인천지방법원 2026타경504300. 인천광역시 계양구 장기동 127-6에 위치한 다세대주택 2층 202호입니다. 전용면적은 53.17㎡이며, 소유자는 박재오입니다. 이 사건은 단순히 등기부상 말소되는 권리만 살펴봐서는 안 됩니다. 임차인 조윤정의 임대차계약일은 2022년 4월 15일, 확정일자는 2022년 4월 18일, 전입 및 점유개시일은 2022년 5월 25일입니다.

말소기준권리로 확인되는 주택도시보증공사의 가압류는 2022년 11월 24일입니다. 임차인의 전입·점유 및 확정일자가 이보다 앞서므로 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 확인됩니다. 매각물건명세서에도 을구 7번 임차권등기의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다.

따라서 이 물건은 낙찰가만으로 취득비용을 판단하면 안 되는 인수형 경매입니다. 신건 기준 예상 인수액은 394만 2천원이지만, 유찰되면 배당재원이 줄어 인수액은 오히려 커집니다. 또한 임차인 조윤정이 강제경매 신청채권자로도 나타나므로 임대차의 실체와 채권관계를 원본으로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력

이 사건의 핵심 기준일은 2022년 11월 24일입니다. 주택도시보증공사의 갑구 4번 가압류가 말소기준권리로 확인됩니다. 임차인 조윤정은 2022년 4월 15일 임대차계약을 체결하고, 4월 18일 확정일자를 받았으며, 5월 25일 전입과 점유를 시작했습니다. 따라서 기준일보다 앞선 임차인의 대항력 및 우선변제권을 고려해야 합니다.

2009년에 설정된 과거 근저당권들은 등기부상 해지·말소된 상태입니다. 반면 2022년 11월 24일 이후 설정된 국세 압류, 계양구 압류 및 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 확인됩니다. 다만 후순위 권리들이 소멸한다고 해서 기준권리보다 앞선 임차인의 보증금 인수 문제가 없어지는 것은 아닙니다.

임차인 조윤정은 2024년 7월 5일 배당요구를 했습니다. 등기부상 강제경매개시결정의 신청채권자 역시 조윤정으로 표시됩니다. 즉 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일인입니다. 두 개의 별도 임차인이 존재하는 것이 아니며, 임차보증금 154,000,000원을 임차권과 경매신청채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 실질취득액 분석 — 유찰되어도 총액은 거의 줄지 않는다

이 물건의 보증금은 154,000,000원으로 현재 최저매각가 153,000,000원보다 1,000,000원 많습니다. 하지만 실제 배당에서는 집행비용이 먼저 빠집니다. 집행비용을 약 2,942,000원으로 추정하면 임차인에게 돌아가는 금액은 150,058,000원입니다. 따라서 보증금 부족분 3,942,000원이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

실질취득 추정액은 예상 매각가에 매수인 인수 가능액을 더한 금액입니다. 현재 회차는 156,942,000원, 1회 유찰 시 156,513,600원, 2회 유찰 시 156,162,560원입니다. 유찰로 입찰가격이 낮아질수록 임차인에게 지급되지 못하는 보증금이 늘어나기 때문에, 실질취득 총액은 약 1억 5,616만원에서 1억 5,694만원 사이로 거의 고정됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)

신건 매각가 153,000,000원에서 집행비용 추정액 2,942,000원을 공제하면 임차인 배당 가능액은 150,058,000원입니다. 보증금 154,000,000원 중 3,942,000원이 미배당되어 매수인 인수 가능성이 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 1,070,000,000원이나 위 배당 가정에서는 배당액이 없습니다.

강제경매 신청채권자 조윤정의 청구금액 154,000,000원은 임차보증금과 동일인·동일 채권관계로 표시되어 있습니다. 이를 별도의 두 번째 보증금으로 더하지 않았습니다. 실제 배당은 집행비용, 당해세 및 임차인 최우선변제 적용 여부 등에 따라 달라질 수 있으므로 원본 배당자료와 세금 관계를 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 인천광역시 계양구 장기동 소재 계양1동주민센터 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 202호입니다. 사용승인일은 2009.10.06이며, 벽지도배 및 내부 인테리어 마감, 샷시 창호 등으로 평가되어 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비가 구비되어 있습니다. 방 3개, 주방 1개, 거실 1개, 화장실 1개 구조입니다.
• 도로·토지. 정방형 토지로 다세대주택 건부지이며, 북동측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(장기 구획정리), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 및 과밀억제권역 등에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 기타. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되었습니다. 토지거래계약허가구역 관련 기재는 외국인 등 주택용도 취득에 관한 2025.08.26~2026.08.25 지정기간입니다.
• 환금성. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 주변 시세 대비 가격 메리트는 판단할 수 없습니다. 다세대주택 특성상 개별 호수의 내부 상태, 임대차 정리 및 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준 응찰. 신건 기준 낙찰가 153,000,000원에 인수 가능액 3,942,000원을 더한 156,942,000원을 기준으로 자금계획을 세우세요. 최저가만 보고 입찰가를 결정하면 안 됩니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 인수액 34,113,600원, 2회 유찰 시 58,242,560원으로 증가합니다. 낮아진 최저가가 곧 낮은 실질취득액을 의미하지 않습니다.
• 임대차 실체 확인. 2022.04.15 계약서, 2022.04.18 확정일자, 2022.05.25 전입·점유 사실과 보증금 154,000,000원의 실제 지급내역을 대조하세요.
• 동일인 관계 확인. 임차인 조윤정과 강제경매 신청채권자 조윤정이 동일인입니다. 소유자와의 관계, 임대차 체결 경위, 보증금 지급 및 채권 발생 근거를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 배당·인수 범위. 매각물건명세서의 을구 7번 임차권등기와 보증금 잔액 인수 문구를 재확인하세요. 당해세 및 최우선변제 적용 여부도 별도로 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 되어 있다는 사실만으로 현재 공실이라고 판단할 수 없습니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자, 점유 상태 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 시세 검증. 비교 가능한 실거래 사례와 인근 다세대주택 거래가격을 확인하기 전에는 감정가나 유찰가를 저렴한 가격으로 평가하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구서 및 보증금 지급증빙을 서로 대조하세요.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 인수액은 올라간다”

이 물건의 핵심은 임차보증금 154,000,000원과 말소기준권리보다 앞선 대항력입니다. 신건 최저가 153,000,000원으로 낙찰된다고 가정해도 집행비용을 제외한 임차인 배당액은 150,058,000원으로 추정되며, 3,942,000원의 보증금 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 최저가가 122,400,000원으로 내려가면 인수액은 34,113,600원, 97,920,000원까지 내려가면 인수액은 58,242,560원으로 증가합니다. 결국 실질취득 추정액은 약 1억 5,616만원~1억 5,694만원으로 거의 고정됩니다. 최저가 하락을 취득원가 하락으로 착각하면 안 됩니다.

여기에 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인으로 나타나는 점, 가장임차인 또는 관계인 가능성을 경고하는 분석 메모까지 있습니다. 임대차 실체가 명확하게 확인되기 전에는 인수 위험을 가볍게 평가할 수 없습니다. 실거래 비교자료도 확인되지 않아 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.

권리상 핵심은 보증금 인수, 가격상 핵심은 실질취득액, 입찰 전 핵심은 임대차 실체 확인입니다. 현재 자료만으로는 적극적인 입찰보다 원본 서류와 임차관계 검증을 먼저 진행하는 것이 합리적입니다.