제주지방법원 2025타경1537. 서귀포시 대정읍 보성리 이노에듀파크 제1층 제105호 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 이춘옥이고, 말소기준권리는 2018.08.28. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 420,000,000원입니다. 이후 2025.08.04. 농협은행 주식회사가 임의경매를 신청했고, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 공주는 본호 전부분을 점유하며 보증금 15,000,000원, 월차임 1,300,000원입니다. 전입일은 2020.10.08.로 말소기준권리인 2018.08.28. 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 2025.10.27. 배당요구를 했으며, 매수인에게 승계되는 보증금은 현재 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1537 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 2477 이노에듀파크 1층105호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 글로벌에듀로 370 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 이춘옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 667,000,000원 / 228,781,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 360,262,105원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
말소기준권리는 2018.08.28. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원이고 채무자는 이춘옥입니다. 2025.08.04. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 임차인 공주의 전입일도 근저당보다 늦기 때문에 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 점유·명도는 별개
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 공주 | 본호 전부분 | 2020.10.08 | 15,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입신고가 말소기준권리 이후라는 점은 명확합니다. 따라서 임차보증금 자체가 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 점유자가 존재한다는 사실과 명도 절차는 별개의 문제이므로, 실제 인도 상태와 영업·점유 상황은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격과 유찰 — 싸다고 단정할 시세 근거는 없다
감정가는 667,000,000원, 현재 최저매각가는 228,781,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 상태로 감정가의 34% 수준입니다. 다음 시나리오의 최저가는 4회 유찰 시 160,146,700원, 5회 유찰 시 112,102,690원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 228,781,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,002,934원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 420,000,000원 | 224,778,066원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 채권최고액 420,000,000원 중 224,778,066원이 배당되고, 미배당액은 195,221,934원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영어교육도시119센터 동측 인근이며, 주변에는 근린생활시설과 주택 등이 소재합니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 일반철골구조·철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층~지상3층 건물 내 제1층 제105호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수 설비, 천장형 냉방 설비, 소방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 광대로에 접하고 북동측 및 북서측으로 중로에 2면이 접합니다.
- 토지이용. 제1종일반주거지역·제2종지구단위계획구역·기타주차장시설이며, 공시지가는 777,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 105호·106호 경계 확인. 제106호는 제3자 소유입니다. 일체 이용 상태가 어떤 구조인지 현장과 도면을 함께 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 점유인이 내부사진 촬영을 거부했습니다. 내부 시설·마감·설비 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 공주는 본호 전부분을 점유하며 전입일은 2020.10.08입니다. 대항력은 없지만 실제 명도 절차는 확인이 필요합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 유찰률만으로 적정가를 정하지 말고 임대료·공실·상권과 실제 사용면적을 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각 전 최신 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘독립 사용 가능성’이 승부처
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2018.08.28. 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 임차인 공주의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 경매에서 권리가 깨끗하다는 것만으로 충분하지 않습니다. 이 물건은 제3자 소유인 106호와 일체로 이용 중이라는 현장 문제가 있고 내부 확인도 제한됐습니다. 이미 3회 유찰됐지만 비교할 실거래 시세가 없으므로, 현재 최저가가 싸다는 결론도 근거 없이 내리기 어렵습니다. 권리 인수는 단순하지만, 공간 경계·점유·독립 사용 가능성과 실제 수익성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
