인천지방법원 2026타경504216. 인천 계양구 계산동의 대왕그린타운 에이동 301호입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 4층 건물의 3층에 위치한 다세대주택으로, 현재 소유자는 이정희입니다. 2015.09.16. 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했고, 2023.07.27. 인천수산업협동조합 앞으로 채권최고액 110,880,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 채무 관련 가압류가 연이어 등기됐고, 결국 근저당권자인 인천수산업협동조합이 임의경매를 신청한 구조입니다.

권리의 선후관계 자체는 명확합니다. 2023년 근저당권을 기준으로 뒤에 설정된 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 임차인으로 확인된 최윤정의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판단되지만, 임차관계의 구체적인 내용과 실제 점유 상태를 확인하는 절차가 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2023년 근저당이 말소기준

핵심은 2023.07.27. 설정된 인천수산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 매각으로 소멸합니다. 이후 등기된 웰컴저축은행·우리카드·롯데캐피탈 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금 미상

현황조사와 매각물건명세서에서 최윤정이 임차인으로 확인됩니다. 실제 임차인으로 신고된 사람은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 최윤정의 전입신고일은 2026.04.14.로 말소기준권리인 2023.07.27. 근저당권보다 늦습니다.

임차인의 배당 가능 여부는 대항력과 별도로 판단해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권의 구체적인 순위를 확정할 수 없습니다. 배당표에는 임차인에 대한 배당이 반영되어 있지 않으며, 최종 배당관계는 법원 서류 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 145,000,000원, 시세 검증 필요

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 145,000,000원입니다. 한 차례도 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다. 다만 이 물건은 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 145,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지 단정할 수 없습니다.

유찰에 따른 매각가격과 채권자 미배당 규모는 다음과 같이 달라집니다. 이는 각각의 회차에서 해당 최저가로 매각된다는 가정이며, 실제 유찰 또는 낙찰이 발생했다는 의미는 아닙니다.

회차별 금액은 배당 시뮬레이션 기준입니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 다르며, 실제 배당액은 집행비용·우선채권·임차인 권리 등에 따라 변동할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)

신건 최저가 145,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 2,830,000원을 제외한 142,170,000원이 채권자에게 배당되는 계산입니다. 총 채권액 168,649,349원에 비해 26,479,349원의 미배당이 발생하며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

다만 인천수산업협동조합의 110,880,000원은 근저당 채권최고액이고 경매 청구금액은 96,046,254원입니다. 위 배당표는 채권최고액을 배당액 산정에 사용한 추정치이므로, 실제 확정채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 또한 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 계산동 소재 경인여자대학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대이며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하여 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 건물 부지는 북측으로 폭 15미터, 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다. 완경사지의 사다리형 토지로 자체 지반은 평탄하게 조성되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호입니다. 외벽은 타일붙임 등으로 마감되어 있고 PVC샷시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비와 난방설비 등이 설치되어 있는 것으로 조사됐습니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역이며 교육환경 보호 관련 상대보호구역·절대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 제한사항이 확인됩니다.
• 토지거래허가 관련. 외국인 등의 주택용도 취득과 관련한 토지거래계약 허가구역으로, 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다. 매각기일 현재 적용되는 규제와 매수인별 해당 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 여부는 미지정으로 확인됩니다.
• 환금성. 기존 주택지대에 위치한 다세대주택으로, 실제 매도 가능 가격은 주변 유사 물건의 거래 수준과 해당 호실의 물리적 상태를 확인해야 판단할 수 있습니다. 현재로서는 환금성에 대한 확정적인 우열 판단을 유보합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2023.07.27. 인천수산업협동조합 근저당권을 기준으로 각 가압류·압류의 설정일과 말소 여부를 입찰 직전 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
• 임차인 보증금 확인. 최윤정의 전입일은 2026.04.14.이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 임대차계약 내용과 매각물건명세서의 기재사항을 대조해야 합니다.
• 점유 및 명도 조사. 실제 점유자와 거주 경위, 이사 협의 가능성을 확인하세요. 임차인의 대항력이 없더라도 낙찰 후 인도명령이나 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
• 시세 확인. 계산동 인근의 유사 다세대주택 실거래가격과 실제 매물 호가를 비교하고, 건물 상태와 개별 호실 특성을 반영해 입찰가 상한을 판단하세요.
• 회차별 입찰 검토. 신건 145,000,000원, 1회 유찰 시 116,000,000원, 2회 유찰 시 92,800,000원의 시나리오가 제시되어 있습니다. 각 가격을 실거래 시세와 비교하여 경제성을 검토하세요.
• 공과금 및 우선채권. 국민건강보험공단 압류 관련 체납액, 당해세와 교부청구 내역을 확인하세요. 배당 시뮬레이션은 실제 법원의 확정 배당표와 다를 수 있습니다.
• 관리비 체납. 미납 관리비가 있는지 확인하고 공용부분에 관한 승계 가능 금액을 별도 점검하세요.
• 건축물 상태. 내부 누수·결로·균열, 난방과 급·배수설비 상태를 확인하고, 건축물대장과 실제 현황을 대조하세요.
• 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 최신 내용으로 재확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원이어도 가격 검증은 필수”

인천지방법원 2026타경504216의 핵심은 권리관계가 비교적 명확하다는 점과, 가격 및 임차관계에 확인할 사항이 남아 있다는 점입니다.

2023.07.27. 인천수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류와 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 최윤정의 전입일도 그보다 늦어 현재 분석상 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 미상인 만큼, 임차관계에 대한 최종 확인 없이 모든 위험이 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.

가격 측면에서는 더 신중해야 합니다. 신건 최저매각가는 145,000,000원이지만 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 저렴한 가격인지 알 수 없습니다. 동시에 신건 매각가를 기준으로 26,479,349원의 채권자 미배당이 예상됩니다. 이 금액은 매수인의 인수액이 아니라 배당받지 못하는 채권액이라는 점을 구분해야 합니다.

종합 판단은 ‘권리구조 양호, 임차관계 확인 필요, 가격 판단 보류’입니다. 말소기준이 명확한 장점은 있지만, 신건 감정가에 응찰할 만한 가격 메리트가 입증된 상태는 아닙니다. 최근 실거래 비교와 임차인 보증금 확인을 마친 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.