인천지방법원 2026타경504152. 인천 서구 가정동 565-15에 위치한 전용 41.01㎡ 다세대주택입니다. 4층 건물의 3층 302호로, 1995년 12월 29일 사용승인된 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사리인이고, 2022년 11월 8일 매매를 원인으로 84,000,000원에 취득했습니다.

권리분석에서 가장 중요한 것은 을구 5번 한국토지주택공사 명의의 임차권등기입니다. 보증금은 75,000,000원이고, 전입·확정일자도 경매개시결정보다 앞섭니다. 일반적인 권리관계만 보면 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 그러나 매각물건명세서에 양수인 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있어, 해당 임차권에 대한 인수는 실질 0원으로 평가합니다.

다만 권리상 부담이 해소된다고 해서 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 최근 거래 평균은 8,000만원이고 최신 거래도 8,000만원입니다. 현재 최저가 8,400만원은 이보다 5% 높습니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보면 저렴해 보일 수 있지만, 최근 가격과 하락 추세를 우선하면 신건 응찰을 서두를 이유는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기는 존재하지만 말소 확약이 핵심

등기부상 과거 근저당권은 모두 이미 말소된 상태입니다. 2002년 주식회사한국외환은행 근저당권은 2007년 11월 5일 말소되었고, 2007년 논산농업협동조합 근저당권은 2021년 7월 26일 말소되었습니다. 현재 인수할 기존 근저당권은 확인되지 않습니다.

핵심은 2023년 12월 6일 접수된 을구 5번 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022년 10월 5일, 확정일자는 2022년 10월 7일, 주민등록일자는 2022년 10월 28일, 점유개시일자는 2022년 10월 29일입니다. 제공된 권리분석 기준일인 2026년 5월 21일 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로, 원칙적으로는 매수인 인수 여부를 따져야 하는 권리입니다.

임차권등기 및 보증기관 승계 분석

등재된 임차권 신고는 1건이지만, 한국토지주택공사는 보증기관 승계 성격으로 분류되어 있습니다. 따라서 이를 실제 임차인 1명의 별도 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 0명으로 집계합니다. 다만 임차권등기 자체와 배당상 권리는 별도로 확인해야 합니다.

¹ 75,000,000원은 을구 5번 임차권등기에 기재된 명목상 보증금입니다. 보증기관 승계 성격의 신고이므로 실제 임차인 보증금에 중복 합산하지 않습니다. 매각물건명세서상 말소동의 확약 적용을 전제로 해당 권리의 실질 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 8,400만원은 최근 거래보다 높다

실거래 비교 대상은 한국빌라303.304동이며, 비교 면적은 전용 41.01㎡입니다. 전체 거래는 9건이고, 거래금액 범위는 75,000,000원~119,000,000원입니다. 다만 과거 2022년의 고가 거래가 전체 평균을 끌어올릴 수 있으므로, 가격 판단은 최근 거래 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

전체 거래 9건의 평균은 93,777,777원입니다. 최저가 84,000,000원은 전체 평균의 89.6% 수준이지만, 이 숫자만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 2022년 3~7월의 100,000,000원~119,000,000원 거래가 평균에 포함되어 있기 때문입니다.

최근 거래 평균 80,000,000원과 최신 거래 80,000,000원을 기준으로 보면 현재 최저가 84,000,000원은 오히려 5% 높습니다. 최근-과거 가격 추세도 -16.2%로 하락 방향입니다. 특히 최신 확인 거래가 2025년 8월이므로 2026년 11월 매각기일을 앞둔 현재 시세를 확정하려면 추가 거래 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)

신건 84,000,000원 기준으로 집행비용 1,912,000원을 공제하면 임차권등기상 보증금 75,000,000원이 배당되고, 나머지 7,088,000원이 서울보증보험 주식회사에 배당되는 구조입니다. 서울보증보험의 청구액 86,630,136원 중 79,542,136원은 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 신청채권자의 배당 부족분이며, 그 자체가 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다.

