한 줄 평 최저가는 감정가 대비 80%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 구경희의 보증금 2.1억 중 미배당 약 3,568만원이 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다. 낙찰가만 보면 싸지만 실질취득 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.
감정가 / 최저가
222,000,000원 / 177,600,000원
1회 유찰
실질취득 추정
213,286,400원
낙찰가+인수 예상
임차인 인수
35,686,400원
미배당 보증금
핵심지표
대항력 임차권
주의 필요
서울서부지방법원 2024타경64740. 서울 은평구 응암동 씨에스아르체 2층 201호 사건입니다. 이 물건의 가장 중요한 권리는 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 구경희는 전입·확정일자가 말소기준권리 이전에 존재하고, 임차권등기까지 완료되어 대항력과 우선변제권을 가진 임차인으로 분석됩니다.
따라서 현재 최저매각가 177,600,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 배당으로 보증금이 모두 회수되지 않을 경우 부족분은 매수인이 부담할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경64740 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암로21가길 1-7, 2층201호 (응암동,씨에스아르체) |
| 용도 / 구조 | 대지 · 집합건물 2층201호 · 전용 46.43㎡ |
| 소유자 | 이래화 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 177,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 청구금액 | 210,000,000원 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준권리 이후의 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하지만, 임차권등기는 별도로 확인해야 합니다. 임차인 구경희는 2021.07.23 전입 및 확정일자, 2022.10.07 임차권등기를 갖추었습니다. 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 구경희 | 210,000,000원 | 有 | 有 | 35,686,400원 가능 |
⚠️ 실질취득 기준 판단 현재 회차 기준 낙찰가 177,600,000원에서 임차인 배당 부족분 35,686,400원이 발생할 수 있습니다. 따라서 매수인의 실질 부담은 약 213,286,400원으로 계산해야 합니다.
③ 예상 배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,286,400원 |
| 임차인 구경희 보증금 | 210,000,000원 | 174,313,600원 |
| 미배당 보증금 | 35,686,400원 | 매수인 인수 가능 |
| 가압류·기타 채권 | 240,000,000원 | 0원 |
매각대금 배분
최저가 vs 실질취득
임차인 인수 포함 시 실질취득은 최저가보다 높아집니다.
④ 시세 비교
CS아르체 최근 거래는 2023.03 전용 29.93㎡ 거래 1건으로, 거래가는 250,000,000원입니다. 현재 최저가는 177,600,000원으로 단순 비교 시 71% 수준이지만, 임차인 인수 예상액을 반영한 실질취득 약 213,286,400원 기준으로 판단해야 합니다.
가격 판단 낙찰가 기준으로는 낮아 보이지만, 대항력 임차권 인수 위험 때문에 실제 취득비용은 크게 증가합니다. 실질취득 기준으로 시세 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 구경희 임차권등기 보증금 210,000,000원 구조를 반드시 반영하세요.
- 실질취득 계산. 최저가 177,600,000원이 아니라 인수 가능액 포함 비용으로 판단해야 합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이나 주거용 이용으로 탐문된 점을 확인하세요.
- 세금 변수. 국세·지방세 압류 3건으로 당해세 여부 확인이 필요합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 재확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수 위험”
이 물건은 유찰로 최저가는 낮아졌지만, 대항력 있는 임차권이라는 핵심 변수가 있습니다. 낙찰가만 보면 매력적으로 보일 수 있으나, 보증금 미배당분 인수를 고려하면 실질취득가는 약 2.13억 수준입니다. 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 임차권 인수 여부와 실제 부담액 계산입니다.