인천지방법원 2026타경503521. 인천 남동구 구월동 해비치빌 비동 701호가 강제경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 120,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 공부상 용도는 사무소이지만 실제 이용상태는 주거용으로 조사된 물건입니다. 다세대주택과 오피스텔, 근린생활시설이 혼재한 건물·지역의 특성을 함께 고려해야 합니다.

겉으로는 시세 대비 저렴해 보입니다. 최근 실거래 평균은 140,000,000원이고, 최저가는 그보다 20,000,000원 낮습니다. 하지만 이 비교에는 주의가 필요합니다. 최근 12개월 거래는 단 1건이며, 과거 거래와 비교한 가격 추세는 -15.4%입니다. 예전 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보고 가격 매력을 평가하면 실제 시장보다 낙관적인 판단을 내릴 수 있습니다.

등기부에서는 또 다른 문제가 드러납니다. 2022년 3월 18일 지경근 명의로 전세금 135,000,000원의 전세권이 설정됐고, 그 전세권을 대상으로 문창신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 지경근이 직접 강제경매를 신청했습니다. 전세권·근저당권·점유관계가 얽힌 구조이므로 단순히 후순위 권리가 말소된다는 이유만으로 일반적인 무권리 아파트와 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전세권과 말소기준권리의 관계

등기부상 과거 서서울농업협동조합의 근저당권(채권최고액 1,560,000,000원)과 인천수산업협동조합의 근저당권(채권최고액 106,600,000원)은 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에 따른 권리분석에서는 이들 과거 담보권을 존속하는 선순위 채무로 계산하지 않습니다.

핵심은 2022.03.18 접수된 을구 4번 전세권과 을구 4-2번 전세권근저당권입니다. 전세권 설정 접수번호는 85622, 근저당권 설정 접수번호는 85623으로, 전세권이 먼저 접수됐습니다. 제시된 말소기준은 후자인 을구 4-2번 전세권근저당권입니다.

그 뒤에 등기된 남동구 압류, 국가 압류, 주택도시보증공사의 가압류 및 강제경매개시결정은 경매매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 특히 주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 2,699,000,000원으로 크지만, 이 금액이 곧바로 낙찰자에게 승계된다는 의미는 아닙니다. 별도의 배당·조세·전세권 인수 관계를 구분해서 보아야 합니다.

② 임차인 분석 — 지경근의 권리관계

실제 신고 임차인 1명. 지경근의 전입일은 2022.03.18이며, 배당요구일은 2026.06.16입니다. 신고된 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 등기상 전세금은 135,000,000원이나 이를 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

이 물건을 대항력 있는 보증금 인수형으로 단정해서도 안 됩니다. 지경근의 실제 임차보증금이 미상이고, 자료상 대항력은 없는 것으로 분류돼 있기 때문입니다. 또한 등기상 전세금 135,000,000원을 실제 임차보증금과 별개의 금액으로 더하는 것도 부정확합니다. 현재 계산상 인수액은 0원이지만, 그 전제인 권리 소멸과 임대차관계를 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 할인은 있지만 하락장이다

해비치빌의 실거래 기록은 총 4건입니다. 전체 거래 평균은 159,125,000원이지만, 그 안에는 2022년의 고가 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 거래인 2025.11 거래가 140,000,000원을 우선 참고해야 합니다.

전체 평균 159,125,000원과 비교하면 최저가 120,000,000원은 75.4% 수준입니다. 하지만 이 수치를 그대로 가격 매력으로 해석하기는 어렵습니다. 2022.06 거래가 210,000,000원 같은 과거 고가 거래가 평균을 높이고 있기 때문입니다.

최근 12개월 평균 및 최신 거래가 140,000,000원을 기준으로 보면, 최저가는 85.7%입니다. 최근 거래보다 20,000,000원 낮다는 점은 긍정적입니다. 다만 최근 표본은 1건이며, 그 거래의 전용면적은 47.9㎡로 본건의 45.08㎡와 차이가 있습니다. 층수와 개별 상태도 다르므로 단순한 금액 차이가 곧 확정적인 수익이나 할인율을 뜻하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서, 집행비용 추정액은 2,480,000원이며 전세권자 지경근에게 117,520,000원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 나머지 채권자에게는 배당 여력이 없습니다.

배당 시뮬레이션: 총 채권신고액 3,104,000,000원, 채권자 배당액 117,520,000원, 미배당 합계 2,986,480,000원, 소유자 잔여액 0원, 매수인 인수액 0원. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 동일인의 권리 및 담보관계가 있어 신고 채권총액을 서로 독립된 확정채무의 합계로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당 변화

제시된 회차별 매각가격을 기준으로 배당 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다. 모두 전세권 등 권리의 소멸과 매수인 인수액 0원을 전제로 한 계산입니다.

