서울서부지방법원 2025타경1456. 서대문구 홍은동 데미안빌 4층 402호, 감정평가 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 현재 소유자는 정성우이고 2021.03.19 소유권이전 등기를 마쳤으며 거래가액은 270,000,000원입니다. 같은 날 국민은행 근저당권이 채권최고액 200,200,000원으로 설정됐고, 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기만 보면 말소기준 이후 오케이저축은행·서울신용보증재단 가압류와 국세·지방세 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기가 아니라 점유·전입입니다. 현황조사상 두 명의 전입자가 확인되며, 그중 SUN YEH YUN은 말소기준보다 약 4년 8개월 앞선 2016.07.01 전입입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 이 선순위 전입자의 권리가 실제로 얼마까지 매수인에게 남는지 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경1456 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 274-58 4층 402호 · 도로명 서울특별시 서대문구 모래내로 342 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가 이용상태 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 지상5층 · 제4층 제402호 |
| 소유자 | 정성우 (2021.03.19 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 246,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구액 | 172,713,915원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준은 2021.03.19 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 오케이저축은행 가압류 8,824,685원, 서울신용보증재단 가압류 67,261,000원, 국·서대문구·국민건강보험공단·마포구 등의 압류와 국민은행의 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 과거 2015~2019년 압류와 2004년 우리은행 근저당은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 핵심은 2016.07.01 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| SUN YEH YUN | 2016.07.01 | 미상 | 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 최지우 | 2021.07.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
SUN YEH YUN의 전입일은 2016.07.01로 말소기준일 2021.03.19보다 빠릅니다. 데이터상 대항력이 있는 것으로 판정되어 있고 보증금은 미상입니다. 따라서 보증금 전액이 배당으로 소진되는지, 일부 또는 전부가 낙찰자에게 승계되는지를 현재 숫자로 확정할 수 없습니다. 보증금이 최저가보다 큰 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 보증금 수준에서 고정될 수 있으므로, 64% 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
반면 최지우는 2021.07.30 전입으로 말소기준보다 늦습니다. 데이터상 대항력이 없으며 보증금 역시 미상입니다. 실제 임차인은 2명이고 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.
③ 가격 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 385,000,000원, 현재 최저매각가는 246,400,000원으로 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 두 차례 유찰된 결과입니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 가격 데이터가 없고, 데미안빌은 7세대 규모이며 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
특히 이 사건은 선순위 임차보증금 자체가 미상입니다. 대항력 있는 SUN YEH YUN의 보증금 중 배당되지 않는 금액이 있다면 실질취득액 = 낙찰가 + 인수액으로 봐야 합니다. 즉 현재 최저가 246,400,000원이 내려와 보이더라도, 실제 취득원가는 훨씬 높아질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,249,600원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 200,200,000원 | 200,200,000원 |
| 2. 가압류 · 오케이저축은행 | 8,824,685원 | 8,824,685원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 67,261,000원 | 33,125,715원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 총 채권 276,285,685원 중 242,150,400원이 배당되고 34,135,285원이 미배당입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 선순위 전입자의 보증금도 확인되지 않은 상태이므로 매수인 실제 인수액을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 홍은2동주민센터 북동측 인근이며 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재한 주상복합지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통시설 환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 지상5층 데미안빌의 제4층 제402호입니다. 도시가스 개별난방과 기본 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 7M, 북서측 약 6M 내외 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 324.0㎡, 평지·사다리형이며 제3종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가는 3,589,000원/㎡입니다.
- 환금성. 데미안빌은 총 7세대이고 2004.06.03 준공입니다. 최근 동일 면적 실거래 및 낙찰가 자료가 없어 가격대별 환금성을 숫자로 확인하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금. SUN YEH YUN의 실제 보증금과 임대차계약 내용을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자. 선순위 임차인의 확정일자와 배당요구 여부가 확인돼야 실제 미배당·인수액을 계산할 수 있습니다.
- 최지우 전입. 2021.07.30 전입으로 말소기준 뒤이므로 대항력은 없지만 보증금과 점유 현황은 확인하는 편이 안전합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 예상배당 순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 64%지만 동일 면적 최근 실거래가가 없어 ‘시세보다 싸다’는 판단은 보류해야 합니다.
- 다세대 환금성. 총 7세대 규모이므로 실제 매매사례와 주변 유사 다세대 거래를 입찰 전 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인보다 선순위 보증금이 먼저”
이 물건은 감정가 385,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 246,400,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 가격이 크게 낮아졌지만, 권리분석에서는 그 숫자보다 2016.07.01 선순위 전입자가 훨씬 중요합니다. 말소기준인 국민은행 근저당은 2021.03.19이고, SUN YEH YUN의 보증금은 확인되지 않았습니다.
이 보증금이 배당으로 전부 소진되지 않는다면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있고, 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 더 내려가도 실질취득액이 그만큼 낮아지지 않습니다. 게다가 동일 면적 최근 실거래 자료도 없어 현재 64%라는 수치만으로 가격 매력을 인정하기 어렵습니다. 후순위 등기는 소멸하지만, 선순위 임차보증금은 미확정. 이 사건은 가격보다 먼저 임대차관계를 확정해야 하는 물건입니다.
