인천지방법원 2026타경504006. 계양구 계산동 ‘더 써밋’ 에이동 502호, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 지상 8층 건물의 5층에 위치하며, 사용승인일은 2020.01.23입니다. 소유자는 김인호이고, 현재 강제경매를 신청한 채권자는 장정수입니다. 청구금액은 189,588,300원으로 감정가 185,000,000원보다 큽니다.
등기상 말소기준권리는 2021.06.21 설정된 박순흠 명의 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 국가의 압류 2건, 남세종농업협동조합의 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 표면상 후순위 등기권리 정리는 가능하지만, 그것만으로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.
문제는 말소기준보다 앞선 전입자 장정수입니다. 임차인으로 신고되어 있지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 경매 신청채권자와도 동일인입니다. 실제 임대차관계와 점유 요건을 확인해야 대항력 및 보증금 인수 여부를 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504006 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 320-9 더 써밋 에이동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 계산새로5번길 5 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지상 8층 중 5층 |
| 사용승인일 | 2020.01.23 |
| 소유자 | 김인호 (단독소유) |
| 감정가 | 185,000,000원 |
| 최저매각가 | 185,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 신청채권자 | 장정수 |
| 청구금액 | 189,588,300원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.21 · 박순흠 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 민간임대주택 | 2021.05.14 등록 · 2021.06.29 등기 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리돼도 임차인 위험은 남는다
② 임차인 분석 — 장정수가 가장 중요한 변수
현재 확인되는 임차인 신고자는 장정수 1명입니다. 전입신고일은 2021.03.02이며, 말소기준권리 설정일보다 앞섭니다. 배당요구는 2026.06.08 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 권리의 범위와 실제 인수액을 산정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장정수 | 2021.03.02 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 임차인 | 장정수 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2021.03.02 |
| 말소기준일 | 2021.06.21 |
| 임차보증금 | 미상 |
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구일 | 2026.06.08 |
| 배당요구 여부 | 접수 |
| 신청채권자와의 관계 | 동일인 장정수 |
| 대항력 판단 | 전입일상 선순위 · 실제 점유 및 임대차 성립 확인 필요 |
| 매수인 인수 여부 | 미확정 · 보증금 및 미배당액 확인 필요 |
현재 보증금 자체가 미상이므로 실제 인수액도 확정할 수 없습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금이 전액 변제된다거나 매수인의 인수의무가 사라진다고 볼 수 없습니다.
가장임차인 가능성이나 관계인 여부를 검토할 필요는 있지만, 동일인이라는 사실만으로 허위 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 임대차계약서·보증금 지급내역·점유관계·채권원인을 대조해야 합니다.
③ 실질취득비용 — 최저가가 전부가 아니다
현재 최저매각가는 185,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 매수인의 실질취득비용은 최저매각가를 초과합니다.
임차인의 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 크며, 낙찰대금에서 배당받는 금액만큼 인수액이 감소하는 구조라면 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득비용은 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.
따라서 이 물건은 유찰로 최저가가 낮아지더라도 보증금과 인수액이 확인되기 전에는 가격 메리트가 생긴다고 판단할 수 없습니다.
현재 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 표시되지만, 이는 임차보증금이 확인되지 않은 상태의 계산 결과입니다. 법률적으로 인수액이 0원이라고 확정된 것은 아닙니다. 실제 입찰 판단에는 별도의 임대차 권리 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,390,000원 |
| 1. 근저당 · 박순흠 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 가압류 · 남세종농업협동조합 | 500,000,000원 | 31,610,000원 |
| 3. 경매신청채권자 · 장정수 | 189,588,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 839,588,300원 | 181,610,000원 |
| 채권자 미배당 | — | 657,978,300원 |
위 표는 제시된 배당 추정치를 그대로 반영한 계산입니다. 집행비용 3,390,000원, 근저당권 150,000,000원, 남세종농업협동조합 31,610,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 선순위 임차보증금 배당은 반영되지 않았습니다. 국가 압류 2건의 실제 조세채권액도 확인되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
선순위 임차보증금의 존부·액수·배당순위·미배당 인수 여부를 확인하기 전까지는 권리분석을 완료할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 채권자 미배당 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 185,000,000원 | 181,610,000원 | 657,978,300원 | 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 148,000,000원 | 145,128,000원 | 694,460,300원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 118,400,000원 | 115,942,400원 | 723,645,900원 | 미확정 |
유찰 시 최저매각가는 185,000,000원에서 148,000,000원, 다시 118,400,000원으로 내려갑니다. 하지만 채권자 미배당액은 각각 657,978,300원, 694,460,300원, 723,645,900원으로 증가합니다.
특히 선순위 임차보증금이 존재하고 매수인이 미배당액을 인수하는 구조라면, 낙찰가격이 내려가는 만큼 인수액이 늘어날 수 있습니다. 따라서 최저가의 하락률을 곧바로 투자수익이나 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
더 중요한 것은 매수인 실질취득비용입니다. 선순위 임차보증금이 확인되지 않은 상황에서는 최저가만으로 저렴하다고 평가하거나 유찰 가격에 가점을 줄 수 없습니다.
