인천지방법원 2026타경504141. 인천 남동구 구월동에 있는 제왕빌라 4층 403호, 전용 39.95㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이윤호이며, 2024년 12월 12일 거래가 76,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 서울보증보험 주식회사의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.
일반적인 근저당권 실행 경매와 달리 이 사건의 말소기준권리는 2026년 5월 21일 강제경매개시결정입니다. 그보다 먼저 등기된 한국토지주택공사의 임차권등기가 권리분석의 핵심입니다. 이 임차권은 선순위이므로 원칙적으로 매수인에게 인수될 수 있지만, 양수인 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 점이 중요한 예외입니다.
따라서 이 물건은 단순히 '임차권이 있으니 위험하다'거나 '확약이 있으니 무조건 안전하다'고 판단할 수 없습니다. 확약의 적용 범위와 실제 말소 이행을 확인한 뒤, 최근 거래가격과 비교해 입찰 여부를 결정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504141 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1311-11 제왕빌라 4층 403호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 구월말로16번길 26 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 39.95㎡ · 4층 건물 중 4층 |
| 사용승인일 | 1994.06.14 |
| 건물 규모 | 제왕빌라 · 13세대 |
| 소유자 | 이윤호 (2024.12.12 소유권이전 · 거래가 76,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 84,949,040원 |
| 매각기일 | 2026.11.12 |
| 말소기준권리 | 2026.05.21 강제경매개시결정 (갑구 22번) |
| 선순위 임차권 | 한국토지주택공사 · 보증금 80,000,000원 (을구 11번) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
등기부상 과거 설정된 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 주의할 부분은 을구 11번 주택임차권등기입니다. 이 임차권은 2025년 6월 24일 등기됐으며, 현재 말소기준권리인 2026년 5월 21일 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
② 임차권·보증기관 승계 분석
한국토지주택공사는 임차권등기상 권리자로 표시돼 있지만, 이 분석에서는 보증기관 관련 권리 신고로 구분합니다. 따라서 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 권리자 / 구분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 을구 11번 · 보증기관 관련 임차권등기 |
80,000,000원 |
대항력 있음 2021.05.07 |
우선변제 있음 확정 2021.04.15 |
보증기관
확약 제출 실질 인수 0원(확약 이행 전제) |
| 실제 임차인 확인 수 | 0명 · 보증기관 관련 권리 신고와 구분 |
|---|---|
| 보증기관 신고 | 한국토지주택공사 · 1건 |
| 임차권 범위 | 제4층 제403호 39.95㎡ 전부 |
| 임차보증금 | 80,000,000원 |
| 확정일자 | 2021.04.15 |
| 전입 / 점유개시 | 2021.05.07 |
| 배당요구 관련 일자 | 2025.06.24 |
| 확약서 제출자 | 양수인 서울보증보험 주식회사 |
| 실질 인수액 | 0원 (확약 이행 전제) |
한국토지주택공사 명의의 보증금 80,000,000원은 실제 임차인 보증금과 별도로 중복 합산하지 않습니다. 임차권의 형식상 인수 가능성과 확약 반영 후 실질 인수액은 구분해야 합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래가 중요하다
제왕빌라의 전용 39.95㎡ 거래 표본은 5건입니다. 전체 실거래 평균은 93,400,000원으로 감정가 95,000,000원과 큰 차이가 없어 보입니다. 하지만 거래 시점별로 살펴보면 이야기가 달라집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 39.95㎡ | 4 | 76,000,000원 |
| 2021.10 | 39.95㎡ | -1 | 60,000,000원 |
| 2021.09 | 39.95㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2021.07 | 39.95㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2021.06 | 39.95㎡ | 1 | 91,000,000원 |
| 전체 평균 | 39.95㎡ | 5건 | 93,400,000원 |
| 최근 집계 평균 | 39.95㎡ | 1건 | 76,000,000원 |
전체 평균 93,400,000원에는 2021년의 115,000,000원 및 125,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 반면 가장 최근 확인되는 거래는 2024년 12월의 76,000,000원입니다. 집계상 최근 평균 역시 76,000,000원이지만 표본은 1건이며, 거래 시점이 오래됐다는 점도 함께 고려해야 합니다.
특히 이 사건의 현재 소유권이전 거래가도 2024년 12월 76,000,000원입니다. 동일 물건의 확인된 거래 이력과 비교해도 감정가 95,000,000원에 상당한 가격 차이가 있습니다. 실제 개별 가치는 내부 상태와 시장 변화에 영향을 받으므로 그 차이를 곧바로 확정 손실로 해석해서는 안 되지만, 신건 가격을 적극적으로 지지할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,110,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차권 보증금(우선변제) | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 · 강제경매 신청채권 | 84,949,040원 | 12,890,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 95,000,000원 기준 예상배당에서는 집행비용 2,110,000원과 임차권 보증금 80,000,000원이 먼저 반영됩니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 예상배당은 12,890,000원이며, 청구금액 84,949,040원 중 72,059,040원이 미배당으로 남습니다.
