인천지방법원 2026타경503877. 인천 미추홀구 용현동 84-45에 위치한 신유성그린빌라(다동) 지하층 102호입니다. 전용면적은 38.17㎡이며, 공부상 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 3,100만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 유지성이고, 신청채권자는 서울보증보험 주식회사입니다.

등기부만 보면 2022년 6월 3일 국 압류가 권리분석상 말소기준권리입니다. 그 뒤에 설정된 주택도시보증공사 가압류 19억9,900만원, 부천시·강서구 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 국민은행과 우리은행의 근저당도 이미 해지·말소되어 현재 인수할 근저당은 없습니다.

그러나 이 물건은 일반적인 인수 0원 물건으로 단순화하면 안 됩니다. 인천도시공사의 임차보증금은 4,800만원이고, 전입일과 확정일자가 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 배당 부족분이 매수인에게 넘어올 수 있는 구조입니다. 다행히 매각물건명세서에는 임차권 양수인 서울보증보험의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있습니다. 이 확약의 적용 범위가 해당 임차권의 인수 위험까지 해소하는지가 입찰의 가장 중요한 확인 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 국 압류, 핵심은 선순위 임차인

권리분석상 기준일은 2022.06.03. 갑구 9번 국 압류입니다. 그 이전의 근저당권은 이미 말소되었으며, 기준권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 확인 대상 2명

인천도시공사 — 주된 인수 위험의 대상

• 임대차계약. 2021.08.05. 계약, 보증금 48,000,000원.
• 대항력. 2021.09.14. 전입으로 2022.06.03. 말소기준권리보다 앞선 권리를 갖습니다.
• 우선변제. 2021.08.06. 확정일자와 2023.12.26. 배당요구가 확인됩니다.
• 임차권등기. 을구 5번, 2023.12.26. 접수. 보증금 48,000,000원.
• 양수인 확약. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 확약 원문과 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.

김영환 — 확약과 별개로 남는 점유 문제

김영환은 2026.02.23. 전입으로 말소기준권리 이후에 들어온 점유자입니다. 현재 확인된 전입일 기준으로 매수인에게 대항할 수 있는 권리는 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 임대차관계가 확인되지 않았으므로 계약 내용과 점유 실태를 확인해야 합니다. 인천도시공사에 대한 확약이 김영환에게까지 적용되는 것은 아닙니다. 별도의 명도 협의와 인도 절차 가능성을 고려해야 합니다.

현재 확인 대상 임차인·점유자는 2명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류되어 보증금 합산에서 제외할 별도 임차인 항목은 없습니다. 서울보증보험은 별도 세 번째 임차인으로 계산하지 않고, 임차권 양수인 및 확약 주체로 구분합니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 확약 적용 여부가 중요하다

대상은 신유성그린빌라(다동), 전용 38.17㎡입니다. 총 15세대, 1994년 준공된 소규모 다세대주택입니다. 최근 12개월 거래는 1건이며, 2026년 1월 전용 38.17㎡가 2층에서 6,000만원에 거래되었습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가격은 모두 6,000만원입니다.

최근 12개월 평균 6,000만원과 최저가 3,100만원을 비교하면 최저가는 최근 시세의 51.7%입니다. 전체 4건 평균 5,825만원과 비교해도 최저가가 낮은 편입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 +4.0%로 하락 추세가 아닙니다.

④ 실질취득액 분석 — 확약이 없으면 유찰돼도 총액은 거의 그대로

이 물건의 임차보증금은 4,800만원으로 현재 최저매각가 3,100만원보다 높습니다. 집행비용을 약 958,000원으로 계산하면 인천도시공사에게 배당되는 금액은 30,042,000원이고, 미배당 보증금은 17,958,000원입니다.

위 표는 말소동의 확약을 적용하지 않는 경우의 배당 부족분 및 실질취득액 시나리오입니다. 실제 인수액은 확약의 유효성과 적용 범위에 따라 달라집니다.

중요한 점은 낙찰가가 내려가도 임차인 미배당액이 그만큼 증가한다는 것입니다. 확약이 적용되지 않는다면 신건 낙찰 시 실질취득액은 48,958,000원, 1회 유찰 시 48,846,400원, 2회 유찰 시 48,757,120원입니다. 유찰을 기다려도 임차보증금 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 집행비용 추정액 차이만큼의 변동을 제외하면 실질취득액은 약 4,880만~4,896만원으로 거의 고정됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 31,000,000원 가정)

배당표상 임차인 부족분은 17,958,000원입니다. 확약이 유효하게 적용되는 경우 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부와 법정 우선순위에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.

