서울남부지방법원 2025타경11517. 강서구 화곡동 488-18, 프라임빌 제3층 제303호로 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 41%까지 내려왔다는 사실 자체가 아니라, 그보다 먼저 설정된 안지수의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.08.02, 확정일자는 2022.08.25, 전입·점유개시는 2022.09.30이며 보증금은 208,950,000원입니다. 데이터상 말소기준은 2025.07.15 서울특별시 압류이므로 이 임차권은 그보다 앞섭니다.
통상 구조라면 이 물건은 ‘최저가 86,016,000원짜리’가 아닙니다. 현재 회차 배당에서 임차인에게 84,067,712원이 배당되고 남는 124,882,288원이 매수인 인수로 계산되기 때문입니다. 다만 이 사건에는 그 일반적인 결론을 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하므로, 해당 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11517 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 488-18 제3층 제303호 · 도로명 등촌로13길 145 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 대상면적 23.31㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 중 3층 · 사용승인 2019.09.06 |
| 소유자 | 김용상 · 2020.04.09 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 86,016,000원 (4회 유찰 · 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,950,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있으나 특별매각조건이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안지수 · 건물 전부 | 208,950,000원 | 2022.09.30 | 2022.08.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
안지수는 실제 임차인 1명이며 배당요구가 접수되어 있습니다. 임차권등기일은 2024.10.10입니다. *승계 0원은 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 매각조건대로 이행되는 경우를 뜻합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 86,016,000원으로 봐야 한다
프라임빌(488-18)은 총 14세대, 사용승인일 2019.09.06인 소규모 다세대입니다. 대상면적은 23.31㎡이며 면적 매칭 실거래 표본은 1건입니다. 최신 거래이자 최근 12개월 평균 거래가는 164,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 22.8㎡ | 2층 | 164,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 164,000,000원 |
특별매각조건을 반영한 실질취득액은 86,016,000원으로, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 164,000,000원의 52.4%입니다. 따라서 이 사건은 선순위 보증금을 그대로 떠안는 일반적인 대항력 인수형과 달리, 특별매각조건이 유효하게 적용되는 한 시세 비교 기준도 86,016,000원의 실질취득액으로 잡는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,016,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,948,288원 |
| 1. 임차인 안지수 보증금 | 208,950,000원 | 84,067,712원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 208,950,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 일반 권리계산상 임차인 미배당 보증금은 124,882,288원으로 매수인 인수액에 잡힙니다. 그러나 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 적용되므로 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 배당표의 집행비용은 1,948,288원 추정치입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 특별조건 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 86,016,000원 | 124,882,288원 | 0원 | 86,016,000원 |
| 5회 유찰 시 | 68,812,800원 | 141,775,830원 | 0원 | 68,812,800원 |
| 6회 유찰 시 | 55,050,240원 | 155,290,664원 | 0원 | 55,050,240원 |
일반 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 수렴합니다. 이 사건은 특별매각조건 때문에 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 처리한다는 점이 결정적 차이입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층/지상4층 건물의 3층 303호입니다.
- 입지. 서울신정고등학교 북측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·각급학교·공원 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북동측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 2,473,000원/㎡입니다. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함되어 있습니다.
- 등기 특이사항. 2022.12.12 민간임대주택등기가 존재하고, 감정평가서도 민간임대주택 등록 및 임차권 등기사항을 확인하고 있습니다.
- 환금성. 총 14세대의 소규모 다세대이고 현재 4회 유찰, 경매 통계 평균 유찰 3.6회입니다. 실거래 비교도 1건이므로 가격 할인과 환금성은 분리해서 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 적용되는 조건인지 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 안지수 임차권 확인. 보증금 208,950,000원, 계약일 2022.08.02, 확정일 2022.08.25, 전입·점유 2022.09.30, 임차권등기 2024.10.10의 순서를 원본과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.12 등기된 민간임대주택 표시와 경매 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 비교 가능한 실거래는 2025.04의 164,000,000원 1건입니다. 대상면적 23.31㎡와 거래면적 22.8㎡가 매칭되지만 층·내부상태 차이는 별도 확인이 필요합니다.
- 다회유찰 원인 확인. 현재 4회 유찰됐고 단지 평균도 3.6회입니다. 현장 상태·점유·대출 가능 범위·재매각 수요를 가격과 별도로 점검해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 매각가 86,016,000원과 집행비용 1,948,288원 추정치를 기준으로 한 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘선순위 보증금’보다 특별매각조건을 먼저 읽어야 한다
표면만 보면 상당히 위험한 물건입니다. 보증금 208,950,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 최저가 86,016,000원에서는 일반 계산상 124,882,288원이 매수인 인수로 남습니다. 그런 구조라면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 배당받지 못한 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있습니다. 이 조건이 그대로 이행되는 전제에서는 안지수 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 86,016,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 실거래 164,000,000원 대비 52.4%입니다.
다만 가격만 보고 단순화할 물건도 아닙니다. 이미 4회 유찰됐고 건물은 총 14세대 규모의 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 경매 통계상 평균 유찰도 3.6회입니다. 결국 이 사건의 핵심은 ‘86,016,000원이 싸냐’보다 특별매각조건의 효력이 실제 매수인에게 어떻게 적용되고 임차권등기가 확실히 말소되는지를 원문에서 확인하는 것입니다. 그 전제가 확인될 때에만 실질취득 86,016,000원이라는 가격 비교가 성립합니다.
