인천지방법원 2026타경503935. 인천 남동구 구월동 1187-8에 소재한 구월빌라 3층 302호, 전용 34.29㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 7,500만원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이고 청구금액은 6,000만원입니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 근저당권 말소 여부가 아니라 선순위 임차인의 보증금 7,000만원입니다. 임차인 정경문은 2021년 전입신고와 점유를 갖추었고, 확정일자도 보유하고 있습니다. 2025년에는 임차권등기까지 마쳤으며 매각물건명세서에도 배당으로 변제되지 않은 잔액의 매수인 인수 가능성이 명시되어 있습니다.
다행히 신건 매각가 7,500만원을 가정하면 예상 배당에서 임차보증금 전액을 변제할 수 있습니다. 하지만 유찰되어 매각가격이 7,000만원 아래로 내려가면 상황이 달라집니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 인수액이 커지는 구조이므로 최저매각가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503935 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1187-8 3층 302호 도로명주소: 인천광역시 남동구 성리로35번길 6-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 34.29㎡ · 건물 3층 중 3층 |
| 건물 현황 | 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 · 사용승인 1989.01.09 · 구월빌라(7동) · 총 8세대 |
| 소유자 | 김남숙 (2021년 김상대와 공동취득 후 2022.07.15 김상대 지분 전부 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 75,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험 주식회사 / 60,000,000원 |
| 임차인 | 정경문 · 보증금 70,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 토지 | 211㎡ · 제2종일반주거지역 · 자루형 · 평지 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 선순위 임차권이 핵심
이 사건에서 먼저 구분해야 할 것은 과거 근저당권과 현재 유효한 권리입니다. 1989년 한국주택은행 명의의 채권최고액 520만원 근저당권은 2020년 12월 15일 해지로 이미 말소되었습니다. 따라서 이 근저당권을 현재 매수인이 인수하거나 경매로 새롭게 소멸시켜야 할 유효한 담보권으로 취급하면 안 됩니다.
2026년 5월 26일 서울보증보험의 강제경매개시결정은 경매절차의 개시를 의미합니다. 그보다 앞선 2021년부터 임차인이 점유와 주민등록을 갖추고 있었으며, 2025년 7월 1일에는 을구 3번으로 임차권등기가 이루어졌습니다. 선행 임차권이 경매개시결정만으로 소멸하는 구조가 아닙니다.
임차인 권리 분석
| 임차인 | 보증금 / 점유 부분 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 정경문 | 70,000,000원 3층 302호 34.29㎡ 전부 |
대항력 있음 전입 2021.03.22 |
우선변제권 있음 확정 2021.03.04 |
배당요구 2025.07.01 미배당 잔액 인수 가능 |
실제 임차인은 정경문 1명입니다. 임차권등기에는 서울보증보험이 대위자로 기재되어 있지만, 임차인 권리 분류상 보증금 7,000만원을 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 임차보증금 반환채권에 관한 질권 양수 및 대위자 표시는 권리관계 확인 사항이며, 보증금을 1억 4,000만원으로 계산하는 것은 잘못입니다.
임차인은 2025년 7월 1일 배당요구를 하였습니다. 신건 매각가를 기준으로 한 배당가정에서는 보증금 7,000만원이 전액 배당되므로 인수 잔액은 없습니다. 반대로 배당액이 줄어드는 유찰 시나리오에서는 미배당 잔액이 인수 대상으로 남습니다.
② 시세 비교 — 숫자상 할인, 거래 시점은 주의
비교 대상은 구월빌라(7동)의 전용 34.29㎡ 거래입니다. 확인되는 거래는 총 3건으로, 최근 기재 거래는 2024년 5월 9,500만원입니다. 전체 거래 평균은 약 9,167만원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 34.29㎡ | 1층 | 95,000,000원 |
| 2021.07 | 34.29㎡ | 1층 | 90,000,000원 |
| 2021.07 | 34.29㎡ | 3층 | 90,000,000원 |
| 전체 평균 | 34.29㎡ | 3건 | 91,666,666원 |
| 비교 기준 거래 | 34.29㎡ | 2024.05 | 95,000,000원 |
최저매각가 7,500만원은 기재된 최신 거래 9,500만원의 78.9%입니다. 단순 금액 비교로는 2,000만원 낮습니다. 전체 거래 평균 9,167만원과 비교해도 최저가는 낮은 수준입니다.
다만 여기에는 중요한 한계가 있습니다. 상세 거래목록의 가장 최근 거래가 2024년 5월로, 현재 매각기일인 2026년 11월과 상당한 시차가 있습니다. 별도로 집계된 최근 12개월 평균도 9,500만원(1건)으로 표시되지만, 상세 거래목록상 최신 거래일과 집계 기간이 일치하지 않습니다. 따라서 9,500만원을 현재 확정 시세로 간주해서는 안 됩니다.
