632,320,000원
서울서부지방법원 2025타경51356. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 7층 710호로, 감정 이용상태는 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)입니다. 12층 건물의 7층에 있고, 내부는 방2·거실·주방 및 식당·욕실·발코니 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이경희이며 2019.12.02 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다.
등기부상 말소기준은 같은 날 설정된 종로서부새마을금고 근저당권 297,600,000원입니다. 그 뒤 2024년 설정된 오케이대부캐피탈 계열 근저당과 2025년의 이 사건 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부가 아니라 점유관계입니다. 임혜빈의 전입일은 말소기준보다 약 3년 앞서고, 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 얼마를 추가 부담할지 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51356 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 7층 710호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) |
| 건물 / 내부 | 철근콘크리트조 평지붕 12층 건물 내 7층 710호 · 방2·거실·주방 및 식당·욕실·발코니 등 |
| 소유자 | 이경희 (2019.12.02 강제경매로 인한 매각으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 988,000,000원 / 632,320,000원 (2회 유찰 · 64%) |
| 청구액 | 148,984,700원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 점유자 확인은 남는다
2019.12.02 종로서부새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 2024.03.08 근저당권 225,000,000원, 2024.03.14 근저당권 105,000,000원, 2025.08.13 이 사건 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당은 2025.12.23 유한회사엠엔에스대부로 확정채권양도되어 이전됐고, 같은 날 세종새마을금고의 근질권설정도 등기돼 있습니다.
임차·점유 관계
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임혜빈 | 710호 | 2016.10.24 | 2025.10.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차·점유자는 임혜빈 1명으로 확인됩니다. 배당요구는 2025.10.17 접수됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 배당요구가 있었다는 사실만으로 미배당 보증금의 매수인 승계 여부가 해소됐다고 볼 수 없습니다.
② 가격 구조 — 64%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 988,000,000원, 현재 최저가는 632,320,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 64%까지 낮아졌습니다. 그러나 이 물건은 노인복지시설로 이용 중이고 선순위 전입자의 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 최저가 자체를 실질취득비용으로 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 632,320,000원 | 4,003,200원 | 0원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 505,856,000원 | 129,202,560원 | 0원 | 충족 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 404,684,800원 | 229,362,048원 | 0원 | 미충족 |
유찰이 거듭될수록 담보권자의 미배당은 커집니다. 하지만 이 표의 채권 미배당과 임혜빈의 보증금 승계 가능성은 별개의 문제입니다. 낙찰가가 낮아질수록 무조건 실질취득비용이 같은 폭으로 낮아진다고 단정할 수 없는 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 632,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,723,200원 |
| 1. 근저당 · 종로서부새마을금고 | 297,600,000원 | 297,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 105,000,000원 | 100,996,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 632,320,000원 가정 시 담보권 채권 합계 627,600,000원 중 623,596,800원이 배당되고 4,003,200원이 미배당됩니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 교육연구 및 복지시설 중 노인복지시설로 이용 중이며 방2·거실·주방 및 식당·욕실·발코니 등이 있습니다.
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량진입 가능. 남서측 인근에 노선버스정류장, 남동측 근거리에 녹번역(3호선)이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 개별난방·승강기·위생·급배수시설이 설치되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·도로 접합·가축사육제한구역·대공방어협조구역·과밀억제권역입니다.
- 공시지가. 3,080,000원/㎡. 토지면적은 2,555.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 용도 특성. 일반 공동주택이 아니라 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중이라는 점을 환금성 판단에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임혜빈 보증금 확인. 전입일 2016.10.24가 말소기준일 2019.12.02보다 앞섭니다. 보증금 확인이 최우선입니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제 범위와 최종 미배당액을 현재 확정할 수 없습니다.
- 실질취득비용 재계산. 확인된 보증금과 실제 배당액을 반영해 낙찰가 외 승계액이 있는지 다시 계산해야 합니다.
- 용도 확인. 매각물건명세서 비고와 감정 이용상태 모두 교육연구 및 복지시설·노인복지시설 이용을 명시하고 있습니다.
- 2회 유찰을 가격 메리트로 단정 금지. 최저가는 감정가의 64%지만 실질취득비용이 확정되지 않은 상태입니다.
- 등기 변동 대조. 말소기준 근저당은 2025.12.23 유한회사엠엔에스대부로 이전됐고 관련 근질권·질권 설정도 있으므로 최신 등기 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — 승부처는 ‘632,320,000원’이 아니라 ‘미상 보증금’
겉으로 보면 감정가 988,000,000원에서 두 번 유찰돼 632,320,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상으로도 2019.12.02 근저당을 기준으로 후순위 권리들이 정리되는 구조라 단순해 보입니다. 그러나 입찰 여부를 가르는 핵심은 따로 있습니다. 임혜빈의 2016.10.24 전입입니다.
이 전입은 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자는 미상입니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 실제 인수금액도 미상입니다. 예상배당 계산에 0원이 찍혀 있다는 이유로 낙찰자의 인수도 0원이라고 단정해서는 안 됩니다. 게다가 물건의 이용상태도 일반 아파트가 아니라 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)입니다. 이 사건은 유찰률보다 선순위 점유자의 보증금 확인이 먼저인 물건입니다.
