인천지방법원 2026타경504041. 인천 계양구 귤현동 승윤노블리안 102동 302호, 5층 건물의 3층에 위치한 다세대주택입니다. 소유자는 승윤종합건설주식회사입니다. 등기상 가장 먼저 주목할 권리는 2023년 10월 30일 접수된 주식회사케이티엠이엔씨의 소유권이전청구권 가등기입니다. 이 가등기는 2025년 1월 7일 가압류보다 앞서 설정되어 있고, 매각물건명세서에서도 매수인 인수권리로 명시하고 있습니다.

후순위 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 선순위 가등기는 다릅니다. 특히 담보가등기인지 순위보전 가등기인지 권리신고가 없어 종류가 확인되지 않았다는 점이 문제입니다. 매매예약이 완결되는 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있다는 경고까지 있으므로, 일반적인 가압류·근저당 소멸 여부만 확인하고 입찰해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심이다

권리 순서를 구분해서 봐야 합니다.

• 2009.12.07 소유권보존. 승윤종합건설주식회사가 최초 소유권을 보존했습니다.
• 2023.10.30 선순위 가등기. 주식회사케이티엠이엔씨 명의의 소유권이전청구권 가등기입니다. 매매예약 원인일은 2023.10.27이며, 매각으로 말소되지 않는 인수권리입니다.
• 2025.01.07 말소기준권리. 갑구 3번 신용보증기금 가압류 371,790,000원입니다.
• 이후 가압류 5건. 신보2023제9차·제14차·제11차 유동화전문유한회사, 케이비부동산신탁주식회사, 중앙농업협동조합의 가압류는 말소기준권리 이후 설정되어 매각으로 소멸합니다.
• 2026.05.19 강제경매개시결정. 아이씨티하남관리단의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

정리하면, 후순위 가압류 6건과 강제경매개시결정이 매각으로 소멸한다고 해서 권리분석이 끝나는 것이 아닙니다. 갑구 2번 가등기는 별도로 남아 매수인이 인수합니다. 가등기권리자의 권리행사 가능성과 매매예약 완결 여부를 확인하지 않으면 낙찰 후 소유권을 둘러싼 분쟁이 발생할 수 있습니다.

② 임차권 분석 — 현 회차는 전액 배당, 유찰 시 인수 위험

임대차계약일은 2021.06.15, 점유개시일은 2021.07.30이며 전입신고는 2021.07.13입니다. 확정일자는 2021.07.23이고, 배당요구도 확인됩니다. 전입일이 말소기준권리인 2025.01.07보다 앞서므로 대항력이 인정되는 권리로 분류됩니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다.

을구 1번 임차권등기 자체는 2026.01.09 설정되었고 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있지만, 이것이 보증금 잔액까지 자동으로 없어지는 의미는 아닙니다. 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가만으로 시세 메리트를 판단할 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 140,000,000원이며 유찰은 0회입니다. 신건이므로 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.

다만 동일 단지·인근 동일 면적의 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 140,000,000원이 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 경쟁력이 있다고 볼 수 없으며, 실거래 비교 없이 입찰가의 적정성을 확정해서도 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)

일반 채권자 전체 청구액 5,589,500,392원 중 예상 배당액은 7,240,000원이며, 미배당액은 5,582,260,392원입니다. 위 배당표는 신건 매각가를 전제로 한 추정이며, 집행비용은 추정치입니다. 당해세와 별도 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘어난다

이 시나리오에서 가장 중요한 것은 최저매각가와 실제 취득 부담이 서로 다르다는 점입니다.

현재 신건은 보증금이 전액 배당되어 잔액 인수가 없지만, 유찰되어 낙찰가가 낮아지면 임차보증금 미배당액이 매수인에게 넘어갑니다. 그 결과 1회 유찰 시 낙찰가 112,000,000원에 인수액 20,368,000원을 더한 임차권 기준 실질취득액은 132,368,000원입니다. 2회 유찰 시에도 89,600,000원에 42,412,800원을 더하면 132,012,800원입니다.

