서울서부지방법원 2025타경2053. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 6층 606호입니다. 등기상 현재 소유자는 최경희로, 2020.04.27. 소유권이전 등기가 이뤄졌고 당시 거래가액은 244,400,000원입니다. 현 경매의 말소기준권리는 2023.04.11. 설정된 남동농업협동조합 근저당 504,000,000원입니다. 같은 채권자의 2024.05.16. 근저당 110,400,000원, 2025.10.21. 임의경매개시결정, 2026.02.19. 국 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 문제는 가격과 이용 상태입니다. 감정가 983,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 629,120,000원, 감정가의 64%입니다. 그러나 감정가 대비 할인폭은 시세 대비 할인폭과 같은 말이 아닙니다. 이 물건은 감정평가상 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중이므로 일반 주거용 물건과 동일한 기준으로 가격을 단정하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경2053 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 6층606호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) · 12층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 최경희 (2020.04.27. 소유권이전 등기 · 거래가액 244,400,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 983,000,000원 / 629,120,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동농업협동조합 / 531,824,547원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.04.11. 남동농업협동조합 근저당 504,000,000원입니다. 이후 설정된 2024.05.16. 남동농업협동조합 근저당 110,400,000원과 2025.10.21. 임의경매개시결정, 2026.02.19. 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 앞선 석곡농업협동조합 근저당 225,600,000원은 2023.04.11. 이미 말소됐고, 과거 신탁등기 및 종전 압류들도 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없고 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조정옥 | 606호 | 2024.09.09 | 미상 | 2026.02.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 조정옥 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 확인됩니다. 전입일은 2024.09.09.로 말소기준권리인 2023.04.11.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 현재 분석상 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당순위와 소액임차인 최우선변제 여부는 입찰 전 매각물건명세서와 관련 서류를 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 ‘시세 할인’으로 읽으면 안 된다
현재 최저매각가는 629,120,000원으로 감정가 983,000,000원의 64%입니다. 2회 유찰로 명목상 가격은 크게 낮아졌습니다. 그러나 이 사건에서 확인되는 비교 기준은 감정가와 유찰 회차뿐입니다. 따라서 629,120,000원이 실제 시장가격보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 감정평가상 이용 상태가 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)이므로 일반 아파트의 가격 기준을 그대로 적용해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 629,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,691,200원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 남동농업협동조합 | 504,000,000원 | 504,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 남동농업협동조합 | 110,400,000원 | 110,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,028,800원 |
현재 최저가 629,120,000원에서는 집행비용 8,691,200원을 제외한 뒤, 두 건의 남동농업협동조합 근저당 채권최고액 합계 614,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 6,028,800원이 계산됩니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은평구청 북동측 인근에 위치하며, 주변은 빌라·단독주택·소규모 아파트 등 주거용과 근린생활시설·공공시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 3호선 녹번역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트조 평지붕 12층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 지하주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 현황 폭 약 5~6m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 2,555.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 3,080,000원/㎡로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 조정옥의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 현재 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 보증금 규모에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 특수 용도 확인. 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 이용 상태이므로 입찰 목적에 맞는 현행 용도와 사용 범위를 관련 공부와 관할 기준으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 64%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 동일·유사 용도의 실제 거래와 임대수익 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 1명이 조사돼 있으므로 낙찰 후 인도 절차와 현재 점유 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 배당 변동성. 현재 회차에서는 담보권 합계 614,400,000원이 전액 배당되는 계산이지만 3회·4회 유찰 시에는 각각 118,536,960원, 218,189,568원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 용도가 더 어렵다”
이 사건은 말소기준권리가 분명하고, 임차인의 전입도 그보다 늦어 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 여기서 곧바로 ‘안전하고 싸다’는 결론으로 가면 안 됩니다. 실제 임차인 조정옥의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 물건은 일반 아파트가 아니라 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중입니다. 또한 이미 2회 유찰돼 감정가의 64%까지 내려온 상태입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 인수 위험보다 가격 검증과 용도 적합성입니다. 현재 최저가 629,120,000원은 예상 인수액 0원을 더해도 실질취득 629,120,000원이지만, 이것이 시장가격보다 낮은지는 별도의 거래 검증 없이는 판단할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격·용도·임차보증금은 확인 후 판단. 이 세 가지가 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
