서울서부지방법원 2024타경65286. 홍은동 11-478 소재 토지와 단독주택이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 시멘트블럭조 시멘트기와지붕 단층 건물이며 일반건축물대장상 사용승인일은 1965.08.23입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 86㎡, 제2종일반주거지역입니다. 감정가 550,675,200원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 352,432,000원입니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2015.11.19 국민은행 근저당 98,400,000원입니다. 그 뒤 2024.09.04 엠캐피탈 근저당 50,000,000원, 2024.12.30 임의경매개시결정, 2025.03.19 케이뱅크 가압류 29,937,841원, 2026.01.19 서대문구 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경65286 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 11-478 · 서울특별시 서대문구 홍은중앙로5길 22 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택(내부구조 미상) |
| 토지 | 대 · 86㎡ · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 시멘트블럭조 시멘트기와지붕 단층 · 사용승인 1965.08.23 |
| 소유자 | 강형석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 550,675,200원 / 352,432,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 경매채권자 / 청구 | 엠캐피탈 주식회사 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
과거 2012.02.24 국민은행 근저당 36,000,000원은 2012.12.04 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2015.11.19 설정된 국민은행 근저당 98,400,000원입니다. 이후 엠캐피탈 근저당과 경매개시결정, 케이뱅크 가압류, 서대문구 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 2회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
현재 최저매각가는 감정가 550,675,200원의 64%인 352,432,000원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 281,945,600원, 4회 유찰 시 225,556,480원입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 352,432,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 281,945,600원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 225,556,480원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 352,432,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,734,048원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 98,400,000원 | 98,400,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 엠캐피탈주식회사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 29,937,841원 | 29,937,841원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 168,360,111원 |
현재 최저가 352,432,000원 가정 시 채권자 총 청구 178,337,841원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 168,360,111원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 이 사건의 핵심 — 재개발·가로주택정비사업
매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함과 함께, 본건 일대에서 아파트 재개발사업이 진행 중이고 가로주택정비사업이 추진 중인 것으로 조사됐다고 적혀 있습니다. 또한 서대문구의 2025.08.11 사실조회 회신서와 조합의 2026.04.02 사실조회 회신서를 참조하고, 자세한 사항은 서대문구 및 조합에 문의하도록 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍은1동주민센터 서측 인근. 단독주택·다가구주택·다세대주택 등이 형성된 주거지대로, 인근에 재래시장·상가·학교 등 생활편익시설이 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근에 마을버스·노선버스 정류장이 있고 내부순환로 접근이 용이한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며 내부구조는 미상입니다.
- 건물. 시멘트블럭조 시멘트기와지붕 단층. 일반건축물대장상 사용승인일은 1965.08.23입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 86㎡, 제2종일반주거지역, 완경사·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 3,086,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역· 토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 서대문구 사실조회 회신 확인. 2025.08.11 회신서의 정비사업 관련 내용을 원문으로 확인합니다.
- 조합 사실조회 회신 확인. 2026.04.02 조합 회신서를 확인하고 해당 부동산의 사업상 지위와 진행 상태를 대조합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물 및 제시외 건물이 어떤 범위로 매각되는지 매각물건명세서와 감정평가서를 대조합니다.
- 토지거래계약에관한허가구역. 토지이용계획상 해당 구역에 포함된 점을 원문 서류에서 확인합니다.
- 점유 현황. 임차인 신고는 없지만 실제 점유·인도 상태는 현장에서 다시 확인합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 64%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·사실조회 회신서를 직접 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 판단은 정비사업이 좌우한다
등기상으로는 정리가 잘 되는 사건입니다. 말소기준인 국민은행 근저당 뒤의 권리는 모두 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔고, 4회 유찰 시나리오까지도 채권 미배당과 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순히 ‘인수 0원·64%’만 보고 평가하기는 어렵습니다. 감정평가와 매각물건명세서가 이 일대의 아파트 재개발사업 진행 및 가로주택정비사업 추진을 별도로 강조하고 있고, 서대문구와 조합의 사실조회 회신까지 확인하도록 안내하고 있기 때문입니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 가격의 시장 메리트를 단정할 수 없습니다. 권리는 합격, 가격은 검증 필요, 정비사업은 필수 확인. 이 세 가지를 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