예상배당은 배당순위와 금액을 단순화한 추정치입니다. 실제 배당은 채권 양수 관계, 집행비용, 조세채권, 최우선변제 및 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 배당표의 보증금 지급은 보증기관 관련 권리의 배당 계산이며, 매수인이 별도로 같은 보증금을 중복 인수한다는 의미가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 확약 여부에 따라 달라진다
이 물건은 선순위 임차권등기가 있으므로 단순히 최저매각가가 내려가는 것만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 확약이 없을 경우 낙찰가 하락에 따라 임차보증금 미배당액을 매수인이 인수할 수 있기 때문입니다.
| 매각 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 95,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 76,000,000원 | 5,768,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 60,800,000원 | 20,694,400원 | 0원 |
룰상 인수액은 배당 시뮬레이션에서 계산된 금액으로, 말소동의 확약을 반영하지 않은 수치입니다. 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차권의 실질 인수액은 각 회차에서 0원으로 판단합니다. 위 회차들은 가정 시나리오이며 실제 유찰 또는 최저가 변경이 확정된 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 신월초등학교 북동측에 위치합니다. 주변은 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 1994.06.14 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 403호입니다. 위생·급배수 및 난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 규모·환금성. 제왕빌라는 13세대의 소규모 다세대주택입니다. 동일 면적 거래 표본은 5건으로 제한적이며, 거래가격도 60,000,000원에서 125,000,000원까지 차이가 큽니다. 아파트 대단지와 동일한 환금성을 기대하기는 어려우므로 실제 매수 수요를 확인해야 합니다.
- 접도. 북측과 동측에 각각 소로의 포장도로가 있고, 토지는 대체로 평탄한 장방형으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 관련 지정 이력도 있어 입찰 및 취득 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 1,515,000원/㎡이며, 토지면적은 238.9㎡입니다. 이는 건물 전체 부지에 관한 수치로, 해당 호실의 전용면적이나 개별 대지지분과는 구별해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며, 감정평가상 공부와의 차이는 특별히 지적되지 않았습니다. 다만 실제 내부 수선 상태는 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서의 원문을 확인하고, 을구 11번 임차권등기의 말소 대상·조건·이행 주체를 명확히 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권. 한국토지주택공사 명의 보증금 80,000,000원, 확정일자 2021.04.15, 전입·점유개시 2021.05.07과 배당요구 사실을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 계산 방지. 한국토지주택공사 임차권 신고를 실제 거주 임차인 보증금과 중복 합산하지 말고, 서울보증보험 주식회사로의 권리 양수 및 말소동의 관계를 확인해야 합니다.
- 실제 점유자·명도. 현재 점유 상태가 확정적으로 확인되지 않았으므로 현장조사와 점유자 면담을 통해 인도·명도 가능성을 점검해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 최저가 95,000,000원은 최근 거래가 76,000,000원의 125.0%입니다. 과거 전체 평균 93,400,000원만을 기준으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 하락장 확인. 최근 거래 추세가 -22.3%이고 최근 거래 표본이 제한적이므로, 실제 매수 수요와 현재 거래가격을 추가로 확인해야 합니다.
- 유찰 시 인수 재계산. 1회 유찰과 2회 유찰을 가정한 룰상 인수액은 각각 5,768,000원과 20,694,400원입니다. 확약이 정상 이행되면 해당 인수액은 실질 0원이지만, 확약의 효력이 확인되지 않는다면 실질취득액을 다시 산정해야 합니다.
- 체납 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 관련 조세채권을 확인하고 실제 매수인 부담 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 실거래가 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건이 싼 것은 아니다”
인천 제왕빌라 403호는 선순위 임차권등기가 존재하지만 말소동의 확약서가 제출된 강제경매 물건입니다. 을구 11번 임차권의 보증금은 80,000,000원이며, 양수인 서울보증보험 주식회사의 확약이 정상 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
그러나 권리 인수가 해소되는 것과 가격이 저렴한 것은 별개입니다. 신건 최저가 95,000,000원은 가장 최근 거래가격 76,000,000원보다 19,000,000원 높고, 최근 시세 대비 125.0%에 해당합니다. 거래가격 추세도 -22.3%로 하락하고 있습니다.
더구나 13세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 거래 표본과 환금성에도 신중한 접근이 필요합니다. 현재 확인된 정보만으로는 신건 최저가가 적정하거나 저렴하다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 말소동의 확약에 따른 권리위험 해소 가능성은 긍정적이지만, 최근 거래가격을 크게 웃도는 최저가와 하락 추세, 소규모 다세대주택의 환금성 부담이 평가를 낮춥니다. 확약서 원본 확인이 우선이며, 신건 가격에는 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.
