제주지방법원 2025타경1474. 제주시 해안동에 자리한 더 도무스 2차 201동 104호입니다. 감정평가상 연립주택으로, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 구분건물 가운데 제1·2층에 걸친 주택입니다. 소유자 한희연이 2017년 8월 매매를 원인으로 취득했으며 당시 등기 거래가액은 647,410,400원입니다.
이후 수협은행 근저당을 비롯한 채권관계가 발생했고, 수협은행의 신청으로 임의경매가 진행됐습니다. 감정가 5.29억에서 세 차례 유찰된 현재 최저가는 약 1.81억입니다. 등기상 권리는 비교적 명확하지만, 낙찰 가격의 적정성과 실제 점유관계는 따로 판단해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1474 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 해안동 35-114 더 도무스 2차 제201동 제1,2층 제104호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 주르레남길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 감정평가상 연립주택 · 3층 건물 중 제1·2층 104호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 평슬래브지붕 · 외벽 스타코 마감 · PVC새시창호 |
| 소유자 | 한희연 (2017.08.02 소유권이전 · 거래가액 647,410,400원) |
| 감정가 | 529,000,000원 |
| 최저매각가 | 181,447,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 수협은행 / 393,924,344원 |
| 말소기준권리 | 2017.08.02 수협은행 근저당권 (채권최고액 542,400,000원) |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 (등기 및 예상배당 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 평가 포함사항 | 정원에 식재된 정원수 포함평가 |
① 권리 흐름 — 수협은행 근저당이 말소기준
핵심은 2017년 8월 2일 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액 542,400,000원의 근저당권이 말소기준이며, 매각으로 소멸합니다. 그 이후 접수된 KB국민카드·롯데카드 가압류와 의왕시 압류, 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
앞서 설정됐던 신탁등기는 이미 말소됐고, 강성학 명의의 후순위 근저당권도 등기부상 기말소된 상태입니다. 따라서 현재 확인된 등기상 권리 가운데 낙찰자가 별도로 떠안을 권리는 없는 구조입니다.
② 시세 비교 — 할인율은 크지만 거래 면적이 다르다
같은 단지인 더도무스2차의 실거래 기록은 확인됩니다. 전체 12건의 거래 평균은 394,583,333원이고, 최근 집계 2건의 평균은 450,000,000원입니다. 가장 최근에 확인된 거래는 2025년 9월의 370,000,000원입니다.
그러나 가격 판단에 반드시 반영해야 할 차이가 있습니다. 비교 기준 면적은 63.61㎡로 제시돼 있지만, 실제 거래에 나타나는 면적은 85.74㎡와 116.96㎡입니다. 비교 거래의 면적이 일치하지 않으므로 이 실거래 평균을 해당 경매 호실의 확정 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 116.96㎡ | 1 | 370,000,000원 |
| 2025.04 | 116.96㎡ | 1 | 530,000,000원 |
| 2023.12 | 85.74㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 2023.12 | 85.74㎡ | 3 | 375,000,000원 |
| 2023.05 | 85.74㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2023.05 | 116.96㎡ | 1 | 380,000,000원 |
| 2023.03 | 85.74㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2022.09 | 116.96㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2022.05 | 85.74㎡ | 3 | 460,000,000원 |
| 2021.12 | 116.96㎡ | 1 | 550,000,000원 |
| 2021.06 | 116.96㎡ | 1 | 390,000,000원 |
| 2021.06 | 116.96㎡ | 1 | 390,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 혼재 | 12건 | 394,583,333원 |
| 최근 집계 평균 | 116.96㎡ | 2건 | 450,000,000원 |
현재 최저가 181,447,000원은 집계된 최근 평균의 40.3%입니다. 최근 거래와 이전 거래의 집계상 추세도 +17.3%로 나타납니다. 다만 최근 표본이 2건에 불과하고 면적 비교가 일치하지 않으므로, 이 수치만으로 개별 호실의 가치 상승이나 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,447,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,340,258원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 542,400,000원 | 178,106,742원 |
| 2. 가압류 · KB국민카드 | 17,024,791원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 | 5,564,700원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 564,989,491원 | 178,106,742원 |
| 채권자 미배당 | — | 386,882,749원 |
수협은행 근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 신청채권자의 청구액은 393,924,344원이며 실제 확정 채권액 및 배당액은 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 채권자의 미배당액은 매수인 인수액과 별개입니다.
