서울남부지방법원 2025타경11471. 신길동 신길바른리움 104동 6층 604호, 감정평가상 다세대주택입니다. 감정가는 175,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 71,680,000원, 감정가의 40.96% 수준입니다. 다만 이 숫자만 보면 안 됩니다. 2024년 1월 8일 등기된 나진규의 주택임차권은 보증금이 140,000,000원이고 전입일 2022년 1월 20일, 확정일자 2021년 12월 10일로, 2024년 3월 4일 말소기준 압류보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있는 임차권입니다.
현재 최저가 71,680,000원으로 배당을 계산하면 집행비용 1,690,240원을 제외한 69,989,760원이 임차인 보증금에 배당되고, 보증금 부족분은 70,010,240원입니다. 통상 구조라면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 낙찰가+인수액이 약 140,000,000원으로 고정되는 대항력 임차인 인수형입니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서의 특별매각조건 때문에 결론이 달라집니다.
* 배당계산상 미배당액은 현재 회차 70,010,240원이나, 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 경우의 실질 인수액을 0원으로 표시했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11471 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 신길동 124-11 신길바른리움 제104동 제6층 제604호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 조사일 현재 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제6층 제604호 · 사용승인일 2018.08.29 |
| 소유자 | 김정현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 71,680,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별조건으로 정리
말소기준은 2024.03.04 영등포구 압류입니다. 그보다 앞서 등기된 나진규의 주택임차권은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다. 이후 국·강서구의 압류, 곽애리 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 서울보증보험 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2018년 신목신용협동조합 근저당과 송종석의 160,000,000원 임차권은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나진규 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 전입 2022.01.20 확정 2021.12.10 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 있음 | 승계 표시 없음 |
나진규는 전입신고가 말소기준보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어, 그 조건이 이행되는 범위에서는 매수인에게 남는 실질 임차보증금 인수는 0원*입니다.
③ 시세 비교 — 3.9억 거래는 면적이 달라 직접 비교 금지
확인되는 실거래는 2024년 5월 390,000,000원 1건입니다. 그러나 해당 거래 전용면적은 33.31㎡이고 이 물건의 비교 대상 면적은 14.36㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 71,680,000원이 실거래의 18.4%라는 수치만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 33.31㎡ | 3 | 390,000,000원 |
또한 이 건물의 경매물건 평균 유찰횟수는 3.3회인데, 이 물건은 이미 4회 유찰됐습니다. 낮은 최저가는 눈에 띄지만, 선순위 임차권의 특수한 처리조건과 직접 비교 가능한 동일면적 실거래 부족을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,690,240원 |
| 1. 임차인 나진규 보증금 | 140,000,000원 | 69,989,760원 |
| 2. 가압류 · 곽애리 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 70,010,240원입니다. 다만 특별매각조건 이행 시 주택도시보증공사가 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 조건이 없다면 총액은 보증금 근처로 고정
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 특별조건 적용 시 실질 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 71,680,000원 | 70,010,240원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 57,344,000원 | 84,088,192원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 45,875,200원 | 95,350,554원 | 0원* |
특별매각조건을 제외한 일반적인 대항력 인수형으로만 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 총 부담은 보증금 140,000,000원 부근에서 쉽게 내려가지 않습니다. 즉 유찰 횟수만 보고 싸졌다고 볼 수 없는 구조입니다. 이번 사건에서 최저가 하락이 실질 취득가 하락으로 연결되는 이유는 오직 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영신초등학교 동측 인근이며, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물, 사용승인일 2018.08.29. 승강기·CCTV·주차장·도시가스·개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 15m, 남서측 약 4m, 남동측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 4,957,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 신길바른리움104동은 16세대이며, 확인 실거래는 1건뿐이고 대상 면적과도 불일치해 실거래 기반 가격검증력이 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매수인에게 적용되는 조건인지 최종 서류에서 재확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 나진규 임차권은 원래 말소기준보다 앞선 선순위 권리입니다. 특별조건 이행·말소 절차가 핵심입니다.
- 세금 우선순위 확인. 영등포구·국·강서구 압류가 존재합니다. 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 직접 비교 금지. 확인 거래 390,000,000원은 33.31㎡이고 대상은 14.36㎡로 면적이 다릅니다. 18.4%라는 단순 비율로 저가 판단을 하면 안 됩니다.
- 4회 유찰 이유 점검. 건물 경매 평균 유찰횟수 3.3회보다 많이 유찰된 상태입니다. 권리 특수성과 가격 검증 부족을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,168만원”보다 먼저 읽어야 할 문장
이 물건은 감정가 175,000,000원에서 네 번 유찰돼 최저가가 71,680,000원까지 내려왔습니다. 하지만 원래 권리구조만 보면 선순위 대항력 임차인의 보증금 140,000,000원이 있어, 현재 회차 기준 미배당액 70,010,240원을 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 인수형입니다.
결론을 바꾸는 것은 “주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”한다는 특별매각조건입니다. 이 조건이 정확히 적용·이행되면 나진규 임차권의 실질 인수는 0원*이고, 권리상 실질취득은 현재 최저가 71,680,000원*으로 내려옵니다.
다만 확인 실거래 390,000,000원은 면적이 33.31㎡로 대상 14.36㎡와 달라, 낮은 최저가만으로 시세 메리트를 확정할 수 없습니다. 4회 유찰·소규모 다세대·비교 가능한 실거래 부족까지 감안하면, 이 사건은 “싸게 나온 물건”이라기보다 특별매각조건의 효력을 확인해야 비로소 가격을 논할 수 있는 물건입니다.
