서울남부지방법원 2025타경11385. 강서구 화곡동 에스케이파크리움 102동 301호, 전용 29.99㎡의 다세대주택입니다. 감정가 349,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 178,688,000원, 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 할인율보다 선순위 임차관계를 먼저 봐야 합니다.
여정구는 2022년 6월 22일 임대차계약을 체결하고, 2022년 6월 24일 확정일자를 받은 뒤 2022년 8월 16일 전입·점유를 시작했습니다. 2024년 2월 6일에는 보증금 360,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 2025년 8월 5일 강제경매개시결정보다 앞선 권리여서 통상적으로는 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 있습니다. 이에 따라 여정구 임차권에 관한 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 이 확약은 여정구의 임차보증금에만 적용되며, 별도로 확인된 점유자 3명의 권리까지 해소하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11385 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1041-18 에스케이파크리움 제102동 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.99㎡ · 지상 6층 건물 중 3층 301호 |
| 사용승인 | 2022.03.29 |
| 소유자 | 기우혁 (2024.01.05. 매매, 거래가액 360,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 178,688,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 확약 적용 권리와 미상 권리를 분리해야 한다
2022년 경인북부수산업협동조합 근저당권은 같은 해 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025년 8월 5일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이후 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 현황 — 등재 4명, 미상 3명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여정구 | 2022.08.16 · 건물 전부 | 360,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 인수 0원* |
| FRIAS CRESPO NATALIA | 2025.03.18 · 범위 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 |
| ARINAITWE VASTINE PERON | 2025.03.28 · 범위 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 |
| KYAKUWA MUSA | 2025.03.29 · 범위 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 |
* 여정구에 대한 표준 계산상 미배당액은 184,613,632원이지만, 특별매각조건의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 나머지 점유자 3명의 보증금과 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 낙찰가만 보면 48.4%, 권리를 넣으면 미확정
에스케이파크리움 101동·102동의 동일 면적권 거래 12건 평균은 369,500,000원입니다. 거래 범위는 339,000,000원부터 400,000,000원이며, 최신 거래는 2024년 4월 375,000,000원입니다. 현재 최저가 178,688,000원은 평균의 48.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 29.92㎡ | 4 | 375,000,000원 |
| 2024.01 | 29.99㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 2024.01 | 29.95㎡ | 3 | 385,000,000원 |
| 2024.01 | 29.99㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2024.01 | 29.99㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2024.01 | 29.95㎡ | 2 | 385,000,000원 |
| 2024.01 | 29.91㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 2024.01 | 29.95㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 2024.01 | 29.99㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2024.01 | 29.95㎡ | 2 | 385,000,000원 |
| 2024.01 | 29.99㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2024.01 | 29.95㎡ | 5 | 339,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 369,500,000원 |
여정구 임차권만 놓고 특별매각조건을 적용하면 실질취득 기준액은 최저가 178,688,000원이고, 이는 실거래 평균보다 낮습니다. 다만 거래가 2024년 1월과 4월에 집중돼 2026년 매각 시점과 시차가 있으며, 무엇보다 미상 점유자 3명의 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재는 총 실질취득액 자체가 확정되지 않은 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,301,632원 |
| 1. 임차인 여정구 보증금 | 360,000,000원 | 175,386,368원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
표준 배당 계산에서는 여정구의 보증금 중 184,613,632원이 미배당됩니다. 특별매각조건이 없으면 이 금액이 매수인 인수대상이지만, 이번 매각에서는 해당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건으로 여정구에 관한 실질 인수는 0원*입니다. 점유자 3명의 미상 보증금은 위 배당표에 포함되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 표준 미배당 변화
| 회차 | 최저매각가 | 여정구 표준 인수액 | 특별매각조건 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 178,688,000원 | 184,613,632원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 | 142,950,400원 | 219,850,906원 | 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 | 114,360,320원 | 248,040,724원 | 실질 0원* |
특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 여정구에게 배당되지 않는 금액이 늘어, 매수인의 총부담은 임차보증금 규모에서 크게 줄지 않는 구조입니다. 이번 사건에서는 여정구에 한해 그 인수구조가 해소되지만, 미상 점유자 3명의 인수위험은 유찰 횟수와 무관하게 별도로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡3동주민센터 서측 인근으로, 다세대주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 지하철 5호선 화곡역과 버스정류장이 있으며 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물로, 사용승인일은 2022.03.29입니다. 승강기·난방·위생·급배수·피로티주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 29세대 규모의 다세대주택이며, 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회, 매각률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 보증금 반환청구권 포기 주체, 적용 대상 임차권, 임차권등기 말소 절차와 제출서류를 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 점유자 3명 직접 조사. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위, 배당요구 여부를 확인해야 총 인수금이 산정됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2024.01.12 등기된 민간임대주택 표기가 말소기준보다 앞서므로 매각 후 존속·말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교 시 인수금 합산. 낙찰가 178,688,000원만 실거래 평균과 비교하지 말고, 확약 밖 점유자에게 인수할 금액이 확인되면 반드시 합산해야 합니다.
- 거래 시차 반영. 비교 거래는 2024.01~2024.04에 집중돼 있으므로 2026년 매각 시점의 현장 호가와 최근 계약 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 여러 명의 전입자가 확인된 만큼 실제 거주 관계와 퇴거 협의 상대방을 특정한 뒤 명도비용과 기간을 판단해야 합니다.
- 체납 확인. 미납 관리비, 당해세와 공용부분 관리비 부담 여부를 관리주체와 집행기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수 0원*”만 보고 들어가면 안 된다
이 사건의 가장 큰 장점은 보증금 360,000,000원의 여정구 임차권이 특별매각조건으로 해소된다는 점입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 현재 회차에서 184,613,632원을 추가로 부담해야 하지만, 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건으로 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.
그러나 권리분석이 여기서 끝나지 않습니다. 말소기준일 전에 전입한 점유자 3명의 보증금과 확정일자가 미상이고, 이들은 여정구에 관한 확약의 적용 대상이 아닙니다. 따라서 현재 최저가가 실거래 평균의 48.4%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 민간임대주택등기의 처리와 점유자 3명의 권리가 모두 확인되기 전까지는 권리 미확정·입찰 보류가 맞습니다. 주된 위험은 해소됐지만, 남은 위험의 금액을 모른다. 이것이 이 물건의 핵심입니다.
