원보다도 높습니다. 특히 이번 물건과 같은 1층에서 2026년 10월에 115,000,000원으로 거래된 사례가 있다는 점을 주목해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)

신건 매각가 137,000,000원에 대한 추정 배당표입니다. 집행비용 2,718,000원, 임차권 보증금 110,000,000원, 주택도시보증공사 24,282,000원으로 매각대금 전액이 배분됩니다. 당해세·최우선변제 및 실제 조세채권 배당순위에 따른 변동은 반영되지 않았습니다. 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 2,071,000,000원으로 물건 감정가보다 훨씬 크지만, 가압류 채권의 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 서울보증보험 주식회사의 청구액 151,423,286원 역시 이 배당 시나리오에서는 배당액이 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가와 실질취득의 구분

계산상 인수액은 말소동의 확약을 반영하지 않은 배당 시나리오의 금액입니다. 확약이 유효하게 적용되는 경우 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 확약 효력이 인정되지 않거나 별도 인수권리가 확인되면 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

1회 유찰 시 제시된 최저가는 109,600,000원입니다. 현재 신건보다는 최근 실거래 평균에 가까워지지만, 여전히 최근 12개월 평균 108,333,333원을 웃돕니다. 따라서 1회 유찰됐다는 이유만으로 충분한 가격 메리트가 확보됐다고 보기는 어렵습니다.

2회 유찰 시 제시된 최저가는 87,680,000원입니다. 확약이 유효하게 적용되고 다른 인수권리가 없다면 최근 실거래 평균보다 낮은 가격이지만, 실제 낙찰 가능 여부와 낙찰가격은 별개의 문제입니다. 특히 9세대 소규모 다세대의 환금성, 1층이라는 개별 조건, 하락 추세를 반영해 응찰 상한을 보수적으로 정해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 석암초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 단독주택이 혼재한 주거지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 1층 101호입니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로 및 토지. 두 필지가 하나의 부지로 이용되는 가로장방형 토지이며, 서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 이력이 있으며, 공시지가는 1,310,000원/㎡입니다. 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로, 입찰 시점의 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 내부 수선 상태와 실제 점유 현황은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대주택으로 거래량이 제한적입니다. 최근 동일 면적 실거래 3건의 가격 편차와 -14.0%의 하락 추세를 감안하면 향후 매각가격과 매각기간을 보수적으로 예상할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서의 대상 권리, 적용 조건, 효력 및 임차권등기 말소 절차를 매각물건명세서 원본과 함께 확인하세요. 확약에 따른 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단하되, 적용 범위를 반드시 검증해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 한국토지주택공사는 보증기관으로 표시된 임차권자입니다. 이를 실제 거주 임차인과 중복 계산하지 말고, 별도 실제 점유자와 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 현장에서 확인하세요. 미상 점유자의 대항력은 확정할 수 없습니다.
• 선행 임대차 확인. 2019.11.15 전입 및 점유개시, 2019.10.18 확정일자와 2022.04.14 말소기준 압류의 선후관계를 확인하고, 선행 임차권에 대한 확약 효력이 실제 매수인 보호로 연결되는지 점검하세요.
• 세금 및 배당순위 확인. 국의 압류와 수원시 압류가 존재하므로 실제 조세채권의 법정기일, 당해세와 배당순위를 확인해야 합니다. 예상배당표의 금액은 실제 배당 결과를 보장하지 않습니다.
• 최근 거래가 기준으로 입찰가 판단. 전체 평균 117,166,666원보다 최근 12개월 평균 108,333,333원을 우선하세요. 같은 1층의 2026년 10월 거래가 115,000,000원도 중요한 비교 기준입니다. 신건 137,000,000원은 최근 시세보다 높습니다.
• 유찰 시 가격 재평가. 1회 유찰 시 최저가 109,600,000원은 최근 평균을 여전히 웃돕습니다. 2회 유찰 시 87,680,000원은 낮아지지만, 확약의 유효성과 환금성 위험을 함께 평가해야 합니다.
• 관리비 및 건물 상태. 미납 공용관리비, 누수, 설비 노후, 공용부분 상태, 실제 수선비용을 확인하세요. 이러한 비용은 단순 최저가 비교에 포함되지 않습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 말소동의 확약서 및 최신 실거래 내역을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 위험이 낮아져도, 비싼 가격은 그대로다”

이 사건은 선행 대항력 임대차가 존재하지만, 양수인의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수 위험이 해소되는 구조입니다. 확약의 효력이 확인된다면 매수인이 해당 보증금을 추가로 부담할 필요는 없으며, 신건 기준 실질취득 비용은 낙찰가 137,000,000원 수준입니다. 다만 취득 관련 부대비용과 별도로 확인될 수 있는 부담은 별도입니다.

하지만 가격은 다른 이야기입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 108,333,333원인데, 신건 최저가는 137,000,000원입니다. 최근 평균 대비 126.5%에 해당하고, 같은 1층의 최신 거래 115,000,000원보다도 높습니다. 여기에 -14.0%의 최근 가격 하락 추세와 9세대 소규모 다세대의 환금성 위험까지 고려해야 합니다.

주택도시보증공사의 거액 가압류와 서울보증보험의 강제경매 채권은 배당 부족을 발생시키지만, 그 사실만으로 미배당 일반채권이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인이 확인해야 할 핵심은 임차권 말소확약의 유효성, 별도 점유자 여부, 실제 배당 및 인수권리입니다.

종합 판단은 C등급입니다. 주된 임차권에 대한 말소확약으로 권리 위험은 완화됐지만, 최근 시세보다 높은 취득가격과 하락 추세, 소규모 다세대의 환금성이 투자 매력을 크게 제한합니다. 현 신건 가격에서 적극적인 입찰을 권하기 어렵고, 권리 확인 후 최근 실거래 수준에 맞춘 보수적인 가격 판단이 필요합니다.