현재 회차의 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 여기에 말소동의 확약을 적용하면 해당 임차권등기의 실질 인수액 역시 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 확약 미반영 금액과 실제 인수액 구분

현재 최저가에서 유찰되면 최저매각가격은 감정가의 80%, 64%로 낮아지는 시나리오입니다. 다만 아래 매수인 인수액은 제공된 배당 시나리오의 명목상 계산값이며, 서울보증보험의 말소동의 확약이 해당 임차권에 정상 적용·이행되는 경우 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 가정동 소재 가석초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 대부분 다세대주택과 일부 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위 여건은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 교통상황은 감정평가상 보통으로 평가되었습니다.
• 도로. 건물 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다. 토지는 세로장방형이며 인접 지대와 대체로 등고 평탄합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재경보설비, 승강기 및 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인되며, 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있습니다.
• 환금성. 비교 대상은 한국빌라303.304동, 19세대 규모입니다. 대단지 아파트와 달리 매수 수요층이 제한될 수 있는 소규모 다세대주택입니다. 최근 거래 집계 표본도 1건으로, 유동적인 매매가격을 판단하기에는 한계가 있습니다.
• 거래 시차. 최신 확인 거래는 2025.08의 80,000,000원입니다. 2026.11.12 매각기일을 앞둔 시점에서 최신 거래와 시간 차이가 있으므로 실제 입찰 전 추가 거래 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서의 대상이 을구 5번 임차권등기와 정확히 일치하는지, 조건이나 예외가 있는지 확인하세요.
• 임차권 말소 이행 확인. 확약서 제출만 확인하는 데 그치지 말고, 임차권등기 말소에 필요한 절차와 이행 여부를 확인해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자, 별도 임차인, 점유관계가 있는지 현장 탐문과 관리 확인이 필요합니다.
• 보증기관 승계 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 명의의 75,000,000원은 등기상 임차보증금입니다. 실제 임차인 보증금으로 별도 중복 합산하지 말고, 말소 확약 적용 여부를 중심으로 판단하세요.
• 최근 시세 재확인. 최근 평균과 최신 거래가 모두 80,000,000원인데 최저가는 84,000,000원입니다. 하락 추세 -16.2%도 반영해 인근 동일 면적의 추가 실거래를 확인하세요.
• 동 표기 불일치 확인. 공부상 에이동으로 기재되어 있으나 매각물건명세서 비고에는 303동으로 표기되어 있습니다. 집합건축물대장, 등기부, 현장 표기 및 매각물건명세서를 대조해 대상 호수를 확인하세요.
• 관리비 및 현장 상태. 미납 관리비, 내부 상태, 수리 필요 여부, 공용부분 관리 상태를 확인하세요. 감정평가서의 내부 현황은 탐문 및 건축물현황도 등을 참고한 내용입니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원본을 함께 확인하고, 확약 적용 범위와 실제 점유관계가 일치하는지 검증하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 물건의 핵심은 임차권등기 75,000,000원입니다. 등기만 보면 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권으로서 매수인 인수 위험을 따져야 합니다. 그러나 매각물건명세서에 양수인 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 해당 권리에 대한 실질 인수액은 확약 이행을 전제로 0원입니다. 이 부분은 일반적인 선순위 임차권 인수 사례와 구분해서 봐야 합니다.

반면 가격은 합격점을 주기 어렵습니다. 감정가이자 최저가인 84,000,000원은 최근 거래 평균 80,000,000원보다 5% 높습니다. 최신 거래도 80,000,000원이고, 최근-과거 가격 추세는 -16.2%입니다. 전체 평균 93,777,777원에 비해 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.

더구나 19세대 규모의 다세대주택이고, 현장조사 당시 임대관계가 확인되지 않았으며, 에이동과 303동의 표기 차이도 정리해야 합니다. 따라서 권리 위험이 확약으로 상당 부분 해소되더라도 점유와 물건 동일성, 환금성은 별도 검증이 필요합니다.

최종 판단은 C등급. 확약 적용 시 인수금액은 0원으로 평가할 수 있지만, 신건 최저가가 최근 시세보다 높고 하락 추세까지 나타납니다. 권리는 확약 확인 후 검토, 가격은 보류가 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 최저가 숫자가 아니라 확약의 실제 이행 여부와 최근 시세에 맞는 매입가격입니다.