서울남부지방법원 2025타경11381. 강서구 염창동 더에스에스타운 7층 704호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가는 467,000,000원이고 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 239,104,000원으로 내려왔습니다. 겉으로만 보면 감정가의 51.2% 수준이지만, 이 사건은 최저가 할인율만 보고 판단하면 안 되는 임차권 중심 사건입니다.
등기부에는 홍유담의 주택임차권이 2024.04.25 등기되어 있고, 보증금은 459,000,000원, 주민등록일은 2022.06.03, 확정일자는 2022.05.19입니다. 말소기준으로 제시된 2025.08.05 강제경매개시결정보다 앞선 권리라 원칙적으로는 매수인 인수 대상입니다. 실제 배당 시뮬레이션에서도 239,104,000원에 낙찰될 경우 집행비용을 제외한 234,956,544원만 배당되고 224,043,456원이 남습니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 홍유담의 미배당 224,043,456원은 룰상 계산액일 뿐, 매수인에게 실질 승계되는 금액은 0원*으로 봅니다. 다만 이 확약은 홍유담에게만 적용되며, 별도 전입자 2명의 미상 위험까지 없애주는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11381 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제7층 제704호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 지하1층, 지상10층 건물 내 제7층 제704호 |
| 사용승인 | 2022.02.11 |
| 소유자 | 서민 |
| 감정가 / 최저가 | 467,000,000원 / 239,104,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 459,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 특별매각조건이 핵심
2022.03.04 설정된 부안수산업협동조합의 채권최고액 4,800,000,000원 근저당은 2022.05.31 이미 말소됐습니다. 이후 서민이 2022.06.07 소유권을 취득했고 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 홍유담은 주민등록 2022.06.03, 확정일자 2022.05.19를 갖추고 2024.04.25 임차권등기를 마쳤습니다.
현재 제시된 말소기준은 2025.08.05 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 홍유담의 임차권과 전입은 모두 그보다 앞서므로 원래라면 인수형 구조입니다. 다만 본건은 특별매각조건으로 홍유담의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건화되어 있어 홍유담 관련 실질 인수액은 0원*으로 정리됩니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 확인 대상 3명
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍유담 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.03 | 459,000,000원 | 있음 | 있음 · 확정일자 2022.05.19 | 실질 0원* |
| HAU PHOEBE LANA | 미상 | 2024.10.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| HAU SHAREN LEE | 미상 | 2024.10.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 59.8% 숫자만 보고 ‘싸다’고 말하기 어렵다
확인되는 실거래는 2026.06 거래 1건으로, 전용 36.08㎡가 400,000,000원에 거래됐습니다. 현재 물건의 비교대상 면적은 31.87㎡이고 면적이 일치하지 않으며, 표본도 단 1건입니다. 따라서 최저가 239,104,000원이 이 거래가의 59.8%라는 사실만으로 본건을 ‘시세보다 싸다’고 단정하는 것은 무리입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 36.08㎡ | 10 | 400,000,000원 |
감정가는 467,000,000원으로 이 거래가보다 높고, 현재 최저가는 239,104,000원입니다. 다만 홍유담의 확약으로 알려진 224,043,456원의 인수는 실질 0원이 되더라도, 두 미상 전입자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최종 실질취득비용을 숫자로 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 자체를 실질취득액으로 단정해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 239,104,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,147,456원 |
| 1. 임차인 홍유담 보증금 | 459,000,000원 | 234,956,544원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 459,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 홍유담의 계산상 미배당액은 224,043,456원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 이 처리는 홍유담에게만 적용되며, 별도 미상 전입자 2명의 권리관계는 포함하지 않습니다.
⑤ 회차별 구조 — 최저가가 내려가도 홍유담 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 홍유담 계산상 인수 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 239,104,000원 | 224,043,456원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 | 191,283,200원 | 271,194,765원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 | 153,026,560원 | 308,915,812원 | 실질 0원* |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 홍유담의 미배당 인수액이 증가해 총 부담이 보증금 459,000,000원에 근접하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 본건에서는 그 잔액 반환청구권 포기 때문에 홍유담 부분은 실질 0원*으로 처리하지만, 두 미상 전입자의 위험은 회차가 내려가도 자동으로 사라지지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울염동초등학교 서측에 위치하며, 주위는 다세대주택·오피스텔·아파트·다가구주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 일반적인 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상10층 건물의 7층 704호이며, 사용승인일은 2022.02.11입니다.
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준공업지역이며 공시지가는 6,981,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 규모·거래. 더에스에스타운은 20세대이며, 확인 실거래는 2026.06 전용 36.08㎡ 10층 400,000,000원 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 홍유담의 배당 미수령 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 확정되어 있는지 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 미상 전입자 2명 확인. HAU PHOEBE LANA와 HAU SHAREN LEE의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 과신 금지. 실거래 표본은 전용 36.08㎡ 1건이고 본건 비교면적은 31.87㎡로 일치하지 않습니다. 400,000,000원을 그대로 본건 시세로 적용하면 안 됩니다.
- 3회 유찰 사유 점검. 현재 최저가는 감정가의 51.2%지만 다세대 물건이고 임차·점유 불확실성이 남습니다. 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.07 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 관련 법적 상태와 매각 후 처리관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 명도 대상과 실제 거주자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 미상 위험은 그대로”
이 사건의 핵심은 두 층으로 나뉩니다. 첫째, 홍유담의 보증금 459,000,000원은 원래 현재 최저가 239,104,000원보다 큰 선순위 대항력 임차보증금이어서 정상 구조라면 낙찰가가 낮아져도 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 물건입니다. 하지만 특별매각조건이 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하므로 홍유담 관련 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
둘째, 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. HAU PHOEBE LANA와 HAU SHAREN LEE는 말소기준일 전 전입되어 있지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 이 두 사람은 대항력 가능·미상으로 남고, 이들의 권리관계를 확인하기 전에는 최종 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 실거래 역시 본건과 면적이 다른 1건뿐입니다. 주된 인수는 특별조건으로 해소됐지만, 미상 임차 리스크와 가격 검증이 남은 C등급 사건으로 보는 것이 맞습니다.
* 홍유담의 계산상 미배당 인수액은 현재 회차 기준 224,043,456원이지만, 특별매각조건상 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