⑥ 민간임대주택 등기와 조세채권
이 물건에는 일반 근저당권·가압류 외에도 확인해야 할 권리관계가 있습니다.
경매 매수 후 등록 지위나 임대의무가 어떻게 처리되는지는 별도 확인이 필요합니다. 현재 등기 상태와 등록관청의 내용을 확인해야 합니다.
세금의 종류·법정기일·금액에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있으므로, 임차보증금의 배당 및 인수액까지 함께 재검토해야 합니다.
⑦ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 계산동 계산3동 행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·공동주택·근린생활시설·학교·공원 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근과 주차가 가능하며, 인근에 버스정류장과 인천1호선 경인교대입구역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕의 지상 8층 건물입니다. 외벽은 벽돌무늬 마감, 내부는 벽지·타일 마감, 창호는 하이샷시 등으로 시공되었습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 옥내소화설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지이며, 동측 포장도로에 접합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택으로 등재되어 있습니다. 사용승인일은 2020.01.23입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 확인됩니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 주변 주거환경과 교통 여건은 보통 수준이지만, 실제 환금성 및 적정가격은 비교 거래와 건물의 개별 상태를 확인해야 판단할 수 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 장정수의 임대차계약서 확인. 임차보증금, 임대차기간, 임대인, 계약 내용과 보증금 지급내역을 확인해야 합니다. 확인되지 않은 보증금은 0원으로 처리하면 안 됩니다.
- 대항력 요건 확인. 전입신고일 2021.03.02 외에 실제 주택 인도와 점유관계, 임대차의 유효성을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 확정일자와 우선변제 요건, 배당요구 내용 및 배당 가능한 임차보증금 액수를 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일인 관계. 장정수의 강제경매 신청채권 189,588,300원과 신고된 임차권의 관계를 확인해야 합니다. 동일인이라는 사실만으로 가장임차인으로 단정해서는 안 됩니다.
- 조세채권 확인. 서인천세무서장 및 인천세무서장 관련 압류의 세목·금액·법정기일을 확인하고 배당순위에 반영해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 상태 확인. 등록 유지 여부, 임대의무기간과 매수 후 의무 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 과거 신탁관계 검토. 대신자산신탁주식회사 명의 신탁은 2021.03.02 말소됐습니다. 필요하면 신탁원부 및 관련 소유권 변동 내역을 대조해야 합니다.
- 기존 경매 이력 확인. 2021타경524216 강제경매는 2022.02.07 취하를 원인으로 2022.02.08 말소됐습니다. 현재 사건과 구별하여 확인해야 합니다.
- 실거래가 확인. 인근 유사 다세대주택의 최근 거래와 매각 사례를 검토해야 합니다. 감정가를 현재 시세로 단정할 수 없습니다.
- 실질취득비용 재계산. 낙찰가에 실제 인수할 보증금을 합산한 뒤 가격을 비교해야 합니다. 임차보증금이 확정되기 전에는 안전한 입찰가 산정이 어렵습니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건 및 배당요구 서류를 직접 확인해야 합니다.
다만 이러한 요소는 선순위 임차보증금 위험이 해소됐다는 뜻은 아닙니다.
① 말소기준보다 빠른 전입신고
② 미상인 임차보증금과 확정일자
③ 임차인과 강제경매 신청채권자의 동일인 관계
④ 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 국가 압류 2건
⑤ 임대의무 확인이 필요한 민간임대주택 등기
⑥ 657,978,300원의 채권자 미배당 및 확인되지 않은 실질취득비용
최저가 185,000,000원만 보고 입찰하는 것은 위험합니다. 임차권의 실체와 인수액이 확인되기 전에는 가격상 이익도 판단하기 어렵습니다.
맺으며 — “말소되는 권리보다, 남을 수 있는 보증금을 보라”
인천 더 써밋 502호는 권리관계가 단순해 보이지만, 실제로는 매수인이 인수할 금액을 확정하기 어려운 물건입니다.
박순흠 근저당권 이후의 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 전입신고일이 근저당권보다 앞선 장정수의 임대차관계는 별도로 검증해야 합니다. 장정수가 강제경매 신청채권자이기도 하다는 사실은 임차권의 성립과 채권원인을 더욱 면밀히 확인해야 할 이유입니다.
예상배당표에서는 채권자에게 총 181,610,000원이 배당되고, 657,978,300원이 미배당됩니다. 신청채권자 장정수의 예상배당도 0원입니다. 하지만 임차보증금이 확인되지 않은 계산이므로, 배당표의 매수인 인수액 0원을 그대로 신뢰해서는 안 됩니다.
실거래가격도 확인되지 않아 감정가 185,000,000원의 적정성을 평가하기 어렵습니다. 이후 유찰로 최저매각가가 내려가더라도, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수한다면 실질취득비용은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
결론은 입찰 보류입니다. 장정수의 임대차계약과 보증금, 실제 점유, 우선변제 요건, 조세채권 및 민간임대주택 관련 의무를 확인한 뒤 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가를 얼마나 낮추느냐보다 낙찰 후 어떤 권리와 비용이 남는지 먼저 확정하는 것입니다.
