서울남부지방법원 2025타경11517. 서울 강서구 화곡동 488-18, 제3층 제303호의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 절반 수준까지 내려왔다는 점이 아닙니다. 임차권자 안지수는 임대차계약일 2022.08.02, 확정일자 2022.08.25, 전입·점유개시일 2022.09.30으로 말소기준인 2025.07.15 서울특별시 압류보다 앞섭니다. 보증금도 208,950,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 따라서 특별조건이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득액이 보증금에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고의 특별매각조건에 따라 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 안지수 임차권에 관해서는 배당계산상 미배당액이 존재하더라도 매수인이 실질적으로 승계할 금액은 0원으로 처리해야 합니다. 이 특별조건이 이 물건의 권리분석을 완전히 바꾸는 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11517 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 488-18 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 23.31㎡ · 지하1층/지상4층 중 3층 |
| 소유자 | 김용상 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 107,520,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,950,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 특별조건으로 해소
말소기준권리는 2025.07.15 서울특별시 압류입니다. 임차권자 안지수의 전입·점유개시일 2022.09.30은 이보다 앞서므로 대항력 있음으로 확인됩니다. 확정일자 2022.08.25와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이후 2025.08.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2026.04.15 강서구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 안지수 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.30 / 2022.08.25 | 208,950,000원 | 대항력 有 우선변제 특별조건 인수 0 |
안지수는 배당요구를 했고 임차권등기 접수일은 2024.10.10입니다. 보증기관 명의의 별도 임차인 신고가 존재하는 구조가 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 이 임차인의 대항력 자체는 분명하지만, 특별매각조건이 해당 미배당 보증금 반환청구권을 제거하는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 특별조건 반영 시 현재 가격은 최근 거래의 65.6%
프라임빌(488-18)은 14세대 규모이며 사용승인일은 2019.09.06입니다. 비교 가능한 최근 실거래는 2025.04 전용 22.8㎡, 2층의 164,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균 역시 이 거래와 같은 164,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 22.8㎡ | 2 | 164,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 164,000,000원 |
현재 최저매각가 107,520,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 65.6%입니다. 특별매각조건 때문에 임차인의 미배당액을 실질 인수하지 않는다는 전제에서는 실질취득액도 107,520,000원입니다. 감정가 210,000,000원보다는 크게 낮고, 확인 가능한 최근 거래 164,000,000원과 비교해도 가격 차이가 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,305,280원 |
| 1. 임차인 안지수 보증금 | 208,950,000원 | 105,214,720원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 208,950,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 임차인 보증금의 부족분은 103,735,280원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 이 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인의 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 원칙상 임차인 미배당은 증가
| 회차 | 최저가 | 원칙상 매수인 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 107,520,000원 | 103,735,280원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 86,016,000원 | 124,882,288원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 68,812,800원 | 141,775,830원 | 0원 |
대항력 인수형의 일반 원칙만 보면 유찰될수록 낙찰가가 낮아지는 대신 임차인 미배당액이 늘어납니다. 따라서 최저가 하락을 그대로 할인으로 볼 수 없습니다. 다만 이 사건은 특별매각조건이 안지수 임차권의 미배당 보증금 반환청구권을 포기시키는 구조이므로, 각 회차에서 그 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상4층 건물의 제3층 제303호입니다.
- 주변환경. 서울신정고등학교 북측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 각급학교, 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 프라임빌(488-18)은 14세대이며 확인 가능한 최근 12개월 동일면적권 거래는 1건입니다. 3회 유찰 이력과 함께 매도 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 물건의 핵심은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 원칙상 미배당액과 실질 인수를 구분. 현재 회차의 원칙상 미배당 보증금은 103,735,280원이지만 특별조건 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 임차권등기 말소 확인. 매각 조건에 임차권등기 말소가 포함되어 있으므로 실제 말소 절차와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 특별조건 반영 실질취득 107,520,000원은 최근 실거래 164,000,000원의 65.6%입니다. 감정가 할인율보다 최근 거래가격과의 차이를 우선 확인하는 편이 타당합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 저가 다세대라는 이유만으로 응찰하기보다 점유·현장 상태·환금성·권리서류를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”만 보고 포기할 물건도, “감정가 51%”만 보고 달려들 물건도 아니다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 208,950,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가는 107,520,000원에 불과해 위험한 인수형처럼 보입니다. 실제로 특별조건을 제외하면 현재 회차에서도 103,735,280원의 미배당 보증금이 원칙상 매수인에게 남습니다.
그러나 이번 매각에는 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가 107,520,000원으로 판단합니다. 이는 최근 실거래 164,000,000원의 65.6%입니다.
다만 14세대 다세대이고 이미 3회 유찰된 물건입니다. 결론은 “특별조건이 권리위험을 해소해 가격 메리트가 생긴 물건이지만, 입찰 전 그 조건의 원문과 임차권 말소·점유 상태를 반드시 재확인해야 한다”입니다.
