인천지방법원 2026타경503400. 인천광역시 서구 경서동 761-7, 천지샵 2층 204호입니다. 전용면적은 46.605㎡이며, 2011년 9월 5일 사용승인된 철근콘크리트조 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김지연 씨이고, 2021년 6월 7일 매매를 원인으로 2021년 6월 29일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 당시 거래가액은 118,000,000원입니다.

이번 경매는 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 145,608,380원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023년 2월 21일 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 임차보증금은 1억 2,000만원이고, 전입일과 확정일자가 말소기준권리보다 앞서 있습니다.

다만 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 임차권 말소동의 확약서 제출 사실이 명시되어 있습니다. 따라서 해당 임차권에 대해서는 확약의 효력과 이행을 전제로 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 확약서가 있다는 사실만으로 모든 권리 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 국세·지방세 압류 3건과 실제 점유 및 임대관계는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

말소기준권리는 2023년 4월 26일 접수된 국세 압류입니다. 이보다 앞선 2023년 2월 21일 접수된 을구 7번 주택임차권은 원칙적으로 매수인이 인수할 수 있는 선순위 권리입니다.

등기상 임차권자는 한국토지주택공사이며, 보증금은 120,000,000원입니다. 주민등록일자는 2020년 11월 26일, 확정일자는 2020년 10월 15일입니다. 자료상 대항력과 우선변제권이 모두 확인되고 배당요구도 이루어졌습니다.

등기상 임차권 및 보증기관 승계 내역

실제 임차인 수는 0명으로 분류합니다. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 표시(is_guarantor)에 해당하므로 실제 임차인과 별도로 구분해야 합니다. 보증금 120,000,000원을 실제 임차인의 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 등기상 임차권 및 배당권리 자체는 별도로 존재합니다.

* 실질 인수액 0원은 서울보증보험의 임차권 말소동의 확약이 유효하고 실제 말소까지 이행된다는 전제입니다. 등기상 임차보증금 120,000,000원 자체가 소멸하거나 존재하지 않는다는 뜻은 아닙니다. 확약이 이행되지 않거나 효력이 인정되지 않는 경우에는 선순위 임차권의 인수 문제가 다시 발생할 수 있습니다.

등기부상 나머지 압류는 다음과 같습니다.

• 2023.04.26 국 압류. 울산세무서장 처분청으로 기재된 압류이며 말소기준권리입니다.
• 2024.01.30 서울특별시 압류. 말소기준 이후 권리로 매각에 따른 소멸 대상입니다.
• 2025.05.12 인천광역시 서구 압류. 말소기준 이후 권리로 매각에 따른 소멸 대상입니다.
• 2026.04.27 강제경매개시결정. 서울보증보험 주식회사의 신청으로 개시된 경매입니다.

② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래지표보다 높다

비교 대상은 천지샵, 전용면적 46.605㎡와 면적이 일치하는 거래입니다. 단지는 총 11세대이며, 제시된 실거래 자료는 2021년 6월부터 2023년 5월까지입니다.

가격 판단에서 우선 살펴볼 최근 12개월 평균 지표는 124,500,000원입니다. 최저가 136,000,000원은 이 금액보다 11,500,000원 높고, 평균의 109.2%입니다. 최근 평균만 비교해도 신건 입찰가에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.

최신 거래는 2023년 5월 99,000,000원입니다. 최저가 136,000,000원은 이 거래가보다 37,000,000원 높으며, 최신 거래 대비 약 137.4%입니다. 다만 해당 거래는 48.99㎡로 본건 46.605㎡와 면적 차이가 있으므로 층과 면적을 고려한 추가 비교가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)

신건 매각가 136,000,000원 기준으로 집행비용 2,704,000원을 제외하고 한국토지주택공사에 120,000,000원, 서울보증보험에 13,296,000원이 배당되는 산식입니다. 서울보증보험 청구액 중 132,312,380원은 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 당해세 및 실제 최우선변제 관계에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 인수 위험 비교

