제주지방법원 2025타경1537. 서귀포시 대정읍 보성리 이노에듀파크 1층 105호의 근린생활시설입니다. 감정가는 667,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 326,830,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 말소기준은 2018.08.28. 농협은행주식회사 근저당권 420,000,000원이며, 2025.08.04. 농협은행 주식회사가 임의경매를 개시했습니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.

다만 이 사건은 단순히 “두 번 유찰돼 반값”으로 접근하면 안 됩니다. 감정평가와 매각물건명세서에는 105호가 제3자 소유인 106호와 일체로 이용 중이라고 명시돼 있습니다. 경계·출입·설비·점유 형태를 실제 현장에서 확인하지 않으면 낙찰 후 독립적인 사용과 인도 과정에서 문제가 생길 수 있습니다. 더구나 점유인이 내부사진 촬영을 거부해 내부 상태도 감정평가서에서 확인되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당

등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2018.08.06. 코리아신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었고 이는 이미 말소됐습니다. 2018.08.28. 이춘옥에게 소유권이 이전되면서 거래가액 644,329,000원이 등기됐고, 같은 날 농협은행주식회사 명의 채권최고액 420,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2025.08.04. 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 공주 1명, 대항력 없음

실제 임차인은 1명입니다. 공주는 본호 전부분을 점유하며 보증금 15,000,000원, 월세 1,300,000원으로 조사됐습니다. 전입신고일은 2020.10.08.로 말소기준권리인 2018.08.28. 농협은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.10.27. 접수됐으나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다.

③ 현황 핵심 — 제3자 소유 106호와 일체 이용

매각물건명세서에는 “본건의 인접한 호수인 제1층 제106호(제3자소유)와 일체로 이용중임”이라고 기재돼 있습니다. 감정평가에서도 동일하게 105호가 106호와 일체로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 따라서 이 사건에서 가장 중요한 실사 항목은 105호 단독으로 독립 이용이 가능한지입니다.

• 점유 범위. 임차인 공주는 본호 전부분을 점유하는 것으로 조사됐습니다.
• 인접 호수. 106호는 제3자 소유이며 현재 105호와 일체로 이용 중입니다.
• 내부 확인 제한. 점유인이 내부사진 촬영을 거부해 감정평가서에 내부사진이 첨부되지 않았습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 326,830,000원 가정)

현재 최저매각가 326,830,000원을 가정하면 집행비용 5,375,620원, 농협은행주식회사에 321,454,380원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 채권최고액 420,000,000원 기준 미배당액은 98,545,620원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원

유찰이 추가되면 근저당권자의 미배당액은 증가하지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 즉 채권자의 미배당이 낙찰자에게 그대로 넘어오는 구조는 아닙니다. 다만 이 표는 권리부담을 보여주는 것이지, 해당 가격이 시장가보다 싸다는 뜻은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포시 대정읍 보성리 소재 영어교육도시119센터 동측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 주택 등이 소재합니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
• 건물. 일반철골구조·철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층~지상3층 건물 내 1층 105호입니다. 위생·급배수, 천장형 냉방, 소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측으로 광대로에 접하고 북동측 및 북서측으로 중로에 2면이 접합니다.
• 토지. 평지의 장방형에 준하는 토지이며 자동차관련시설·근린생활시설 등의 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 15,550.9㎡, 공시지가는 777,700원/㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·제2종지구단위계획구역·기타주차장시설이며 중로1류·중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역·건축계획심의대상구역·하수처리구역에 포함됩니다.
• 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 105호·106호 경계 확인. 제3자 소유 106호와 일체 이용 중이므로 현장 방문을 통해 벽체·출입구·설비·영업공간의 실제 분리 상태를 확인해야 합니다.
• 독립 이용 가능성 확인. 현재의 통합 이용 상태가 해소된 뒤에도 105호만으로 정상적인 근린생활시설 사용이 가능한지 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 점유인이 내부사진 촬영을 거부했으므로 내부 마감·설비·시설 상태를 별도로 점검해야 합니다.
• 임차인 명도. 공주는 대항력이 없지만 본호 전부분의 점유자로 조사됐습니다. 낙찰 이후 인도 절차와 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 시세 자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단하지 마십시오.
• 배당 원본 대조. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계는 원본 서류로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 105호의 독립성

권리만 보면 이 사건은 비교적 정돈돼 있습니다. 말소기준은 농협은행 근저당이고, 이후 경매개시결정은 소멸합니다. 조사된 임차인 공주의 전입일도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 제공된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 105호는 제3자 소유 106호와 일체로 이용되고 있고, 내부 상태까지 충분히 확인되지 않았습니다. 동시에 비교 가능한 실거래 시세도 없습니다. 따라서 감정가 667,000,000원에서 326,830,000원으로 내려왔다는 이유만으로 “반값이라 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 비교적 안전, 현황은 주의, 가격은 검증 필요. 이 사건은 입찰가보다 먼저 105호가 단독으로 어떤 가치와 이용성을 갖는지 확인해야 하는 물건입니다.