제주지방법원 2024타경13137. 제주시 구좌읍 한동리 1976-2 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 경사슬래브위 기와지붕 단층, 사용승인일은 2019.03.18이며 토지는 대 224㎡입니다. 매각에는 돌담, 조경수, 튓마루 및 잡석조 잡석조 오픈지붕 휴게실 등 제시외 건물도 포함됩니다.
권리의 기준점은 2019.04.03 설정된 제주은행 근저당 84,000,000원입니다. 같은 날 후순위 근저당 156,000,000원이 추가됐고, 2022.06.28에는 이종환 명의의 전세권 150,000,000원이 설정됐습니다. 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 이종환의 전입일도 2022.05.09로 말소기준보다 늦어, 현 자료상 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경13137 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 한동리 1976-2 · 제주특별자치도 제주시 구좌읍 한동로 71 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 대 224㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사슬래브위 기와지붕 단층 · 사용승인일 2019.03.18 |
| 소유자 | 장필승 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 323,527,680원 / 158,528,000원 (3회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2019.04.03 을구 1번 제주은행 근저당권입니다. 이어 같은 날 설정된 을구 2번 제주은행 근저당, 2022.06.28 설정된 이종환 전세권, 2024.12.11 및 2025.06.10의 임의경매개시결정은 모두 그 이후에 위치합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 승계액은 0원으로 계산됩니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력 없음, 전세권도 후순위
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종환 | 본건 제시 건물 | 2022.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
이종환의 전입신고는 말소기준권리인 2019.04.03 근저당보다 늦은 2022.05.09이므로 대항력은 없습니다. 점유자로서의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 이종환 명의의 별도 등기 전세권은 전세금 150,000,000원으로 2022.06.28 설정됐고 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 판단 유보
감정가 323,527,680원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 158,528,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 절반이니 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 현재 회차의 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액은 최저가와 같은 158,528,000원이지만, 이 금액이 실제 시장가보다 낮은지는 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,528,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,019,392원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사제주은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사제주은행 | 156,000,000원 | 71,508,608원 |
| 3. 을구 3번 전세권 · 이종환 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 390,000,000원 중 155,508,608원이 배당되고, 미배당은 234,491,392원입니다. 전세권자 이종환의 예상배당은 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한동초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 전, 단독주택, 펜션 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 지방도가 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 토지. 지목 대, 면적 224㎡, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 178,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역, 자연취락지구이며 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브위 기와지붕 단층이며 자연석마감, PVC샷시창, 기본위생·급배수·보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 일괄매각. 토지·건물과 함께 돌담, 조경수, 튓마루 및 잡석조 잡석조 오픈지붕 휴게실 등이 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 이종환은 대항력 없음으로 정리되지만 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 전세권 확인. 전세권 150,000,000원은 후순위로 매각 소멸하며 예상배당도 0원입니다. 등기와 매각물건명세서 원문을 대조해 말소 조건을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수로 판단하지 말고, 인근 단독주택·토지의 실제 거래와 개별 입지 차이를 비교해야 합니다.
- 제시외 물건. 돌담, 조경수, 튓마루, 휴게실 등이 일괄매각에 포함되므로 현황·경계·사용상태를 확인하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역·자연취락지구 및 각 보전등급·가축사육제한구역 조건을 이용 목적과 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당 관련 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.04.03 제주은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 이종환의 전입일도 2022.05.09로 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 회차 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 세 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 49%인 158,528,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 “3회 유찰 = 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다. 단독주택·토지의 개별성이 큰 만큼 시장가격을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요. 이 사건의 결론입니다.
