505,856,000원
서울서부지방법원 2025타경51356. 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 7층 710호입니다. 감정평가상 현재 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중이며 내부는 방2, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 발코니 등으로 구성돼 있습니다. 현재 소유자는 이경희이고, 2019.12.02 강제경매 매각으로 소유권을 취득한 날 종로서부새마을금고 근저당권 297,600,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리이며 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 권리만 놓고 보면 기준권리 이후 부담은 정리됩니다. 하지만 이 사건에서 더 중요한 것은 등기부 밖의 임차인 임혜빈입니다. 710호에 2016.10.24 전입했고, 말소기준권리보다 약 3년 앞서 전입해 대항력이 인정되는 것으로 조사됐습니다. 배당요구도 2025.10.17 접수돼 있지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 배당 후 남는 보증금이 얼마인지, 낙찰자가 실제로 얼마를 인수하는지 현재 수치로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51356 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 7층 710호 |
| 도로명 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 용도 / 이용상태 | 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) · 방2·거실·주방 및 식당·욕실·발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 12층 건물 내 제7층 제710호 |
| 소유자 | 이경희 |
| 감정가 / 최저가 | 988,000,000원 / 505,856,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 148,984,700원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차권은 별도 확인
말소기준은 2019.12.02 설정된 종로서부새마을금고 근저당권 297,600,000원입니다. 이 근저당권은 2025.12.23 유한회사엠엔에스대부로 이전됐고, 같은 날 297,600,000원의 근질권, 2026.01.02에는 100,000,000원의 질권이 설정됐습니다. 2024년에 설정된 오케이대부캐피탈삼성의 근저당 225,000,000원과 105,000,000원, 2025.08.13 경매개시결정은 모두 기준권리 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임혜빈 | 710호 | 2016.10.24 | 미상 | 대항력 있음 | 2025.10.17 접수 |
특히 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 따라서 505,856,000원이라는 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 먼저 보증금 원액과 배당가능액을 확인해 낙찰가 + 인수잔액을 계산해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 51.2%보다 ‘실질취득가’가 중요
감정가는 988,000,000원이고 현재 최저매각가는 505,856,000원으로, 3회 유찰을 거쳐 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 404,684,800원(4회 유찰, 40.96%), 323,747,840원 (5회 유찰, 32.77%)입니다.
③ 예상배당표 (매각가 505,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,458,560원 |
| 2. 근저당 · 종로서부새마을금고 | 297,600,000원 | 297,600,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 225,000,000원 | 200,797,440원 |
| 4. 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈삼성 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
505,856,000원 가정 시 등기상 채권 627,600,000원 중 498,397,440원이 배당되고 129,202,560원이 미배당됩니다. 다만 이 배당계산에는 임혜빈의 보증금이 반영되지 않았으므로, 이 표의 등기상 배당 결과를 근거로 임차인 인수액을 0원으로 판단해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중이며 방2, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 발코니 등이 확인됩니다.
- 입지. 은평구청 북동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 남서측 인근에 노선버스정류장, 남동측 근거리에 녹번역(3호선)이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 남동측으로 약 6M 내외 포장도로에 접합니다.
- 설비. 개별난방, 승강기, 위생 및 급배수시설이 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 3,080,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 임혜빈의 보증금 원액과 확정일자, 실제 배당가능액을 확인해 낙찰 후 인수잔액을 계산해야 합니다.
- 실질취득가로 판단. 응찰가격이 505,856,000원이라도 인수할 보증금 잔액이 있으면 실제 취득원가는 그만큼 올라갑니다.
- 배당표 재산정. 임차인의 보증금과 우선변제 순위가 확인되면 현재 등기상 예상배당표와 채권자별 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 일반 공동주택이 아니라 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중이므로 향후 사용목적과 관련 규제를 별도로 확인해야 합니다.
- 3회 유찰의 이유 점검. 감정가 대비 가격이 크게 낮아졌음에도 3회 유찰된 만큼 임차관계·용도·환금성 등 가격 외 요인을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임차인 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차보증금
이 사건은 감정가 988,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 505,856,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 하락이지만, 권리분석에서는 그 숫자가 결론이 아닙니다. 임혜빈은 2016.10.24 전입한 대항력 임차인이고, 말소기준은 2019.12.02입니다. 그런데 보증금이 확인되지 않아 매수인이 최종적으로 인수할 금액 역시 아직 확정할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 “최저가 505,856,000원짜리 물건”이 아니라 “505,856,000원 + 대항력 임차인의 미배당 보증금 가능액”으로 봐야 하는 사건입니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차인 보증금 확인 전에는 가격 메리트도 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 입찰의 첫 번째 조건은 추가 유찰 여부가 아니라 임혜빈의 보증금과 배당 후 인수잔액 확인입니다.
