서울서부지방법원 2025타경1456. 서울특별시 서대문구 홍은동 데미안빌 4층 402호 다세대주택입니다. 소유자 정성우는 2021.03.19 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 270,000,000원입니다. 같은 날 국민은행 근저당권이 채권최고액 200,200,000원으로 설정됐습니다.
이 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 가압류와 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 하지만 등기상 후순위 권리가 정리된다는 사실만으로 임차인의 보증금 인수위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
특히 SUN YEH YUN의 전입일은 말소기준보다 앞섭니다. 대항력이 유지되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 잔여 보증금이 매수인의 부담으로 남을 수 있습니다. 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 현재 최저가를 매수인의 최종 취득비용으로 취급해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경1456 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 홍은동 274-58 4층 402호 도로명주소: 서울특별시 서대문구 모래내로 342 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 지상 5층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 정성우 (2021.03.19 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 | 385,000,000원 |
| 최저매각가 | 197,120,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 국민은행 / 172,713,915원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.19 국민은행 근저당권 · 채권최고액 200,200,000원 |
| 실제 임차인 | 2명 · 선순위 전입자 1명 포함 |
| 매수인 인수 | 선순위 임차인 보증금 미상 · 인수액 확정 불가 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 선순위 임차인은 별개
국민은행 근저당권 이후에는 오케이저축은행과 서울신용보증재단의 가압류, 국세·지방세 관련 압류, 국민은행의 임의경매개시결정 등이 이어졌습니다. 이러한 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
다만 국세·지방세 압류가 존재하므로 실제 배당에서는 조세채권의 법정기일, 당해세 해당 여부와 우선순위를 확인해야 합니다. 등기상 압류가 말소된다는 사실과 매각대금에서 세금이 우선 배당되는 문제는 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 선순위 보증금이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| SUN YEH YUN | 2016.07.01 | 미상 | 선순위 · 대항력 가능 | 확인 필요 | 인수 가능 · 금액 미상 |
| 최지우 | 2021.07.30 | 미상 | 말소기준 이후 전입 | 확인 필요 | 선순위 대항력 없음 |
대항력이 유지되고 보증금 중 미배당액이 발생한다면 그 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 배당이 없어 전액 승계되는 구조라면, 실질취득액은 낙찰가와 인수 보증금을 합산한 금액으로서 대략 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려가더라도 실질취득액이 같은 비율로 감소한다고 볼 수 없습니다.
실제 임차인은 2명입니다. 현재 인수위험을 좌우하는 사람은 선순위 전입자인 SUN YEH YUN입니다. 후순위 임차인 최지우의 보증금을 선순위 임차인 보증금에 임의로 합산하거나, 어느 임차인의 보증금도 확인 없이 0원으로 처리해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가 51.2%여도 저가매수 여부는 미확정
감정가는 385,000,000원, 현재 최저매각가는 197,120,000원입니다. 3회 유찰을 거쳐 감정가의 51.2% 수준까지 내려왔습니다.
그러나 이 사건은 단순히 감정가와 최저가를 비교하는 방식으로 투자성을 평가하기 어렵습니다. 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않았고, 매수인이 승계할 미배당액 역시 확정되지 않았기 때문입니다.
