서울남부지방법원 2025타경11389. 화곡동 제이투리더스뷰 11층 1104호 오피스텔입니다. 2022.06.07 소유권을 취득한 이상훈의 등기부상 거래가액은 383,000,000원이고, 감정평가 이용상태 역시 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 감정가 371,000,000원에서 4회 유찰된 151,962,000원입니다. 표면상 가격은 크게 낮아졌지만, 이 사건은 낙찰가만 보고 판단할 물건이 아닙니다.
핵심은 임차권입니다. 도정민은 2022.06.07 전입·점유를 시작했고, 2022.05.11 확정일자를 갖춘 뒤 2024.02.06 보증금 383,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 배당 시뮬레이션상 현재 최저가에서는 도정민에게 149,034,532원이 배당되고 233,965,468원이 부족합니다. 그러나 매각물건명세서 비고의 특별매각조건 때문에 이 부족액을 그대로 매수인 부담으로 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11389 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 935-2 제이투리더스뷰 제11층 제1104호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 곰달래로16길 34 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 지하2층/지상13층 건물 중 제11층 제1104호 |
| 소유자 | 이상훈 · 2022.06.07 소유권이전 · 거래가액 383,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 151,962,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 383,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2022.02.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시결정, 임차권은 그보다 앞선다
등기부의 신목신용협동조합 근저당권은 2022.03.03 설정됐지만 2022.06.07 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이 사건에서 제시된 말소기준권리는 2025.08.05 접수된 강제경매개시결정입니다. 도정민의 전입·점유 및 임차권등기는 그보다 앞서고, 이혜지와 지혜진의 전입일 역시 2025.08.05보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 도정민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.07 | 383,000,000원 | 대항력 有 | 확정일자 2022.05.11 | 특별매각조건 적용 시 실질 인수 0원 |
| 이혜지 | 미상 | 2025.02.26 | 3,000,000원 / 600,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 없음 | 3,000,000원 인수 |
| 지혜진 | 미상 | 2025.04.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 · 인수위험 확인 필요 |
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 151,962,000원은 감정가 371,000,000원의 4회 유찰 가격입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
실질 취득비용은 낙찰가만이 아니라 확약 밖 인수액을 더해서 봐야 합니다. 현재 확인 가능한 최소치는 151,962,000원 + 3,000,000원 = 154,962,000원이고, 여기에 지혜진의 보증금이 실제로 존재하고 인수되는 경우 그 금액이 추가됩니다. 즉 최저가가 더 내려가더라도 미상 임차인 금액을 확인하기 전에는 총취득비용의 상한을 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,962,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,927,468원 |
| 1. 임차인 도정민 보증금 | 383,000,000원 | 149,034,532원 |
| 인수 · 임차인 이혜지 | 3,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 383,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 도정민에게 149,034,532원이 배당되고 233,965,468원이 부족합니다. 배당모형의 매수인 인수액은 총 236,965,468원이지만, 이 중 도정민 부족액은 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 적용 시 실질 0원입니다. 확약 밖 이혜지 3,000,000원과 지혜진 미상액은 별도로 봐야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신강초등학교 북서측 인근으로 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상13층 건물이며 사용승인일은 2022.02.22입니다. 위생·급배수·도시가스·소화·주차·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 6m 포장도로, 서측 약 3m 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 6,270,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 도정민의 배당부족액 233,965,468원을 실질 0원으로 만드는 핵심 조건이므로 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 지혜진 보증금 확인. 전입일은 2025.04.15이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력 가능성과 실제 인수금액을 확정하지 않은 상태에서는 총취득비용도 확정할 수 없습니다.
- 이혜지 인수액 반영. 보증금 3,000,000원은 대항력 있고 우선변제권이 없어 배당표상 매수인 전액 인수입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.06.07 민간임대주택등기가 기록돼 있으므로 매각 후 처리 상태를 등기 원본과 매각조건에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 4회 유찰만으로 시세 메리트를 판단하지 말아야 합니다.
맺으며 — “큰 인수는 해소되지만, 미상 인수는 남는다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 371,000,000원에서 최저가 151,962,000원까지 내려와 눈에 띕니다. 더 큰 숫자는 도정민 보증금 383,000,000원과 배당부족액 233,965,468원입니다. 하지만 특별매각조건에 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 붙어 있으므로 도정민 부분은 실질 인수 0원으로 봐야 합니다.
문제는 그 밖입니다. 이혜지 보증금 3,000,000원은 확정적으로 남고, 지혜진은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수위험 금액을 산정할 수 없습니다. 따라서 현재 확인 가능한 실질취득비용은 최소 154,962,000원 + 지혜진 미상액입니다. 최근 실거래 자료도 없으므로 이 금액이 시세보다 싸다고 평가할 근거 역시 없습니다. 주된 3.83억 위험은 특별매각조건으로 해소되지만, 확약 밖 임차인 확인 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
