서울남부지방법원 2025타경11467. 서울 양천구 신월동 한솔주택 제2층 제203호, 전용 44.28㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리보다 임차인의 선행 대항력입니다. 하지은 씨는 2021.05.28 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2022.07.15 중랑구 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있고, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 부족분이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.

그런데 이번 매각에는 일반적인 대항력 인수 사건과 다른 특별매각조건이 붙었습니다. 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각합니다. 따라서 현재 최저가 기준 배당표상 부족분 69,684,960원은 권리분석 룰상 계산되는 금액일 뿐, 이 특별조건을 적용한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 이 조건은 하지은 씨 관련 잔액에 한정해 판단해야 하며, 본건의 실제 임차인은 하지은 씨 1명으로 정리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 이번 매각은 특별조건으로 0원

하지은 씨는 임대차계약일 2021.05.17, 전입·점유개시·확정일자 2021.05.28이며 배당요구도 2023.07.20 확인됩니다. 말소기준인 2022.07.15 압류보다 전입이 빠르므로 대항력 有, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사 가능합니다. 2023.07.20 주택임차권등기가 접수됐고, 등기 자체는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하지만 선행 대항력에서 발생하는 보증금 부족분은 원칙적으로 별도 문제입니다.

말소기준 이후에는 2022.11.02 중랑구 압류, 2024.10.18 강동구 압류, 2025.08.11 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.11.18 중구 압류가 이어지며 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부의 과거 우리은행·중소기업은행 근저당은 이미 말소되어 현재 인수 판단의 대상이 아닙니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 144,640,000원’으로 본다

대항력 임차인이 있는 사건은 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건은 특별매각조건으로 임차인의 미배당 잔액 인수가 실질 0원이므로, 실질취득가 역시 144,640,000원입니다. 이 금액을 실거래 지표와 비교해야 합니다.

가격 판단은 전체 평균 193,166,666원보다 최근 12개월 평균 202,250,000원과 최신 거래 2022.11의 193,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 특별조건 반영 실질취득 144,640,000원은 최근 12개월 평균의 71.5% 수준입니다. 최신 거래와 비교해도 약 74.9% 수준이라, 특별매각조건이 확실히 이행된다는 전제에서는 가격 여유가 존재합니다.

추세 지표는 최근 구간이 이전 구간보다 15.6% 높은 방향으로 집계돼 하락 추세로 보기는 어렵습니다. 다만 실제 최신 거래 시점은 2022.11이고 거래 표본도 3건에 불과하므로, 2026.09.02 입찰가를 정할 때는 이 숫자를 현재 시세로 그대로 확정하기보다 거래 희소성까지 보수적으로 반영하는 편이 맞습니다.

③ 예상배당표 (매각가 144,640,000원 가정)

배당계산상 임차인 보증금 부족액은 69,684,960원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인 부담으로 연결될 수 있으나, 본건은 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영해 실질 인수 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신화중학교 동측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역으로 주위 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재해 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 5층 건물의 제2층 제203호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 사용승인은 2010.08.19입니다.
• 도로. 남서측 약 10미터, 북측 약 5미터 도로와 각각 접하고, 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이고, 과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,473,000원/㎡입니다.
• 환금성. 한솔스윗트홈(나동) 12세대 규모로 거래 표본이 3건에 불과하고 경매 낙찰률도 33.33%여서, 매입가격과 별개로 재매각 유동성은 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 적용되는 조건인지 매각물건명세서 원문으로 다시 확인하세요.
• 대항력 임차인 구조 이해. 하지은 씨는 2021.05.28 전입·확정으로 말소기준 2022.07.15보다 빠릅니다. 특별조건이 없다면 부족분 인수형이라는 점을 전제로 접근해야 합니다.
• 입찰보증금 조건. 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
• 누수 직접 확인. 전매수인이 누수보수에 7,000,000원 정도가 든다는 견적서를 제출했습니다. 현장 상태와 견적 범위를 확인해 추가 비용을 응찰가에 반영하세요.
• 전매수인 대금미납. 이미 대금미납 사례가 있다는 점은 물건 상태·자금계획·명도 진행을 한 번 더 확인해야 할 신호입니다.
• 압류세금 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당액을 바꿀 수 있으므로 배당요구종기 이후 세금 교부청구 내용을 확인하세요.
• 거래 희소성. 최신 확인 거래는 2022.11이고 표본은 3건입니다. 최근 12개월 평균 지표 202,250,000원을 현재 매도가로 그대로 확정하지 말고 현장 매물과 함께 검증하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·특별매각조건을 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — “대항력 인수형이지만, 이번 회차는 특별조건이 승부처”

이 물건을 최저가 144,640,000원만 보고 단순히 “감정가보다 36% 싸다”고 평가하면 핵심을 놓칩니다. 하지은 씨의 보증금은 211,500,000원이고 전입·확정일자는 말소기준보다 빠르기 때문에, 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서도 배당계산상 부족분은 69,684,960원입니다.

하지만 본건은 바로 그 잔액에 대해 주택도시보증공사가 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙었습니다. 따라서 이 조건을 반영한 실질 인수는 0원, 실질취득은 144,640,000원입니다. 최근 12개월 평균 202,250,000원의 71.5%라는 가격 여유도 이때 비로소 의미가 있습니다. 반대로 특별조건의 적용·말소 절차가 확인되지 않는다면 가격 판단은 즉시 달라져야 합니다.

결론적으로 가격은 매력적이지만 조건부입니다. 2회 유찰, 12세대 소규모 다세대, 낙찰률 33.33%, 전매수인 대금미납, 누수보수 7,000,000원 정도의 견적까지 겹쳐 있어 환금성과 물건 상태는 가볍지 않습니다. 이 사건의 승부처는 “얼마나 싸게 사느냐”보다 특별매각조건이 실제로 인수 위험을 0원으로 만드는지 확인한 뒤, 누수비용까지 포함해 144,640,000원의 실질취득가를 평가하는 것입니다.