선순위 임차인 인수액: 미상
실질취득액: 낙찰가 + 확정된 인수액
SUN YEH YUN의 보증금과 배당 결과를 확인하기 전에는 실제 취득비용을 산정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 부족합니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 385,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 197,120,000원 | 3회 유찰 · 감정가 51.2% |
| 4회 유찰 시 | 157,696,000원 | 감정가 약 41% · 가정 |
| 5회 유찰 시 | 126,156,800원 | 감정가 약 33% · 가정 |
| 선순위 보증금 | 미상 | 매수인 승계 가능성 확인 필요 |
| 실질취득액 | 확정 불가 | 낙찰가와 인수액을 합산해야 함 |
소유자의 2021년 취득 당시 거래가액은 270,000,000원이지만, 이는 과거 거래금액일 뿐 현재 시세로 볼 수 없습니다. 현재의 동일·유사 면적 실거래가격을 확인한 뒤 최저가가 아닌 실질취득액을 기준으로 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,120,000원 가정 · 선순위 임차인 및 조세 우선배당 미반영)
아래 배당표는 현재 최저매각가를 기준으로 집행비용과 등기상 주요 채권을 배분한 조건부 추정치입니다. 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,559,680원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 200,200,000원 | 193,560,320원 |
| 2. 가압류 · 오케이저축은행 | 8,824,685원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 67,261,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 등기상 채권 미배당액 | 276,285,685원 | 82,725,365원 |
집행비용 3,559,680원은 추정치입니다. 채권 미배당액 82,725,365원은 위 등기상 채권 배당 가정에 따른 금액으로, 선순위 임차인 보증금이나 미확정 조세채권을 포함한 최종 미배당액이 아닙니다. 채권자의 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 것도 아닙니다. 다만 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별도 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액은 별개
| 구분 | 매각가 | 채권 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 197,120,000원 | 193,560,320원 | 82,725,365원 |
| 4회 유찰 시 | 157,696,000원 | 154,688,256원 | 121,597,429원 |
| 5회 유찰 시 | 126,156,800원 | 123,590,605원 | 152,695,080원 |
현재 회차의 등기상 채권 배당 가정에서는 국민은행에 193,560,320원이 배당되어 신청채권자의 청구액 172,713,915원을 충족하는 것으로 계산됩니다. 반면 4회 및 5회 유찰 시나리오에서는 국민은행의 예상 배당액이 신청채권자 청구액보다 적습니다.
다만 이러한 계산은 선순위 임차인과 조세채권의 우선배당을 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위가 확정되면 각 채권자의 회수액도 변경될 수 있습니다.
따라서 4회·5회 유찰 시나리오 역시 선순위 보증금 확인 전에는 가격상 유리하다고 평가할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서대문구 홍은동 홍은2동주민센터 북동측 인근입니다. 주변에는 공동주택과 각종 근린생활시설이 소재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통시설 환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 4층 402호입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 7m, 북서측 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역과 대공방어협조구역 등의 제한이 있습니다. 건축선 관련 사항도 확인이 필요합니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며, 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,589,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 데미안빌은 총 7세대 규모입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회이며, 소규모 다세대주택의 실제 거래 수요와 매각 가능성을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 보증금. SUN YEH YUN의 임대차계약서, 보증금 액수, 실제 점유관계와 대항력 유지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 본건의 실질취득액을 결정하는 핵심 사항입니다.
- 배당요구 및 우선변제. 선순위 임차인의 확정일자, 배당요구 여부와 예상 배당액을 확인해 실제 미배당 보증금과 매수인 인수액을 계산해야 합니다.
- 후순위 임차인. 최지우의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 명도 관련 비용과 절차를 점검해야 합니다.
- 국세·지방세. 압류 관련 세금의 금액, 법정기일, 당해세 해당 여부와 우선배당 관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준 시세 비교. 현재 실거래가를 확인한 뒤 낙찰가에 인수할 보증금과 부대비용을 더해 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 유찰 시나리오. 4회·5회 유찰 가격을 검토하더라도 선순위 임차인 인수액이 먼저 확정되어야 합니다.
- 환금성. 7세대 소규모 다세대주택이라는 점과 평균 유찰 횟수 3.0회를 참고해 실제 매수 수요를 확인해야 합니다.
- 관리비 및 점유. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목과 실제 점유자를 확인하고 인도 및 명도 비용을 검토해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료와 최신 매각기일을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가 51.2%보다 선순위 보증금이 먼저다”
이 물건은 감정가 385,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 197,120,000원으로 내려왔습니다. 등기상 국민은행 근저당권과 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
그러나 2016.07.01 전입한 선순위 임차인 SUN YEH YUN의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력이 유지되고 보증금 중 미배당액이 발생하면 매수인이 그 잔액을 부담할 수 있습니다.
실제 임차인 2명 중 선순위 임차인의 인수 가능성이 남아 있고, 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성도 있습니다. 또한 3회 유찰된 7세대 다세대주택으로서 환금성 검토가 필요합니다.
결론은 선순위 보증금 확인 전 실질취득액을 확정할 수 없다는 것입니다. 현재 최저매각가를 시세와 직접 비교하거나 할인율을 근거로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 임차인의 보증금·배당·승계 관계를 확인하고 실질취득액을 산정한 다음, 최신 실거래가격과 비교하는 순서로 검토해야 합니다.
