인천지방법원 2026타경504014. 인천 서구 공촌동 한솔그린빌라 에이동 1층 101호, 전용면적 52.13㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김경숙 씨로, 2018년 2월 2일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1억 200만원이며, 서울보증보험 주식회사가 청구금액 135,589,725원을 근거로 강제경매를 진행하고 있습니다.

이 사건은 일반적인 무권리 임차인 물건과는 다릅니다. 2020년 한국토지주택공사 명의로 임차권등기가 이루어졌고, 해당 권리는 2026년 경매개시결정보다 앞섭니다. 등기상 대항력과 우선변제권도 확인됩니다. 다만 매각물건명세서에는 서울보증보험의 말소동의 확약서가 제출되었다는 중요한 내용이 있습니다. 따라서 임차권등기 자체의 존재와 확약에 따른 실제 인수 부담을 구분해서 판단해야 합니다.

가격은 별개의 문제입니다. 최근 12개월 평균 거래가가 7,000만원이고 최신 거래도 7,000만원인데, 신건 최저가는 1억 200만원입니다. 임차권 문제가 확약으로 정리된다고 해도, 현재 가격이 시장에서 정당화되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권등기와 말소동의 확약

등기상 중요한 기준일은 2026년 5월 19일 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2020년 9월 21일 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 임차권등기의 기초가 된 전입일은 2018년 9월 7일이고, 확정일자는 2018년 8월 8일입니다.

과거 한국주택은행·국민은행·홍북농업협동조합·신한은행의 근저당권은 등기부상 말소된 상태입니다. 2015년 11월 4일 설정된 신한은행 근저당권도 2018년 2월 5일 말소되었습니다. 따라서 과거 근저당권을 현재의 매수인 인수 권리로 볼 수는 없습니다.

② 임차권·점유 분석 — 실제 임차인과 승계 권리 구분

위 95,000,000원은 실제 임차인 수에 합산하는 금액이 아니라 등기상 임차권의 보증금입니다. 전입일과 확정일자, 배당요구가 확인되므로 해당 권리의 우선변제 구조는 배당표에 반영되어 있습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 45.7% 높은 신건

비교 대상은 한솔그린빌라(307-17), 전용면적 52.13㎡입니다. 총 9세대 규모이며 2000년 8월 23일 준공된 다세대주택입니다. 확인되는 거래는 2건으로, 최근 거래일수록 가격이 낮아지는 흐름입니다.

전체 거래 평균은 7,500만원이지만, 과거 거래가 포함된 평균만으로 가격을 평가하면 최근 시장 상황을 놓칠 수 있습니다. 따라서 최근 12개월 평균 7,000만원과 최신 거래 7,000만원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.

현재 최저가 102,000,000원은 최근 12개월 평균 70,000,000원의 145.7%입니다. 금액으로는 최근 거래보다 32,000,000원 높습니다. 전체 거래 평균 75,000,000원과 비교해도 최저가는 136.0% 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)

신건 매각가 1억 200만원을 가정하면 집행비용 약 222만 8,000원과 등기상 임차권 보증금 9,500만원이 우선 반영됩니다. 남은 477만 2,000원이 서울보증보험에 배당되며, 신청채권자의 미배당액은 130,817,725원입니다. 이 미배당액은 신청채권자의 잔존채권으로, 그 자체를 매수인 인수액과 혼동해서는 안 됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 효력에 따라 달라지는 인수 위험

현재 회차의 배당 산식상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 유찰로 매각가격이 낮아지는 경우, 확약의 효력이 인정되지 않는 상황에서는 선순위 임차권의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 연결될 수 있습니다.

⑥ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 공촌동 소재 공촌초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 동류형 공동주택과 아파트, 근린생활시설 등이 소재하며 주위 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 위치하고 차량 출입이 가능합니다. 교통사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호입니다. 외벽은 드라이비트 등, 내벽은 벽지 및 타일 마감이며 새시 창호 등이 설치되어 있습니다.
• 설비. 상·하수도시설과 난방·위생설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측으로 약 4미터 포장도로에 접하고 있습니다. 토지는 대체로 세장형이며 평지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 한정된 토지거래허가구역 지정 내용도 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1,160,000원/㎡입니다. 토지 지목은 대이며 토지면적은 195.1㎡입니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 총 9세대의 소규모 빌라입니다. 비교 거래는 2건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적고 최근 가격이 8,000만원에서 7,000만원으로 낮아진 만큼 매도 시점과 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 원본을 확인하고, 을구 9번 임차권의 말소 및 매수인에 대한 대항 문제를 실제로 해소하는 내용인지 확인하세요.
• 임차권 말소 절차. 한국토지주택공사 명의의 임차권등기와 서울보증보험의 양수인 지위 및 말소 동의 관계를 원본 서류로 대조하세요.
• 점유자 확인. 실제 임차인 집계는 0명이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 현재 점유자, 점유 형태, 별도 임대차관계를 확인해야 합니다.
• 유찰 시 인수액. 1회 유찰 시 15,268,800원, 2회 유찰 시 31,295,040원의 계산상 노출액이 표시되어 있습니다. 확약이 적용되지 않을 때의 위험과 유효하게 적용될 때의 실질 인수액 0원*을 구분해 검토하세요.
• 시세 기준. 전체 평균 7,500만원보다 최근 12개월 평균 및 최신 거래 7,000만원을 우선해 가격을 판단하세요. 신건 최저가 1억 200만원은 최근 시세의 145.7%입니다.
• 관리비 및 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 인수 가능 항목을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 말소동의 확약서 및 배당 관련 서류를 함께 확인하세요.

맺으며 — “확약으로 권리가 정리돼도, 가격은 별개다”

이 사건의 핵심은 선순위 임차권등기와 말소동의 확약을 분리해서 이해하는 것입니다. 을구 9번 임차권등기에는 보증금 95,000,000원과 대항력·우선변제권이 확인되지만, 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 해당 확약이 유효하게 적용되는 범위에서는 매수인 실질 인수액을 0원*으로 판단할 수 있습니다.

하지만 권리 위험이 줄어든다고 매입 가격까지 합리적이라는 뜻은 아닙니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 7,000만원인데, 최저가는 1억 200만원입니다. 최근 시세 대비 145.7%이며 거래 추세도 -12.5%입니다. 9세대 규모의 소규모 다세대라는 환금성 문제까지 감안하면 신건 가격을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.

결론적으로 임차권 말소동의 확약은 중요한 권리상 긍정 요소입니다. 그러나 가격은 최근 시세보다 현저히 높습니다. 확약의 유효성과 점유관계를 먼저 확인하고, 그와 별개로 최근 거래가격을 기준으로 입찰가를 보수적으로 설정해야 합니다. 이 물건은 권리만 보고 입찰할 사건이 아니라, 확약의 실효성과 가격 경쟁력을 함께 검증해야 하는 사건입니다.