확약 미적용 시 잠재 인수액은 각 회차의 배당 산식에 표시된 금액입니다. 말소동의 확약이 유효하고 실제 이행되는 경우에는 해당 임차권에 대한 매수인 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 이는 한국토지주택공사 임차권에 한정되며, 다른 세금·공과금·점유 관련 위험을 없애는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경서초등학교 남동측에 위치합니다. 주변은 동유형의 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측으로 중로 포장도로가 접해 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사지붕의 4층 건물입니다. 2011년 9월 5일 사용승인되었고 위생·급배수 및 난방설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 351.2㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형 토지입니다. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며 공시지가는 1,358,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 한정된 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 매각기일 현재 연장 또는 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시가 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 총 11세대의 소규모 다세대주택입니다. 단지 경매 평균 유찰 7.6회와 낙찰률 지표 10%는 환금성 측면에서 상당히 보수적으로 접근해야 할 신호입니다.
• 거래자료. 제시된 최신 거래가 2023년 5월이므로 현재 시장가격을 판단하기에는 시차가 있습니다. 현재 매물과 최신 실거래를 별도로 대조해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사의 확약서 원본을 확인하고, 한국토지주택공사 임차권등기 말소에 관한 동의 주체·조건·범위·이행 시점을 확인하세요.
• 임차권 말소 확인. 을구 7번 임차권등기가 실제로 말소되는지, 매수인에게 별도의 인수나 추가 의무가 발생하지 않는지 확인해야 합니다. 확약서 제출 사실만으로 등기 말소가 완료된 것은 아닙니다.
• 실제 점유 확인. 실제 임차인 수는 0명으로 분류되지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 점유자 확인을 통해 별도 임대차계약이나 미확인 점유자가 있는지 조사하세요.
• 세금 압류 3건. 국세·서울특별시·인천광역시 서구 압류의 체납 내역 및 당해세 해당 여부를 확인하세요. 세금 우선배당은 임차권 말소확약과 별개의 문제입니다.
• 시세 재조회. 최신 거래 표시가 2023년 5월입니다. 최근 12개월 평균 124,500,000원 지표의 거래 시점과 실제 거래내역을 확인하고, 인근 다세대 실거래와 현재 매물을 대조하세요.
• 입찰가 상한. 신건 최저가 136,000,000원은 최근 평균 지표보다 9.2% 높습니다. 임차권 인수 0원만을 근거로 감정가에 접근하는 것은 위험합니다.
• 관리비 및 공과금. 소규모 다세대주택의 체납 관리비, 공용부분 부담 및 기타 공과금을 관리 주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 임차권 말소동의 확약서, 현황조사서 및 배당 관련 서류를 대조한 뒤 입찰을 결정하세요.

맺으며 — “확약으로 권리는 정리해도, 가격과 환금성은 남는다”

이 물건의 핵심은 단순한 임차인 없는 다세대주택이 아니라, 말소기준보다 앞선 1억 2,000만원의 임차권등기가 존재하지만 말소동의 확약서가 제출된 사건이라는 점입니다. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 표시가 있으므로 실제 임차인 수에 포함하지 않으며, 보증금도 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.

서울보증보험의 확약이 유효하고 이행되면 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 그러나 확약 밖의 국세·지방세 압류와 당해세 우선배당, 임대관계 미상의 실제 점유 문제는 별도로 남습니다.

가격도 만만하지 않습니다. 신건 최저가 1억 3,600만원은 최근 12개월 평균 지표 1억 2,450만원의 109.2%이며, 최신 거래 9,900만원보다 높습니다. 여기에 11세대의 소규모 단지, 평균 7.6회 유찰, 낙찰률 10%라는 환금성 지표까지 고려하면 신건 입찰의 가격 메리트는 확인되지 않습니다.

결론은 D등급, 권리확약 확인 전제의 조건부 검토 물건입니다. 임차권 말소확약은 반드시 원본과 이행 가능성을 확인하고, 최신 시세와 세금 우선배당을 다시 점검해야 합니다. 권리상 인수액이 0원이라는 이유만으로 신건 최저가 136,000,000원을 정당화해서는 안 됩니다.