서울남부지방법원 2025타경11458. 화곡동 미소지움 제3층 제304호, 전용 29.81㎡의 다세대주택입니다. 소유자 윤완진은 2021년 10월 15일 매매를 원인으로 거래가액 285,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2021년 11월 15일 접수됐습니다. 그런데 임차인 이진혁의 임대차계약일과 확정일자는 2021년 9월 30일, 전입·점유개시는 2021년 11월 1일입니다. 말소기준인 서울특별시 압류의 접수일 2022년 1월 24일보다 앞서므로 선순위 대항력 임차인에 해당합니다.

따라서 최저가 143,360,000원만 보고 감정가 대비 반값 물건이라고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차의 배당모델에서는 임차보증금 중 140,552,960원만 배당되고, 144,447,040원이 남습니다. 특별매각조건이 없다면 이 미배당액이 매수인 인수로 연결되어, 낙찰가가 더 내려갈수록 인수액이 늘고 총부담은 보증금 285,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건

2021년 7월 27일 설정된 화곡신용협동조합 근저당권은 채권최고액이 2,757,600,000원이지만, 2021년 11월 1일 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022년 1월 24일 서울특별시 압류입니다. 그 뒤의 국세 압류, 강서구 압류, 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

그러나 이진혁의 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 등기 말소만으로 보증금 반환책임까지 자동 소멸하는 것은 아닙니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있고, 배당으로 회수되지 않는 부분은 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있습니다. 이번 사건은 그 위험을 특별매각조건으로 제거하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이진혁은 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 중복 임차인 신고로 분류된 사람이 아닙니다. 임대차계약일 2021년 9월 30일, 전입·점유개시일 2021년 11월 1일, 확정일자 2021년 9월 30일로 대항력과 우선변제권을 모두 갖췄습니다. 주택임차권등기는 2023년 11월 9일 접수됐습니다.

③ 시세 비교 — 50.4%는 ‘현재 시세 할인율’이 아니다

미소지움 전용 29.81㎡ 안팎의 확인 거래는 총 12건이며 모두 2021년 8월부터 2021년 10월 사이에 집중돼 있습니다. 평균은 284,500,000원, 최저는 275,000,000원, 최고는 295,000,000원, 최신 거래는 2021년 10월 285,000,000원입니다.

특별매각조건 이행을 전제로 한 실질취득액 143,360,000원은 이 거래 평균의 50.4%입니다. 하지만 거래 시점이 2021년에 머물러 있으므로 이를 곧바로 2026년 현재 시세 대비 할인율로 단정할 수는 없습니다. 현재 가격 메리트는 최근 인근 거래와 개별 호수의 상태를 추가 확인한 뒤 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 143,360,000원 가정)

배당모델상 임차보증금 미배당액은 144,447,040원입니다. 다만 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·물건 상태

• 주위환경. 화일초등학교 남측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물로, 외벽은 외장석 붙임 마감, 창호는 PVC 창호입니다.
• 설비. 난방·위생·급배수·주차장·승강기·화재경보기 설비가 있습니다.
• 도로. 북동측과 북서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기의 주체, 적용 범위, 임차권등기 말소 시점과 절차를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
• 확약 미적용 시나리오 차단. 조건이 적용되지 않으면 현재 회차 기준 144,447,040원의 인수 가능성이 되살아납니다.
• 세금 확인. 서울특별시·국·강서구 압류 중 당해세 금액과 배당순위를 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 잔금납부와 동시에 또는 이후 어떤 방식으로 임차권등기가 말소되는지 서류로 확인해야 합니다.
• 현재 시세 재검증. 확인된 실거래는 2021년 거래이므로 2026년 현재 인근 다세대 거래와 매물 가격을 별도로 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 경매 후 말소 여부와 매수인에게 남는 의무가 있는지 등기부와 관계기관 자료를 확인해야 합니다.
• 현장 점검. 전용 29.81㎡, 18세대 규모의 다세대주택이므로 내부 상태·주차·공용부·점유 상태를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값”보다 먼저 볼 것은 확약의 효력

최저가 143,360,000원은 감정가 280,000,000원의 51.2%이고, 2021년 실거래 평균 284,500,000원의 50.4%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보이지만, 원래 구조는 보증금 285,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 인수형입니다. 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 증가해 총부담이 보증금 수준에 머뭅니다.

이번 사건의 결론을 바꾸는 것은 특별매각조건입니다. 주택도시공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 확실히 이행된다면 실질취득은 최저가 143,360,000원, 인수는 0원*으로 정리됩니다. 다만 확인 거래가 2021년에 집중돼 현재 시세를 직접 증명하지 못하고, 세금 압류와 민간임대주택등기 확인도 남아 있습니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 입찰의 전제는 특별매각조건 원문과 실행 절차의 확정입니다.

* 실질 인수 0원은 특별매각조건에 따른 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 이행되는 것을 전제로 합니다. 해당 조건이 적용되지 않는 배당모델상 현재 회차 인수액은 144,447,040원입니다.