부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔고, 매각으로 소멸되는 후순위 권리가 대부분입니다. 다만 비교 실거래는 동일 면적이 아닌 혼합 표본이며, 최근 12개월 평균 4.5억 대비 최저가는 57.6% 수준으로 가격 여지는 있습니다. 임차인 인수 위험은 확인되지 않았으나 임대관계는 미상입니다.

감정가 / 최저가

529,000,000원 / 259,210,000원

2회 유찰

최근 12개월 평균

450,000,000원

최근 거래 2건

최저가 ÷ 최근시세

57.6%

가격 메리트 구간

매수인 인수

0원

임차인 인수 없음

제주지방법원 2025타경1474. 제주시 해안동 더 도무스 2차 제201동 1,2층 104호 다세대 물건입니다. 감정가는 5.29억, 현재 최저매각가는 2.5921억으로 2회 유찰 후 진행 중입니다. 말소기준권리는 2017년 설정된 수협은행 근저당권이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	제주지방법원 2025타경1474
소재지	제주특별자치도 제주시 해안동 35-114 더 도무스 2차 201동 1,2층104호
물건종류	다세대 · 연립주택 이용상태 · 제201동 제1,2층 제104호
소유자	한희연
감정가 / 최저가	529,000,000원 / 259,210,000원
신청채권 / 청구액	수협은행 / 393,924,344원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

임차인 조사상 인수 대상은 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유관계는 입찰 전 확인이 필요합니다. 2017년 수협은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 KB국민카드 가압류·롯데카드 가압류·의왕시 압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간은 의미 있다

더도무스2차 실거래 12건 기준 평균 거래가는 394,583,333원입니다. 최근 12개월 거래는 2건이며 평균은 450,000,000원, 최신 거래는 2025.09 370,000,000원입니다.

거래월	면적	층	거래가
2025.09	116.96㎡	1	370,000,000원
2025.04	116.96㎡	1	530,000,000원
2023.12~2021.06	85.74㎡·116.96㎡	1~3	295,000,000원~550,000,000원
전체 12건 평균			394,583,333원

최저매각가 259,210,000원은 전체 평균 대비 65.7%, 최근 12개월 평균 대비 57.6%입니다. 최근 거래 기준으로도 가격 여지는 있으나, 비교 표본은 전용면적이 다른 거래가 포함되어 있어 개별 호수와 차이가 발생할 수 있습니다.

⚠️ 환금성 체크 더도무스2차는 총 32세대 규모이며, 최근 거래 표본이 충분한 대단지는 아닙니다. 가격 메리트와 함께 실제 매수층·거래 가능성을 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 259,210,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,428,940원
수협은행 근저당권	542,400,000원	254,781,060원
KB국민카드 가압류	17,024,791원	0원
롯데카드 가압류	5,564,700원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분 (2회 유찰 최저가)

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 12개월 평균 대비 낮은 수준입니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차인 인수 위험도 확인되지 않아 권리 구조는 단순합니다.

⛔ 확인할 부분 임대관계가 미상으로 조사되어 실제 점유자와 명도 가능성은 별도 확인이 필요합니다. 또한 다세대 특성상 거래량과 개별 호수 차이를 반드시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

위치. 제주시 연동 소재 제주도립미술관 남서측 원거리이며 목장용지·임야·타운하우스·공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.
교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
이용상태. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 구분건물 중 제1,2층 제104호 연립주택입니다.
토지·규제. 계획관리지역, 경관보전지구·생태계보전지구 등 제주 지역 특유의 토지이용 제한 사항이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

가격. 현재 최저가는 감정가 대비 49% 수준으로 유찰 할인 효과가 반영됐습니다.
권리. 수협은행 근저당 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다.
점유. 임대관계 미상이므로 현장 점유 확인이 필요합니다.
비교. 동일 면적 거래가 부족하므로 최근 거래·호수 조건 비교가 중요합니다.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 후 접근”

이 물건은 2회 유찰을 거치며 가격 조정이 진행됐고, 매각 후 인수해야 할 권리는 확인되지 않는 구조입니다. 최저매각가는 최근 12개월 평균 거래가 대비 낮아 가격 측면에서는 검토 여지가 있습니다. 다만 다세대 특성상 거래량과 개별 호수 차이를 감안해 현장 확인 후 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-16	유찰	5억 2,900만원
2	2026-07-28	유찰	3억 7,030만원
3	2026-09-01	대기	2억 5,921만원

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 제주 타운하우스형 다세대는 시세 확인이 핵심 — 더 도무스 2차 104호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간은 의미 있다

③ 예상배당표 (매각가 259,210,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 후 접근”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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