④ 추가 유찰 시 예상배당·미배당
현재 회차에서도 매각대금 대부분이 선순위 수협은행 근저당에 배당되고 후순위 채권자는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가면 선순위 채권자의 배당액은 감소하고 전체 미배당액은 증가합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 181,447,000원 | 178,106,742원 | 386,882,749원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 127,012,899원 | 124,434,718원 | 440,554,773원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 88,909,029원 | 86,908,666원 | 478,080,825원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치·환경. 제주시 연동 소재 제주도립미술관 남서측 원거리에 위치합니다. 주변에는 목장용지·임야·타운하우스·공동주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 접근이 가능하고 교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다. 북측으로 약 7m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평슬래브지붕의 연립주택입니다. 기본 급배수·위생·난방설비가 있으며, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 단지 규모. 더도무스2차는 32세대이며 사용승인 관련 집계일은 2017.04.04입니다. 대규모 아파트단지가 아닌 소규모 주거단지인 점을 환금성 판단에 고려해야 합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며, 경관보전지구 5등급·지하수자원보전 4등급 및 생태계보전지구 4-2등급·5등급 저촉 등이 확인됩니다.
- 토지 관련 제한. 건축계획심의대상구역·가축사육제한구역에 포함되고 초지와도 저촉됩니다. 향후 증축·개조·토지 이용을 검토한다면 관련 제한을 별도로 확인해야 합니다.
- 평가 포함. 정원에 식재된 정원수가 감정평가에 포함돼 있습니다. 현장 상태와 실제 매각 범위를 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 동일 단지 실거래 표본이 적고 면적별 거래가 혼재합니다. 전체 평균가격보다 개별 호실의 면적·구조·관리상태와 실제 거래 가능한 가격을 우선 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 면적 대조. 해당 호실의 전용면적을 등기부·건축물대장으로 확정하고, 85.74㎡ 및 116.96㎡ 거래와 단순 비교하지 마세요.
- 실제 점유관계. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사서·매각물건명세서·전입관계 및 현장 점유 여부를 확인하세요. 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유 위험이 모두 해소되는 것은 아닙니다.
- 3회 유찰 원인. 반복 유찰이 단순한 가격 문제인지, 거래 수요·건물 상태·점유 등 다른 요인이 있는지 확인하세요.
- 수협은행 근저당. 말소기준권리와 후순위 가압류·압류의 소멸 여부를 최신 등기부 및 매각물건명세서와 대조하세요.
- 정원 및 부속시설. 정원수 포함평가 내용을 확인하고, 정원·외부공간의 실제 사용 범위 및 관리 상태를 현장에서 점검하세요.
- 건물 상태. 제1·2층에 걸친 구조인 만큼 내부 계단·방수·누수·외벽 및 창호 상태를 확인하고 보수비용을 검토하세요.
- 미납 관리비. 미납 관리비의 존재와 공용부분 관련 승계 가능성을 관리주체를 통해 확인하세요.
- 토지이용 제한. 계획관리지역과 생태계·경관·지하수 보전 관련 제한이 향후 사용 및 개조 계획에 영향을 주는지 확인하세요.
- 입찰 자금. 현재 최저가 181,447,000원 외에 취득 관련 비용, 명도 및 수리비용을 포함한 총취득비용을 검토하세요.
- 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가 대비 할인율보다 실제 거래 가능 가격이 중요하다”
이 물건의 현재 최저가는 181,447,000원입니다. 감정가 529,000,000원과 비교하면 상당한 가격 하락이지만, 그것만으로 시세 차익을 기대할 수 있다고 판단하기는 어렵습니다.
권리 측면에서는 수협은행 근저당이 말소기준이고 후순위 권리도 소멸하는 구조로, 현재 확인된 예상 인수액은 0원입니다. 반면 감정평가상 임대관계가 미상이고, 동일 단지 실거래 역시 면적이 일치하지 않아 실제 가치 판단에 중요한 불확실성이 남아 있습니다.
따라서 이 물건은 등기상 권리 소멸 구조와 가격 적정성을 분리해 검토할 필요가 있습니다. 3회 유찰이라는 결과보다 중요한 것은 실제 호실의 상태와 점유를 확인하고, 면적이 유사한 거래를 통해 적정 매입가격을 검증하는 일입니다. 그 확인이 이뤄지기 전까지는 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
