서울남부지방법원 2025타경11433. 서울 영등포구 당산동4가 ‘해라톤시티2’ 제7층 제701호로, 감정평가상 복층형 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 259,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 132,608,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 할인율보다 선순위 임차보증금 275,000,000원과 특별매각조건의 효력입니다.

임차인 이수지는 2021.09.23. 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 점유개시일은 2021.09.24.입니다. 말소기준권리인 2023.04.06. 강서세무서 압류보다 빠르므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 선순위 임차인입니다. 현재 최저가로 매각되면 집행비용을 뺀 129,951,488원만 배당되고 보증금 부족액 145,048,512원이 남습니다.

일반적인 선순위 임차인 경매라면 매수인은 낙찰대금 132,608,000원에 미배당 보증금 145,048,512원을 더 부담해 권리상 총부담이 277,656,512원이 됩니다. 낙찰가가 더 낮아져도 미배당 보증금이 늘어나므로 총부담이 보증금 규모 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에는 그 원칙을 바꾸는 특별매각조건이 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

말소기준권리는 2023.04.06. 강서세무서장의 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 보령세무서 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이수지의 전입·확정일자는 말소기준보다 앞서므로 원칙상 매수인 인수 위험이 존재하지만, 임차권등기 말소와 반환청구권 포기를 결합한 특별매각조건이 그 위험을 실질적으로 제거합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차권등기명령일은 2023.10.16., 등기 접수일은 2023.10.18.이며 배당요구도 2023.10.18.에 이뤄졌습니다. 임대차계약일은 2021.09.15.이고 전입·확정일자가 2021.09.23.으로 동일합니다. 보증기관 표시가 붙은 별도 임차인이 아니라, 실제 임차인은 이수지 1명입니다.

③ 가격 판단 — 51.2%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가 259,000,000원의 51.2%인 132,608,000원입니다. 4회 유찰 시 106,086,400원, 5회 유찰 시 84,869,120원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다.

특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어나 총부담이 크게 줄지 않습니다. 반대로 특별매각조건이 정확히 적용되면 매수인의 권리상 실질취득액은 낙찰가 수준으로 낮아집니다. 다만 동일 오피스텔의 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 132,608,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 임차보증금에 배당됩니다. 일반 법리상 임차인 미배당액 145,048,512원이 매수인 인수액으로 계산되지만, 특별매각조건이 이행되면 해당 금액에 대한 매수인 실질 부담은 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울지하철 2·5호선 영등포구청역 북동측 인근으로, 주변에 아파트·근린생활시설·오피스텔이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 영등포구청역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 복층형으로 탐문됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 지하 1층·지상 7층 건물의 최상층인 7층입니다. 급배수·위생·난방·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 막다른 도로에 접합니다.
• 토지. 사다리형 평지의 오피스텔 건부지이며, 준공업지역·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 5,122,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 확정적으로 적용되는지 원문을 확인하세요.
• 말소 절차 확인. 잔금납부와 동시에 또는 이후 어떤 서류와 절차로 임차권등기가 말소되는지 집행법원과 주택도시보증공사에 확인해야 합니다.
• 임차인 인도 확인. 임차권등기 상태와 실제 점유·퇴거 여부, 인도명령 가능 범위를 현황조사와 현장 방문으로 다시 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무의 존속 여부를 등기부 및 매각조건과 대조하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 직접 비교하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 배당표에 반영되지 않은 우선채권을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차인 인수형이지만, 확약이 결론을 바꾼다”

이 사건은 서류 표면만 보면 보증금 275,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재하는 고위험 인수형입니다. 현재 최저가에 낙찰되면 임차보증금 부족액 145,048,512원이 남아, 특별조건이 없다면 낙찰가와 인수액을 합친 권리상 부담은 277,656,512원에 이릅니다.

그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 특별매각조건이 있습니다. 이 조건이 해당 임차보증금에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행된다면 매수인 인수액은 실질 0원*입니다. 따라서 권리분석의 결론은 “1억 4,504만원 인수”가 아니라 “일반 계산상 인수액은 존재하지만 확약으로 실질 해소”입니다.

다만 3회 유찰과 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이 물건은 권리의 승부처가 특별매각조건의 문구와 이행 가능성에 있고, 가격의 승부처는 동일 오피스텔의 실제 거래와 임대수익을 얼마나 보수적으로 확인하느냐에 있습니다.

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서의 특별매각조건이 해당 임차보증금 반환채권에 유효하게 적용되고, 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 것을 전제로 합니다. 일반 배당 계산상 미배당액은 145,048,512원입니다.