유찰이 진행되면 매각가격은 낮아지지만 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 세 시나리오 모두 신청채권자의 청구금액 135,000,000원이 전액 충족되지 않는 구조입니다. 다만 채권자의 미배당액 증가가 곧 매수인 인수액 증가를 뜻하지는 않습니다. 세 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정돼 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천구월서초등학교 동측 인근입니다. 주변에 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인천지하철 1호선 예술회관역 및 노선버스정류장이 인근에 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용편의도는 양호합니다.
• 도로. 건물 서측으로 폭 약 14m의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재경보 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 3필 일단의 장방형 토지로, 전체 면적 237.1㎡입니다. 제2종일반주거지역에 해당하며 개별공시지가 자료는 1,736,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 이력이 있으므로 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 공부상 사무소와 실제 주거 이용상태의 차이는 별도 검토가 필요합니다.
• 환금성. 28세대 규모로 실거래 표본이 많지 않고, 최근 12개월 거래가 1건에 불과합니다. 대단지 아파트보다 적정가격 판단과 재매각에 불확실성이 있을 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 소멸. 을구 4번 전세권이 말소기준인 4-2번 근저당보다 먼저 접수됐습니다. 지경근의 배당요구가 전세권을 소멸시키는 적법한 요건을 충족했는지 확인해야 합니다.
• 전세권과 근저당권의 관계. 지경근의 전세권과 문창신용협동조합의 전세권근저당권 사이에 실제 채무·담보관계가 어떻게 형성돼 있는지 검토하세요.
• 임차인 진정성. 지경근은 전세권자·근저당채무자·경매신청채권자·임차인으로 등장합니다. 실제 임대차계약, 보증금 지급, 점유 및 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
• 대항력 발생 시점. 표시된 전입일과 말소기준 설정일이 2022.03.18로 같습니다. 전입신고의 효력 발생 시점, 실제 주거 점유 및 법률 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 확정일자·보증금. 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 등기상 전세금과 실제 임대차보증금이 동일한 채권인지 구분해야 합니다.
• 조세채권. 남동구와 국가의 압류가 존재합니다. 당해세 등 조세채권의 배당 우선순위가 실제 배당결과에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 주택도시보증공사 가압류. 청구금액 2,699,000,000원의 배경과 다른 채권·담보관계와의 연결 여부를 확인하세요. 이 가압류를 별도 임차인이나 보증금 인수로 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 건물 용도. 공부상 사무소, 현황 주거용입니다. 건축물대장·용도 적법성·대출 가능 여부·취득 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 실거래 가격. 최근 거래는 2025.11의 140,000,000원 1건입니다. 하락 추세 -15.4%와 면적 차이를 반영해 입찰가격을 결정하세요.
• 명도·관리비. 지경근의 실제 점유 및 인도 협의 가능성을 확인하고, 관리비 체납 여부도 확인하세요.
• 원본 서류. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 문건과 건축물대장을 대조한 뒤 최종 판단해야 합니다.

맺으며 — “가격 할인보다 권리 확인이 먼저”

이 물건은 최저가 120,000,000원으로 최근 실거래가 140,000,000원보다 낮습니다. 최근 시세 대비 85.7%라는 수치에는 분명 가격상 여지가 있습니다. 그러나 최근 실거래는 1건뿐이고, 가격 추세는 -15.4% 하락입니다. 과거 전체 평균 159,125,000원을 기준으로 싸다고 판단하기에는 시장 자료가 충분하지 않습니다.

권리관계에서도 보수적인 접근이 필요합니다. 지경근 명의 전세권은 지정된 말소기준권리보다 먼저 접수됐으며, 동일인이 임차인·근저당채무자·강제경매 신청채권자로 나타납니다. 현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액 0원을 제시하지만, 선순위 전세권의 소멸 요건과 임대차관계가 원본 서류에서 확인돼야 그 결론을 신뢰할 수 있습니다.

또한 공부상 사무소와 현황 주거용이라는 차이, 28세대 규모의 적은 거래 표본, 하락 추세를 고려하면 환금성도 낙관하기 어렵습니다. 가격은 관심 대상, 권리는 추가 확인, 입찰 판단은 보류. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 전세권과 점유관계를 정확히 정리한 뒤 실제 취득비용과 처분 가능가격을 검증하는 데 있습니다.