서울남부지방법원 2025타경11442. 금천구 독산동 명남더블레스 10층 1013호 오피스텔입니다. 소유자 임한결은 2019년 12월 17일 매매를 원인으로 2020년 3월 2일 소유권을 이전받았고, 등기부 기재 거래가액은 151,500,000원입니다. 현재 최저매각가는 71,168,000원으로 감정가 139,000,000원의 51.2%까지 내려왔습니다.

그러나 이 사건의 말소기준권리는 근저당이 아니라 2025년 8월 8일 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 2024년 1월 2일 박민정의 주택임차권등기와 2022년 5월 6일 민간임대주택등기가 있어, 단순히 “후순위 권리가 모두 소멸하는 물건”으로 보면 안 됩니다. 특히 박민정의 보증금은 140,000,000원으로 최저가보다 크지만, 이번 매각에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

2018년 수협은행의 채권최고액 7,800,000,000원 근저당권과 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2025년 8월 8일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이후 2025년 11월 13일 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유자 — 실제 조사 3명

보증기관 명의의 임차인 중복신고는 없으며, 조사된 실제 임차인·점유자는 박민정·홍상훈·박덕영 3명입니다. 특별매각조건은 박민정 관련 미배당 잔액에 적용되며, 다른 점유자에게 자동으로 확대되지 않습니다.

박덕영의 전입일은 말소기준인 2025.08.08.보다 앞서지만, 보증금·확정일자와 점유관계가 확인되지 않았으므로 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 정확한 판정은 대항력 가능·미상입니다. 홍상훈 역시 전입일이 없어 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.

③ 특별매각조건 — 박민정 인수는 실질 0원*

현재 회차 배당표에서는 매각대금 71,168,000원 중 집행비용 1,681,024원을 제외한 69,486,976원이 박민정의 보증금에 배당됩니다. 이에 따른 미배당액은 70,513,024원입니다.

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득비용은 보증금 수준으로 고정됩니다. 현재 회차도 특별매각조건이 없다면 71,168,000원 + 70,513,024원 구조가 됩니다.

* 특별매각조건의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각·소유권이전 단계에서 이행되는 것을 전제로 합니다. 홍상훈·박덕영 관련 인수 위험은 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 71,168,000원 가정)

배당표상 박민정의 부족분은 70,513,024원입니다. 다만 특별매각조건이 이행되면 박민정 관련 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제와 확약 밖 점유자의 권리는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 2018년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물 내 10층 1013호로, 오피스텔로 이용 중입니다.
• 입지. 지하철 1호선 독산역 남동측 인근이며, 주변은 오피스텔·업무시설·아파트· 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 독산역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
• 도로. 토지는 사다리형이며 서측과 남측의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 준공업지역·지구단위계획구역이며 중로2류 저촉, 철도보호지구, 과밀억제권역 등 관련 제한이 기재돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 별도 조사 결과와 대조해야 합니다.
• 환금성. 독산역 인근 오피스텔이지만, 최근 실거래 자료가 없어 최저가와 실제 시장가격의 차이를 확인할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 적용 대상, 임차권등기 말소 시점과 제출 서류를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
• 박민정 임차권 말소 확인. 낙찰 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 조건을 법원 기록에서 대조해야 합니다.
• 홍상훈 현황 확인. 보증금 1,500,000원·차임 600,000원이 기재돼 있으나 전입일과 확정일자가 미상입니다. 주민등록·계약서·점유 상태를 확인하세요.
• 박덕영 보증금 확인. 2025.06.05. 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서 보완 여부를 반드시 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 등록말소 여부와 임대의무 관련 사항을 관할기관과 원본 서류에서 확인하세요.
• 시세 조사. 감정가 대비 51.2%라는 사실만으로 응찰가를 정하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 거래와 임대수익을 별도로 조사하세요.
• 매각 진행 상태. 2026.08.04. 매각기일의 진행·변경·낙찰 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 채권을 별도로 확인하세요.

맺으며 — “주된 인수 0원*” 뒤의 두 사람을 봐야 한다

박민정의 보증금 140,000,000원은 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차보증금이고, 현재 회차 배당표상 부족분은 70,513,024원입니다. 그러나 특별매각조건이 정상적으로 이행되면 이 부족분의 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소되므로, 박민정 관련 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.

문제는 그 다음입니다. 홍상훈은 전입일이 없고, 박덕영은 말소기준 전 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 두 사람 모두 박민정 관련 특별매각조건의 적용 대상이라고 볼 근거가 없으므로, 확약 밖 인수 위험이 남아 있습니다. 여기에 민간임대주택등기와 시세 자료 부재까지 겹칩니다.

따라서 이 물건의 결론은 “주된 임차권은 해소 가능, 전체 권리는 미확정”입니다. 최저가 71,168,000원만 보고 안전한 반값 오피스텔로 판단하지 말고, 홍상훈·박덕영의 계약과 점유관계를 확인한 뒤에야 실제 취득비용과 응찰 상한을 정할 수 있습니다.