⑥ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 귤현동 소재 귤현초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물의 3층 302호입니다. 외벽은 치장석 붙임 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며 샷시창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수 시설과 개별 냉난방시설이 되어 있습니다.
• 토지. 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 장방형 토지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 남측으로 공도와 접합니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현 구획정리)에 해당합니다. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 감정평가에는 외국인 등의 주택용도 취득과 관련된 토지거래계약허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 입찰 및 취득 시점의 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 집합건축물대장상 위반건축물 등재가 있습니다. 다만 감정평가 의견은 102동 201호의 위반사항으로 본건의 사용수익에 제한을 미치는 영향은 없다고 판단했습니다. 본건과 해당 위반사항의 관계 및 현재 상태를 재확인해야 합니다.
• 환금성. 주변에 다세대·공동주택과 근린생활시설이 혼재하고 교통 편의는 보통으로 평가됐습니다. 비교 가능한 실거래를 확인하지 못한 상태이므로 거래가격과 매도 가능 기간에 대한 별도 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 갑구 2번 가등기 원인 확인. 주식회사케이티엠이엔씨 명의의 소유권이전청구권 가등기가 담보가등기인지 순위보전 가등기인지 반드시 확인해야 합니다. 매매예약 계약서, 가등기권리자의 권리행사 여부, 예약완결권 행사 가능성 등을 확인하지 않은 상태에서 입찰해서는 안 됩니다.
• 소유권 상실 가능성 검토. 매각물건명세서에는 매매예약이 완결되는 경우 매수인이 소유권을 상실할 수 있다고 명시되어 있습니다. 이 위험이 실제로 해소되었는지 법률전문가를 통해 확인해야 합니다.
• 한국토지주택공사 보증금 확인. 보증기관 승계·대위 관계와 배당요구 내용을 확인하고, 130,000,000원 전액 배당이 실제로 가능한지 검토해야 합니다. 배당 부족 시 매수인에게 넘어갈 잔액이 발생할 수 있습니다.
• 점유 및 명도 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자, 점유개시 상황, 보증기관의 권리 승계 관계를 현장에서 확인해야 합니다. 실제 임차인 수와 보증기관 권리자를 혼동하지 않아야 합니다.
• 유찰 시나리오 재검토. 1회 유찰 시 임차보증금 인수액 20,368,000원, 2회 유찰 시 42,412,800원으로 추정됩니다. 최저가만을 기준으로 응찰 상한을 설정하지 말고 인수액을 더한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
• 위반건축물 확인. 102동 201호의 위반사항이 본건 302호에 영향을 주지 않는다는 감정평가 의견이 있으나, 집합건축물대장과 현장 상태를 대조해야 합니다.
• 토지이용 규제 확인. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 및 각종 제한사항을 확인하고 취득 시점의 토지거래허가 적용 여부도 검토해야 합니다.
• 시세 및 관리비 확인. 인근 다세대주택의 실거래, 임대수요, 공용부분 체납관리비, 유지보수 상태 등을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 가등기 관련 원인서류를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “1억 4,000만원짜리 집이 아니라, 선순위 가등기가 붙은 집이다”

이 사건의 핵심은 감정가 140,000,000원도, 후순위 가압류 6건도 아닙니다. 2023년 10월 30일 설정된 갑구 2번 가등기입니다. 말소기준권리보다 앞선 이 가등기는 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하며, 매매예약이 완결되면 소유권을 잃을 수 있다는 경고가 명세서에 명시되어 있습니다.

한국토지주택공사 관련 보증금 130,000,000원은 현재 신건 배당 가정에서 전액 배당되어 임차보증금 잔액 인수는 0원입니다. 하지만 유찰되면 미배당 보증금이 늘어나며, 1회 유찰 시 실질취득액은 132,368,000원, 2회 유찰 시 132,012,800원 수준으로 계산됩니다. 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

무엇보다 임차보증금이 전액 배당되더라도 선순위 가등기는 없어지지 않습니다. 시세 비교 근거도 확인되지 않아 가격 경쟁력을 평가하기 어렵습니다.