서울서부지방법원 2025타경1838. 은평구 대조동의 근린시설로, 등기상 소유자는 모길희입니다. 소유권은 2005.05.09 이전됐고 같은 날 서부농업협동조합의 채권최고액 196,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 남아 있는 은평구 압류, 김포파주인삼농업협동조합 가압류, 국 압류와 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.
권리보다 주의할 부분은 점포의 물리적 특정과 점유관계입니다. 감정평가 이용상태에는 1층 제10호가 점포 ‘불광인삼’으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 1층 상가 바닥에 각 호수 경계를 구분하는 구분선과 건물번호표지가 없다고 되어 있으나, 스텐샷시 및 유리의 견고한 벽체로 구분돼 위치 확인은 가능하다고 기재돼 있습니다. 현 단계에서 확인된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상이므로, 실제 점유자와 영업관계는 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경1838 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 대조동 14-1 1층10호 · 도로명 서울특별시 은평구 불광로 28 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 1층 제10호는 점포(상호: 불광인삼)로 이용 중 |
| 소유자 | 모길희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 665,000,000원 / 340,480,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서서울농업협동조합 / 163,134,122원 |
| 말소기준권리 | 2005.05.09 서부농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 196,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
2005.05.09 설정된 서부농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 2018년 은평구 압류, 2018년 김포파주인삼농업협동조합 가압류 10,322,606원, 2022년 국 압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정·기입돼 자료상 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격·회차 분석 — 51.2%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 665,000,000원, 현재 최저매각가는 340,480,000원으로 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 이미 3회 유찰된 상태입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 최저가와 실제 시장가격의 우열을 계산할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 피해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 340,480,000원 | 51.2% | 0원 | 128,590,674원 |
| 4회 유찰 시 | 272,384,000원 | 40.96% | 0원 | 61,448,018원 |
| 5회 유찰 시 | 217,907,200원 | 32.77% | 0원 | 7,733,893원 |
제공된 회차 시뮬레이션에서는 현재 회차뿐 아니라 4회·5회 유찰 시나리오에서도 채권자 기준 미배당액이 0원으로 계산됩니다. 그만큼 현재 자료상 인수 구조는 단순하지만, 이는 가격 경쟁력과는 별개의 문제입니다. 3회 유찰 자체가 이미 응찰 수요를 점검해야 하는 신호이므로, 현장 상권·점포 활용도와 실제 거래사례를 추가 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 340,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,566,720원 |
| 2. 근저당 · 서부농업협동조합 | 196,000,000원 | 196,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김포파주인삼농업협동조합 | 10,322,606원 | 10,322,606원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 128,590,674원 |
현재 최저매각가 340,480,000원을 매각가로 가정한 계산입니다. 채권총액 206,322,606원은 전액 배당되는 것으로 계산되며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기에는 은평구 압류와 국 압류가 존재하고 그 금액은 이 배당표에 특정돼 있지 않아, 실제 배당 및 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대은초등학교 남동측 인근으로 근린생활시설과 시장 등이 소재하며, 감정평가서의 주위환경 평가는 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 불광역 3호선·6호선과 노선버스정류장이 위치해 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층 제10호는 점포 ‘불광인삼’으로 이용 중입니다. 감정평가 자료에는 지하층 제디호가 점포 ‘알파스토어’로 이용 중이며 지하층 에이호와 경계 구분 없이 사용 중이라는 내용도 함께 기재돼 있어 매각목록 원본상 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층·지상3층 건물이며 기본적인 위생·급배수·전기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·용도지역. 토지는 일반상업지역이며 북동측·북서측 광대로변, 남서측 세로변 포장도로에 접합니다. 토지 공시지가는 18,610,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·불광지구 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 근린시설이고 이미 3회 유찰됐으며, 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 상권·임대수요·점포 활용도를 우선 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점포 위치 특정. 1층 각 호수 바닥의 경계선 및 건물번호표지가 없다는 명세서 기재를 전제로, 관리단 도면과 현장 벽체를 직접 대조하세요.
- 매각대상 범위. 감정평가 자료에는 1층 제10호 외에 지하층 제디호와 관련 토지지분 내용이 함께 나타나므로 매각목록·감정평가서 원본을 대조하세요.
- 점유관계. 1층 제10호는 ‘불광인삼’ 점포로 사용 중이고 임대관계는 미상입니다. 영업자와 소유자의 관계, 실제 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 공매 절차. 2024.09.27 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행 상태와 법원경매 진행을 교차 확인하세요.
- 채권자 명칭. 등기상 근저당권자 ‘서부농업협동조합’과 신청채권자 ‘서서울농업협동조합’의 관계를 경매기록에서 확인하세요.
- 세금 배당. 은평구와 국의 압류가 등기돼 있으나 해당 금액이 현재 배당표에 특정돼 있지 않습니다. 실제 배당순위와 금액을 원본 기록에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 51.2%이지만 비교 가능한 실거래 근거가 없습니다. 3회 유찰 사실과 실제 상권·임대료·공실 가능성을 함께 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각목록을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제다
권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2005년 근저당이 말소기준이고 이후 주요 등기는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 가정상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 그러나 이 근린시설은 이미 3회 유찰됐고, 1층 점포의 호별 경계표지 부재, 임대관계 미상, 공매공고 부기등기라는 확인 과제가 남아 있습니다.
무엇보다 현재 최저가 340,480,000원이 감정가의 51.2%까지 내려왔다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않기 때문입니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수보다는 매각대상 특정·점유·공매 절차를 확인하고, 실제 상권가치에 맞는 가격을 검증하는 것입니다.
