서울서부지방법원 2023타경61102. 마포구 망원동 천우아파트 7층 702호 관련 경매입니다. 등기상 현재 소유자는 김현경·임주현으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 지분매각, 공유자 우선매수권 1회 제한이 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 일반적인 아파트 전체 소유권 경매와 달리, 낙찰 후에도 공유관계와 우선매수권을 함께 봐야 하는 구조입니다.
권리의 기준점은 2013.10.29. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 177,600,000원이고, 그 뒤의 김순평 가압류, 마포구 압류, 전북은행 가압류, 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2023타경61102 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 방울내로5길 8, 7층 702호 (망원동, 천우아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 66.46㎡ |
| 소유자 | 김현경 2분의 1 · 임주현 2분의 1 |
| 매각 형태 | 지분매각 · 공유자 우선매수권 1회 제한 |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 162,304,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 32,815,243원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 배당자료상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 별도 인수액은 없습니다. 말소기준권리는 2013.10.29. 설정된 하나은행 근저당권이며, 이후의 김순평 가압류 128,000,000원, 마포구 압류, 전북은행 가압류 20,104,087원, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 24.8% 숫자를 그대로 ‘할인율’로 보면 안 된다
천우아파트의 동일 면적 66.46㎡ 최근 거래는 2025.11에 654,000,000원으로 확인되며, 최근 12개월 평균도 654,000,000원입니다. 현재 최저매각가 162,304,000원은 이 평균의 24.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 66.46㎡ | 4 | 654,000,000원 |
| 2025.11 | 66.46㎡ | 4 | 654,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 66.46㎡ | 2건 | 654,000,000원 |
다만 여기서 숫자의 성격을 구분해야 합니다. 최근 실거래는 동일 면적 아파트의 거래가격인 반면, 이번 경매는 지분매각입니다. 따라서 162,304,000원과 654,000,000원을 일반적인 전체 소유권 경매처럼 직접 비교해 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 24.8%라는 수치는 가격 차이를 보여주는 참고값이지, 그대로 안전마진이나 할인율을 뜻하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,304,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,072,256원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 177,600,000원 | 159,231,744원 |
| 2. 가압류 · 김순평 | 128,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사전북은행 | 20,104,087원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 정아연 | 32,815,243원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 청구액은 358,519,330원, 예상 배당액은 159,231,744원이며 미배당은 199,287,586원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 — 유찰될수록 후순위 미배당이 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 162,304,000원 | 159,231,744원 | 199,287,586원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 129,843,200원 | 127,225,395원 | 231,293,935원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 103,874,560원 | 101,620,316원 | 256,899,014원 | 0원 |
유찰이 이어져도 자료상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 대신 매각대금이 낮아질수록 하나은행 이하 채권자들의 미배당 규모가 커집니다. 현재 회차에서도 신청채권자 정아연의 청구액 32,815,243원은 예상 배당이 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 규모. 천우아파트는 총 12세대이며 준공일은 2002.12.24입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 432.4㎡이며 토지이용상황은 아파트입니다.
- 형상·접면. 평지·정방형이고 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 제1종일반주거지역과 공원에 접합니다.
- 기타 지정. 과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 6,409,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 이 사건은 매각물건명세서상 지분매각입니다. 입찰 전 매각 대상 지분의 정확한 범위를 원문으로 다시 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자 우선매수권은 1회 제한입니다. 입찰 과정에서 우선매수권 행사 가능성을 반드시 고려해야 합니다.
- 실거래 비교 방식. 654,000,000원 실거래는 동일 면적 아파트 거래가격이고, 이번 경매는 지분매각입니다. 24.8%를 곧바로 전체 소유권 할인율로 해석하면 안 됩니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 3회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰도 3.0회입니다. 단순 가격뿐 아니라 지분 특성이 응찰을 제한했는지 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당은 현재 가정에서 199,287,586원이지만, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인 인수는 별개입니다.
맺으며 — “싸 보이는 숫자보다 지분의 성격이 먼저”
현재 최저가는 162,304,000원으로 감정가 317,000,000원의 51.2%까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균 654,000,000원과 비교하면 24.8%에 불과합니다. 하지만 이번 사건은 지분매각이고 공유자 우선매수권 1회 제한이 붙어 있습니다. 따라서 이 숫자를 전체 소유권 아파트의 단순한 24.8% 매입 기회로 보면 안 됩니다.
권리 측면에서는 임차인 없음·인수 0원이고 말소기준 이후 권리도 소멸하는 구조입니다. 반면 실제 입찰 판단에서는 공유관계, 지분의 처분성, 우선매수권이 훨씬 중요합니다. 이 물건의 핵심은 “권리가 복잡해서가 아니라, 지분매각이라서 일반 아파트 경매와 다르다”는 점입니다.