서울서부지방법원 2025타경2053. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 6층 606호입니다. 등기상 현재 소유자는 최경희이며, 2020.04.27. 거래가액 244,400,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.04.11. 설정된 남동농업협동조합의 채권최고액 504,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 2024.05.16. 같은 남동농업협동조합의 채권최고액 110,400,000원 근저당권, 2025.10.21. 임의경매개시결정, 2026.02.19. 국 압류가 이어졌고 제공된 등기 분석상 모두 매각으로 소멸합니다.
이 물건에서 권리분석의 핵심은 임차인 조정옥입니다. 조정옥은 606호에 2024.09.09. 전입했고 2026.02.04. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준 2023.04.11.보다 늦으므로 대항력은 없고, 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 실제 배당에서는 임차인의 최우선변제 해당 여부가 배당순위와 금액에 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경2053 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 6층 606호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 12층 건 내 제6층 제606호 |
| 소유자 | 최경희 (2020.04.27. 거래가액 244,400,000원으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 983,000,000원 / 503,296,000원 (3회 유찰·감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동농업협동조합 / 531,824,547원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 경매의 기준점은 2023.04.11. 남동농업협동조합 근저당권입니다. 2020.04.27. 석곡농업협동조합 근저당권은 2023.04.11. 해지로 이미 말소됐고, 말소기준 뒤에 설정된 남동농업협동조합의 추가 근저당권과 경매개시결정, 국 압류는 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기들도 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조정옥 | 606호 | 2024.09.09 | 미상 | 미상 | 2026.02.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준일보다 약 1년 5개월 늦으므로 매수인에게 대항할 수 없고, 제공된 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 반면 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 임차인의 배당상 우선변제 범위까지 확정됐다고 볼 수는 없습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 51.2%, 그러나 시세 비교는 별개
감정가는 983,000,000원, 현재 최저매각가는 503,296,000원으로 3회 유찰 후 감정가의 51.2% 수준입니다. 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 503,296,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 절반 수준이라는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 감정평가상 이용상태가 일반 주거용이 아니라 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이라는 점은 가격 판단과 환금성 검토에서 별도로 확인해야 할 요소입니다.
④ 예상배당표 (매각가 503,296,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,432,960원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 남동농업협동조합 | 504,000,000원 | 495,863,040원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 남동농업협동조합 | 110,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 근저당 채권최고액 614,400,000원 중 예상 배당은 495,863,040원, 미배당은 118,536,960원입니다. 임차인 최우선변제와 당해세는 반영되지 않은 시나리오이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근에 위치하며, 주변은 빌라·단독주택·소규모 아파트 등 주거용과 근린생활시설·공공시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 녹번역이 있으며, 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중입니다. 건물은 지하 4층·지상 12층 규모의 교육연구 및 복지시설 1개동이고 본건은 6층 606호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 지하주차장 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 현황 노폭 약 5~6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 2,555.0㎡, 공시지가는 3,080,000원/㎡로 제시돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다. 감정요항에는 2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 기간의 토지거래허가구역 내용이 함께 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 조정옥의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 최우선변제 여부가 실제 배당에 미칠 영향을 매각물건명세서와 배당요구 자료에서 확인해야 합니다.
- 실질취득액 계산. 현재 최저가 503,296,000원에 낙찰되고 제공된 인수액 0원이 유지되면 실질취득액은 503,296,000원입니다.
- 가격 비교 별도 수행. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 시장 대비 저가라고 판단하지 않아야 합니다.
- 용도 확인. 매각물건명세서와 감정평가상 교육연구 및 노인복지시설로 이용 중입니다. 실제 사용계획과 해당 용도에 따른 처분·활용 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래허가구역 관련 기재가 있으므로 매각기일 당시 적용 범위와 본건 용도에 대한 해당 여부를 원문 기준으로 대조해야 합니다.
- 배당표 보정. 현재 배당안은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 용도가 승부처
권리 구조만 보면 핵심은 분명합니다. 2023.04.11. 남동농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 임차인 조정옥의 전입은 2024.09.09.로 후순위여서 대항력이 없습니다. 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현재 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 결론 내리기는 어렵습니다. 실거래 비교자료가 없고, 이용상태도 일반 아파트가 아니라 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)입니다. 따라서 이 사건은 ‘인수권리’보다 보증금 미상 임차인의 배당관계, 실제 시장가격, 특수한 이용용도와 처분 가능성을 확인하는 것이 입찰 판단의 중심입니다.
