서울서부지방법원 2025타경1838. 서울 은평구 대조동의 1층 제10호 근린시설입니다. 현재 최저매각가는 425,600,000원으로 감정가 665,000,000원의 64%까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 권리구조의 기준점은 2005.05.09. 설정된 서부농업협동조합 근저당권 196,000,000원입니다. 그 뒤의 은평구 압류, 김포파주인삼농업협동조합 가압류, 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 신고는 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 등기상 인수부담보다 더 중요한 것은 상가 자체의 물리적 특정과 공매 절차의 병존 여부입니다. 특히 이 물건은 관련 행정관청에 건축물 현황도가 보관돼 있지 않아 상가관리단 도면, 현황구획, 인근 상가 탐문과 감정평가 전례를 기준으로 위치를 확인한 것으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경1838 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 대조동 14-1 1층10호 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) |
| 현재 이용상태 | 기호(1) 점포 · 상호: 불광인삼 |
| 소유자 | 모길희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 665,000,000원 / 425,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 경매 청구금액 | 163,134,122원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 말소기준은 2005년 근저당
말소기준권리는 2005.05.09. 서부농업협동조합 근저당권 196,000,000원입니다. 2018년 은평구 압류, 2018년 김포파주인삼농업협동조합 가압류 10,322,606원, 2022년 국 압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 가격 — 2회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저가는 425,600,000원으로 감정가 665,000,000원의 64%입니다. 제공된 다음 유찰 시나리오는 340,480,000원, 그 다음은 272,384,000원입니다. 그러나 이 사건에는 동일 상가나 인근 비교 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 425,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 340,480,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 272,384,000원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 425,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,656,000원 |
| 1. 근저당 · 서부농업협동조합 | 196,000,000원 | 196,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김포파주인삼농업협동조합 | 10,322,606원 | 10,322,606원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 212,621,394원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용과 배당대상 채권이 지급되고 212,621,394원이 소유자 교부액으로 남는 시뮬레이션입니다. 채권 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 현황·위치 특정 — 이 사건의 실무 핵심
매각물건명세서에는 이 물건의 위치를 관련 행정관청에 보관된 건축물 현황도로 확인하지 못했다고 적혀 있습니다. 대신 상가관리단 보관 건물배치도면, 현황구획, 인근 상가 탐문조사, 감정평가 전례를 기준으로 위치를 확인하고 호별 위치도를 표시했습니다.
또한 1층 상가 바닥에는 각 호수의 경계를 구분하는 구분선이나 각 호수를 식별하는 건물번호표지가 부착돼 있지 않은 것으로 기재돼 있습니다. 다만 견고한 벽체인 스텐샷시 및 유리로 구분돼 있어 위치확인이 가능한 것으로 정리돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서울특별시 은평구 대조동 대은초등학교 남동측 인근이며, 주위에 근린생활시설과 시장 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 불광역(3호선·6호선)과 노선버스정류장이 위치합니다.
- 이용상태. 기호(1)는 기준시점 현재 점포로 이용 중이며 상호는 불광인삼입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층·지상3층 건물 내 1층 제10호입니다.
- 도로. 토지 북동측·북서측은 광대로변, 남서측은 세로변 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·불광지구 지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지의 사다리형이며 공시지가는 18,610,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매의 현재 진행상태를 함께 확인해야 합니다.
- 호별 위치 현장대조. 바닥 경계선과 건물번호표지가 없으므로 매각물건명세서의 호별 위치도와 실제 벽체·출입구를 반드시 대조해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 감정 이용상태는 점포(불광인삼)로 기재되어 있으므로 실제 점유관계와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 64%라도 실거래 자료가 없으므로 인근 근린시설 매매·임대수익과 직접 비교해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 2005.05.09. 근저당을 말소기준으로 이후 압류·가압류가 소멸하는 구조와 매수인 인수 0원을 등기부·매각물건명세서 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 별도로 체납세금·관리비 등을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 상가 특유의 확인사항이 남는다
이 사건은 임차인 신고가 없고 매수인 인수도 0원이라 등기상 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 현재 최저가도 425,600,000원으로 감정가 665,000,000원의 64%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 시세가 없어 이 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다.
더 중요한 것은 공매공고 부기등기와 호별 위치 특정입니다. 행정관청의 건축물 현황도 없이 상가관리단 도면과 현황구획 등을 토대로 위치가 확인됐고, 바닥 경계선·건물번호표지가 없는 점도 명세서에 적혀 있습니다. 견고한 벽체로 구획돼 위치확인이 가능하다고는 하나, 근린시설은 바로 그 위치가 가치에 직결됩니다. 결론은 권리는 인수 0원, 입찰 전에는 공매와 현황을 반드시 재확인입니다.
