230,496,000원
제주지방법원 2024타경37416. 해동그린앤골드 202동 3층 303호입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택이며, 사건 용도는 다세대입니다. 감정가 672,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 230,496,000원까지 내려왔습니다. 소유자는 장복숙이고, 등기상 핵심은 2020.05.18. 에스비아이저축은행 근저당 478,800,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 가압류·근저당·가처분·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 크게 내려왔지만 시세 판단에는 보정이 필요합니다. 전체 12건 평균은 569,375,000원이지만 2023년의 600,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있습니다. 최근 12개월 5건 평균은 472,500,000원, 최신 2026.05 거래는 522,500,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 26.0% 낮아진 흐름입니다. 따라서 현재 최저가가 최근 평균의 48.8%라는 사실은 의미가 있지만, 하락 추세도 동시에 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경37416 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 에듀시티로 23, 202동 3층 303호 (해동그린앤골드) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용중 |
| 대상 면적 | 76.5996㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층건 내 3층 303호 · 사용승인일 2016.05.03 |
| 소유자 | 장복숙 |
| 감정가 / 최저가 | 672,000,000원 / 230,496,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 405,120,183원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.05.18. 을구 3번 에스비아이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 478,800,000원이고 채무자는 주식회사에이치엠에스코리아입니다. 2024.10.25. 디아즈솔루션 근저당, 서울보증보험 가압류와 근저당권 가처분, 우리카드 가압류, 국·용인시 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유희선 | 202동 3층 303호 | 2024.11.03 | 2025.03.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
유희선의 전입신고일은 2024.11.03으로 말소기준권리인 2020.05.18보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 금액은 확정할 수 없지만, 배당요구는 2025.03.27에 접수됐습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 낮지만 시장도 내려왔다
해동그린앤골드 동일 면적 76.6㎡의 거래입니다. 전체 12건 평균은 569,375,000원이지만, 최근 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 5건 평균은 472,500,000원, 최신 거래는 2026.05 · 522,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 76.6㎡ | 4 | 522,500,000원 |
| 2026.05 | 76.6㎡ | 4 | 390,000,000원 |
| 2026.04 | 76.6㎡ | 4 | 550,000,000원 |
| 2025.11 | 76.6㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2025.09 | 76.6㎡ | 3 | 500,000,000원 |
| 2023.11 | 76.6㎡ | 4 | 600,000,000원 |
| 2023.10 | 76.6㎡ | 5 | 680,000,000원 |
| 2023.05 | 76.6㎡ | 2 | 680,000,000원 |
| 2023.05 | 76.6㎡ | 5 | 515,000,000원 |
| 2023.04 | 76.6㎡ | 3 | 675,000,000원 |
| 2023.03 | 76.6㎡ | 4 | 670,000,000원 |
| 2023.02 | 76.6㎡ | 2 | 650,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 76.6㎡ | 5건 | 472,500,000원 |
현재 최저가 230,496,000원은 최근 12개월 평균의 48.8%이고, 전체 평균 569,375,000원의 40.5%입니다. 최신 거래 522,500,000원과 비교해도 낮습니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 -26.0% 낮아졌습니다. 즉 가격 자체는 크게 내려왔지만, 2023년 고가 거래를 기준으로 할인폭을 과장해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,496,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,026,944원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 478,800,000원 | 226,469,056원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사디아즈솔루션 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 8,540,730,460원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 8,329,746,639원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사우리카드 | 102,208,706원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 21,951,485,805원 중 예상 배당액은 226,469,056원이며, 미배당액은 21,725,016,749원입니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 계속 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 230,496,000원 | 226,469,056원 | 21,725,016,749원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 161,347,200원 | 158,288,339원 | 21,793,197,466원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 112,943,040원 | 110,561,837원 | 21,840,923,968원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 한국국제학교 제주캠퍼스 북측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 정기버스노선이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 연립주택으로 이용중이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종전용주거지역·제2종지구단위계획구역이며, 공시지가는 876,100원/㎡입니다.
- 규제. 기타학교시설·완충녹지·절대보호구역·상대보호구역 등과 저촉 또는 접합하며, 경관보전지구와 생태계보전지구·지하수자원보전 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 해동그린앤골드 288세대, 사용승인일 2016.05.03입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 569,375,000원보다 최근 12개월 평균 472,500,000원과 최신 거래 522,500,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 이전보다 -26.0%이므로 과거 600,000,000원대 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 않습니다.
- 임차인 보증금 확인. 유희선은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 배당관계 원문을 대조할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당 금액이 있는지 확인해야 실제 배당순서를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 현재 물건과 단지 경매 통계 모두 평균 3.0회 유찰 수준이므로 현장 상태·수요·환금성을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 판단 기준도 최근 시세로 내려와야 한다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.05.18. 에스비아이저축은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 유희선은 2024.11.03 전입이라 대항력이 없습니다. 후순위 권리도 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 3회 유찰로 230,496,000원까지 내려왔고 이는 최근 12개월 평균 472,500,000원의 48.8%입니다. 다만 최근 시장이 이전보다 26.0% 낮아진 만큼, 감정가 672,000,000원이나 전체 거래 평균 569,375,000원만 기준으로 큰 할인이라고 판단하기보다 최근 거래 390,000,000원~550,000,000원과 실제 현장 수요를 중심으로 가격을 검증하는 사건입니다.
