제주지방법원 2024타경36970. 서귀포시 하예동의 토지 중심 일괄매각 사건입니다. 현재 소유관계는 김순정 2분의 1, 김정현 2분의 1 공유이고, 등기부상 경매개시결정은 김정현 지분에 대해 2024.12.19 접수됐습니다. 명세서 비고 역시 지분매각임을 명시합니다. 말소기준은 2016.07.12 접수된 농협은행주식회사 근저당권으로, 김정현 지분에 채권최고액 288,000,000원이 설정돼 있습니다.
다만 “근저당이 소멸하고 예상 인수가 0원”이라는 사실만으로 단순 물건으로 분류하기는 어렵습니다. 목록1·2·3에는 별도 지상권등기가 있고 지상권자 농협은행주식회사가 2026.03.05 말소동의서를 제출했습니다. 동시에 목록1 지상에는 공부상 표시 없는 분묘가 존재해 분묘기지권 성립 여지가 있고, 목록2·3은 농지취득자격증명을 매각허가기일까지 제출하지 않으면 매수보증금을 반환하지 않는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경36970 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 하예동 793 |
| 등기부 표제 | 제주특별자치도 서귀포시 하예동 930-1 |
| 물건종류 / 현황 | 임야·토지 + 토지 · 현황 과수원·진입로 · 창고시설 이용 |
| 소유관계 | 김순정 2분의 1 · 김정현 2분의 1 |
| 매각 방식 | 일괄매각 · 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 477,804,500원 / 163,887,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 238,749,176원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 토지 참고 | 3,915㎡ · 지목 임야 · 현황 과수원 · 자연녹지지역 · 공시지가 28,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 ‘현장 권리’는 별도
2016.07.12 농협은행주식회사의 김정현 지분 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 김순정 지분에도 채권최고액 312,000,000원의 농협은행 근저당이 설정돼 있고, 예상배당에는 두 근저당의 채권최고액 합계 600,000,000원이 반영돼 있습니다. 현재 회차 매각가를 163,887,000원으로 가정하면 집행비용을 제외한 160,792,582원이 을구 12번 근저당에 배당되고, 채권자 총 미배당액은 439,207,418원입니다.
미배당액과 매수인 인수액은 다른 개념입니다. 이 사건 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자가 배당으로 받지 못한 439,207,418원을 낙찰자가 그대로 승계하는 구조로 표시돼 있지는 않습니다. 다만 명세서상 목록1·2·3의 지상권등기가 언급돼 있고, 지상권자 농협은행이 2026.03.05 말소동의서를 제출했으므로 말소동의의 효력과 실제 말소 처리 여부는 입찰 전 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’과는 다르다
현재 최저매각가는 163,887,000원으로 감정가 477,804,500원의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰 뒤의 가격이며, 다음 시나리오는 4회 유찰 시 114,720,900원, 5회 유찰 시 80,304,630원으로 제시돼 있습니다.
하지만 토지·지분·과수원·진입로가 결합된 물건은 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 특히 이 사건은 실거래 시세와 현재 최저가를 직접 대조하는 구조가 아니므로, 감정가 대비 34.3%라는 숫자 자체를 근거로 “싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 평가할 수는 없습니다. 가격 판단은 토지의 실제 이용 가능성, 공유관계, 농지취득자격증명, 분묘·접근성까지 함께 보아야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 163,887,000원 | 160,792,582원 | 439,207,418원 |
| 4회 유찰 시 | 114,720,900원 | 112,314,807원 | 487,685,193원 |
| 5회 유찰 시 | 80,304,630원 | 78,459,147원 | 521,540,853원 |
③ 예상배당표 (매각가 163,887,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,094,418원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 농협은행주식회사 | 288,000,000원 | 160,792,582원 |
| 3. 을구 13번 근저당 · 농협은행주식회사 | 312,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 채권최고액 600,000,000원 중 160,792,582원이 배당되고 439,207,418원이 미배당됩니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 입지. 서귀포시 하예동 소재 “논짓물” 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 과수원 등이 있는 마을주변 농경지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량출입이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정요항에는 창고시설로 이용 중인 건물이 기재돼 있고, 목록1은 공부상 임야이나 현황 과수원, 목록2는 공부상 전이나 현황 과수원, 목록3은 공부상 전이나 현황 진입로입니다.
- 접근. 목록1은 지적도상 맹지이나 인접 목록2·3을 경유해 출입할 수 있고, 목록2·3은 북측 폭 약 4m 내외 콘크리트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 자료상 지형은 완경사·부정형입니다.
- 과수목. 목록1·2 지상 감귤나무 등 과수목은 거래관행 등을 고려해 토지에 포함하여 감정평가됐습니다.
- 환금성. 3회 유찰, 지분매각, 농지취득자격증명 조건, 분묘 및 복합적인 이용상태가 함께 존재해 일반적인 단독 소유 주거물건보다 매각·재매각 검토 요소가 많습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 명세서상 지분매각이고 현재 등기 소유자는 김순정·김정현 각 2분의 1입니다. 실제 매각 지분과 목록별 지분 범위를 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 지상권 말소 확인. 목록1·2·3의 지상권등기에 대해 농협은행주식회사가 2026.03.05 말소동의서를 제출했습니다. 말소동의서 내용과 실제 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 분묘 현장 확인. 목록1 지상에 공부상 표시 없는 분묘가 있고 분묘기지권 성립 여지가 명시돼 있습니다. 위치·수량·점유관계와 접근 동선을 현장에서 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록2·3은 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수보증금을 반환하지 않는 특별매각조건이 있습니다.
- 발급 일정. 농지위원회 심의를 거치는 경우 14일 이내 발급 여부를 판단하도록 안내돼 있으므로 입찰 전에 해당 행정관서에 신청 가능 여부와 요건을 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수신고 제한에 관한 특별매각조건이 있습니다. 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효된 공유자는 다음 매각기일에서 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 과수원 이용가치·공유관계·진입로·분묘·농취증 조건을 반영한 별도 현장가치 검토가 필요합니다.
- 임대관계. 임차인 신고 내역과 별개로 감정요항은 임대관계를 미상으로 기재하고 있으므로 실제 점유자를 현황조사와 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 취득 후 쓸 수 있느냐다
이 사건의 등기·배당 구조만 놓고 보면 말소기준은 명확하고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 전체 난도는 낮지 않습니다. 매각 자체가 지분매각이고, 목록1에는 분묘기지권 성립 여지가 있으며, 목록2·3은 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환이라는 특별매각조건이 붙습니다. 여기에 명세서상 지상권은 말소동의서가 제출됐지만 실제 정리 상태를 별도로 확인해야 합니다.
최저가는 3회 유찰 끝에 163,887,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그렇다고 이 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 결론내릴 수는 없습니다. 이 물건은 낮은 최저가보다 공유지분·농지취득 가능성·분묘·도로와 실제 이용가치가 취득 결과를 좌우하는 유형입니다. 등기상 채무를 떠안는 위험보다, 낙찰 후 권리·이용관계를 제대로 정리할 수 있는지가 핵심입니다.