기재된 최근·과거 거래 추세는 +5.6%로 상승 방향입니다. 그러나 거래 표본이 3건에 불과하고 최신 거래도 2024년 5월이므로, 이 상승률만으로 현재 가격을 판단하기 어렵습니다. 특히 1989년 사용승인된 소규모 다세대주택이라는 점과 302호·402호 표기 불일치까지 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 1,750,000원 |
| 1. 임차인 정경문 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 청구채권 | 60,000,000원 | 3,250,000원 |
| 서울보증보험 미배당 | - | 56,750,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 7,500만원 가정에서 집행비용 175만원을 제외하면 7,325만원이 남습니다. 이 중 임차인 정경문에게 7,000만원이 전액 배당되고 서울보증보험에는 325만원이 배당됩니다. 임차보증금 미배당 잔액은 0원이므로 이 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가보다 실질취득액을 보라
| 구분 | 낙찰가 | 매수인 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 75,000,000원 | 0원 | 75,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 60,000,000원 | 11,480,000원 | 71,480,000원 |
| 2회 유찰 시 | 48,000,000원 | 23,264,000원 | 71,264,000원 |
여기서 반드시 기억해야 할 것이 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가격이 낮아져도 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 낙찰가만 내려가는 것이지 매수인의 총취득 부담이 같은 폭으로 내려가는 것이 아닙니다.
1회 유찰 시 낙찰가 6,000만원에 인수액 1,148만원을 더하면 실질취득액은 71,480,000원입니다. 2회 유찰 시 낙찰가 4,800만원에 인수액 2,326만 4,000원을 더하면 실질취득액은 71,264,000원입니다. 두 시나리오 모두 약 7,100만원대에서 실질취득 부담이 유지됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 인천성리초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 아파트, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 연식. 사용승인일은 1989.01.09입니다. 벽돌조 슬래브지붕의 3층 건물로, 위생·급배수 및 난방설비가 구비되어 있습니다. 노후 건물인 만큼 누수, 배관, 외벽, 공용부 상태를 현장 확인해야 합니다.
- 규모. 구월빌라(7동)는 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 대단지 아파트와 비교하면 매수 수요와 거래 유동성이 제한될 수 있습니다.
- 토지. 토지면적 211㎡, 제2종일반주거지역, 지목 대, 자루형 토지이며 남측으로 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,339,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 외국인 등에 대한 토지거래계약허가구역 지정기간은 2026.08.25까지로 기재되어 있으므로 현재 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 공부와 현황의 차이. 공부상 3층 302호이나 외부에는 402호로 표기되어 있습니다. 전유부분과 실제 점유 공간의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 감정평가 자료상 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 거래 표본은 3건이며 최근 기재 거래도 2024년 5월입니다. 소규모 노후 다세대주택이고 거래 시점의 공백이 있으므로 매도 시점의 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호수와 전유부분 확인. 공부상 302호와 현황 외부표기 402호가 다릅니다. 실제 출입문, 점유공간, 건축물대장 및 집합건물 등기상 전유부분을 대조하고 임차권등기 대상과 동일한지 확인하세요.
- 임차인 보증금 확인. 정경문의 보증금 70,000,000원, 전입 2021.03.22, 확정일자 2021.03.04, 임차권등기 2025.07.01을 원본 서류와 대조하세요.
- 배당요구 및 배당 예상 검증. 배당요구일 2025.07.01을 확인하고 집행비용, 당해세, 최우선변제 등 실제 우선배당 항목을 반영해 임차보증금의 최종 배당액을 다시 계산하세요.
- 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 인수액 11,480,000원, 2회 유찰 시 23,264,000원이라는 시나리오를 참고하되, 실제 낙찰가와 배당표에 따라 미배당 잔액을 다시 산출해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 임차보증금 전액 배당 및 변제 완료 여부와 임차권등기 말소 절차를 확인하세요. 배당가정만으로 말소가 완료되었다고 판단해서는 안 됩니다.
- 건물 상태 확인. 1989년 사용승인 건물입니다. 누수, 결로, 배관, 난방, 외벽, 계단 및 공용부의 유지관리 상태를 점검하세요.
- 현재 시세 재확인. 비교 거래의 최신 기재 시점은 2024.05입니다. 2026년 현재 인근 유사 다세대 거래와 실제 매도 가능가격을 별도로 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 현황조사상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나 임차권등기가 존재합니다. 실제 점유자, 점유 상태, 임차인의 보증금 반환 및 퇴거 의사를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 낮아져도 인수액은 늘어난다”
이 물건은 신건에서 7,500만원에 낙찰된다는 가정이라면 임차인 정경문의 보증금 7,000만원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 이 점만 보면 권리관계는 명확해 보입니다.
그러나 유찰되면 이야기가 달라집니다. 1회 유찰 시 인수액 1,148만원, 2회 유찰 시 2,326만 4,000원이 발생할 수 있습니다. 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득액은 각각 7,148만원과 7,126만 4,000원으로 비슷하게 유지됩니다. 즉, 최저가가 4,800만원이라고 해서 4,800만원에 취득하는 물건이 아닙니다.
시세 측면에서는 7,500만원이 기재된 비교 거래 9,500만원의 78.9%라는 점이 눈에 띕니다. 하지만 해당 거래는 2024년 5월로 오래되었고 표본도 적습니다. 여기에 1989년 준공된 소규모 다세대주택이라는 점, 공부상 302호와 현황상 402호 표기 불일치까지 있어 가격만으로 투자성을 확정할 수 없습니다.
권리의 핵심은 임차보증금 7,000만원, 가격의 핵심은 실질취득액, 현장의 핵심은 302호와 402호의 동일성 확인입니다. 세 가지를 모두 확인한 뒤에야 입찰가를 결정할 수 있습니다. 이 사건은 최저매각가보다 임차보증금의 배당 결과와 실제 목적물의 동일성 확인이 우선인 경매입니다.