⑥ 권리·가격 종합 판단

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 인천용일초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 주거지대이며 다세대주택 등이 소재합니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 지하층 102호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 새시창호이며 기본적인 전기·위생·급배수설비가 구비되어 있습니다.
• 건물 규모. 1994.07.16. 준공, 총 15세대의 소규모 빌라입니다. 대단지 아파트에 비해 거래 표본과 매수층이 제한적일 수 있습니다.
• 토지. 대지 320.7㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 1,511,000원/㎡입니다. 세로장방형이며 완경사, 세로 한 면 도로에 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인됩니다. 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있으므로 최신 지정 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 최근 12개월 거래가 1건뿐이며 전체 4건의 거래도 2021~2026년에 분산되어 있습니다. 지하층이라는 특성까지 고려하면 일반적인 지상층보다 매도 기간이 길어질 가능성을 고려해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 서울보증보험의 확약서 원문을 확인하세요. 단순한 임차권등기 말소 동의인지, 미배당 보증금에 대한 매수인 인수 위험과 대항력까지 해소하는 확약인지가 가장 중요합니다.
• 양수인 지위 확인. 서울보증보험이 해당 임차권의 적법한 양수인인지, 확약서 작성 주체의 권한과 해당 권리의 범위가 일치하는지 확인하세요.
• 인수액 시나리오. 확약이 적용되지 않는다면 신건 기준 17,958,000원을 인수할 수 있고, 실질취득액은 약 48,958,000원입니다. 유찰 후에도 총액은 약 4,880만~4,896만원으로 거의 유지됩니다.
• 김영환 점유 확인. 2026.02.23. 전입, 보증금 미상입니다. 임대차계약서, 실제 점유자, 보증금, 점유 개시 시점, 인도 협의 가능성을 확인하세요.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 확인됩니다. 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인하고 체납 관련 자료를 검토하세요.
• 지하층 내부 상태. 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 누수·습기·환기·채광·곰팡이·배수 상태와 실제 인테리어 수준을 현장 확인해야 합니다.
• 거래가격 보정. 최신 거래 6,000만원은 2층입니다. 지하층의 거래가격과 직접 비교하지 말고 층별 가격 차이와 상태를 반영하세요.
• 관리비 및 점유. 관리비 체납 여부와 공용부분 미납금, 열쇠·출입 문제를 확인하세요.
• 규제 확인. 토지거래허가구역 지정기간이 경과한 것으로 기재되어 있으므로 입찰 시점의 최신 지정 여부와 적용 대상을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 및 실거래 원본을 대조하세요.

맺으며 — “3,100만원짜리 물건이 아니라, 확약의 효력을 사는 물건”

인천 용현동 지하 102호는 신건 최저가 3,100만원으로 최근 12개월 평균 거래가격 6,000만원보다 낮습니다. 그러나 단순히 최저가만 비교해서는 안 됩니다. 인천도시공사의 보증금 4,800만원에는 대항력과 우선변제권이 있고, 신건 기준 배당 부족분은 17,958,000원입니다.

말소동의 확약이 해당 임차인의 인수 위험까지 유효하게 해소한다면 실질 인수액은 0원이며 신건 기준 실질취득액은 3,100만원입니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 실질취득액은 48,958,000원으로 상승합니다. 이 경우 낙찰가가 2,000만원 아래로 떨어져도 미배당 인수액이 늘어 총취득액은 크게 달라지지 않습니다.

여기에 김영환의 보증금 미상·점유 문제, 국세·지방세 압류, 지하층의 환금성과 내부 확인 불가라는 별도 위험이 남습니다. 최근 12개월 거래가 1건뿐이고 해당 거래도 2층이므로 6,000만원을 지하층의 확정 시세로 간주해서도 안 됩니다.

결론은 확약 원문 확인이 선행되어야 한다는 것입니다. 확약이 유효하다면 가격 측면에서 검토할 여지가 있지만, 확약의 효력이 불분명한 상태에서 입찰하면 3,100만원짜리 물건이 아니라 약 4,895만8,000원의 실질취득 부담을 가진 물건을 사는 결과가 될 수 있습니다. 권리상 핵심은 확약, 가격상 핵심은 지하층 보정, 최종 승부처는 실제 점유와 명도입니다.