부동산임의경매 (토지)

부동산임의경매

2024타경36970 · 제주지방법원 · 임야·토지
3915㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

234,124,000원 2억 3,412만 감정가 477,804,500원

감정가의 49% ▼ 51% 할인

다음 매각기일

09-01

제주지방법원 10:00

입찰 보증금

2,341만원

최저가의 10% · 23,412,400원

감정가 대비

▼ 51.0% 싸게 매수

감정가 4.78억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 인수 위험은 없지만 토지 현황·분묘·농지취득자격 확인이 핵심인 제주 하예동 토지

가격 최저가 234,124,000원 = 감정가 477,804,500원의 약 49% (2회 유찰)
자금 입찰보증금은 최저가의 10% 기준 약 23,412,400원 · 인수액 0원
리스크 지분매각·분묘기지권 가능성·농지취득자격증명 제출 조건 확인 필요

한 줄 평 인수할 권리는 0원으로 정리되는 물건입니다. 다만 아파트형 안전 매물이 아니라 지분 토지이고, 현황 과수원·분묘 소재·농지취득자격증명 조건 등 현장 확인 요소가 있습니다. 가격은 2회 유찰로 감정가 대비 약 49%까지 내려왔지만, 토지 특성상 권리보다 이용 가능성을 먼저 봐야 합니다.

감정가

477,804,500원

임야·토지 감정

최저가

234,124,000원

2회 유찰

매수인 인수

0원

매각으로 소멸

핵심지표

토지 확인

분묘·농지조건

제주지방법원 2024타경36970. 제주특별자치도 서귀포시 하예동 793 소재 토지로, 용도는 임야·토지입니다. 감정가는 4억7780만원이며 현재 최저매각가는 2억3412만원으로 2회 유찰을 거친 상태입니다. 말소기준권리는 2016년 설정된 농협은행주식회사 근저당권이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	제주지방법원 2024타경36970 (임의경매)
소재지	제주특별자치도 서귀포시 하예동 793
물건종류	임야·토지 + 토지
소유자	김순정, 김정현 (각 지분 2분의 1)
감정가 / 최저가	477,804,500원 / 234,124,000원
신청채권자 / 청구액	농협은행주식회사 / 238,749,176원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 인수권리는 없다

말소기준권리는 2016.07.12 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 해당 근저당권 이후 발생한 2024.12.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 조사 대상은 없으며, 매수인이 별도로 인수하는 권리는 0원입니다.

② 토지 현황 — 가격보다 확인이 먼저

항목	내용
지목	임야
현황	과수원
면적	3,915㎡
용도지역	자연녹지지역
도로조건	세로한면(불)

⚠️ 주요 확인사항 목록1 지상에는 공부상 표시 없는 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 여지가 있습니다. 또한 목록2·3 토지는 농지취득자격증명 제출이 필요한 토지로 판단되어 입찰 전 행정관서 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (최저가 234,124,000원 기준)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,077,736원
을구 12번 근저당권 · 농협은행주식회사	288,000,000원	230,046,264원
을구 13번 근저당권 · 농협은행주식회사	312,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 회차별 최저가

2회 유찰 후 감정가 대비 약 49% 수준까지 하락했습니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되며 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 현장 관점 토지는 권리보다 이용 가능성이 중요합니다. 분묘, 농지취득자격증명, 지분매각 여부를 확인하지 않으면 낮은 가격만 보고 접근하기 어렵습니다.

④ 입찰 체크리스트

지분매각 확인. 김순정·김정현 각 2분의 1 지분 관련 매각 구조를 확인해야 합니다.
분묘 확인. 목록1 지상 분묘 소재로 분묘기지권 성립 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
농지취득자격증명. 목록2·3 토지는 최고가매수신고 후 제출 조건을 확인해야 합니다.
현황 이용 확인. 공부상 임야·전과 현황 과수원·진입로 이용 상태가 다릅니다.

맺으며 — “가격은 내려왔지만 토지는 확인이 먼저”

이 물건은 2회 유찰로 최저가가 크게 조정되어 가격 접근성은 좋아졌습니다. 또한 말소기준권리 이후 권리는 소멸하여 인수 부담도 없습니다. 다만 일반적인 주택 경매처럼 권리만 확인하고 입찰하는 물건은 아닙니다. 지분 토지, 분묘 가능성, 농지취득자격증명이라는 변수 때문에 현장 확인이 낙찰가만큼 중요한 토지형 경매입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-16	유찰	4억 7,780만원
2	2026-07-28	유찰	3억 3,446만원
3	2026-09-01	대기	2억 3,412만원

부동산임의경매

2회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 토지 조건 확인이 필요한 제주 하예동 물건

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수권리는 없다

② 토지 현황 — 가격보다 확인이 먼저

③ 예상배당표 (최저가 234,124,000원 기준)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 내려왔지만 토지는 확인이 먼저”

사건 개요

물건 전체 내역 (4)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (16장)

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