서울남부지방법원 2025타경11521. 서울 구로구 개봉동의 지상 5층 다세대주택 중 제2층 제202호입니다. 감정가 222,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 142,080,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단순히 “감정가의 64%”만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 2024.12.04 구로구 압류가 말소기준권리이고, 그보다 앞선 2024.05.23에 보증금 225,000,000원의 김정예 주택임차권등기가 접수됐습니다. 일반적인 배당구조만 보면 현재 회차에서 배당받지 못하는 85,709,120원이 매수인에게 넘어가는 선순위 임차권 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 기재되어 있습니다. 따라서 이 조건이 그대로 이행되는 경우 김정예의 미배당 보증금은 실질 인수 0원*으로 봅니다. 문제는 그 밖입니다. 이강진은 말소기준보다 앞선 2022.01.11 전입자로 조사됐지만 보증금, 확정일자와 점유부분이 미상입니다. 특별매각조건은 이강진에게 적용된다는 근거가 없으므로, 이 임차인 위험은 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11521 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 320-12 제2층 제202호 · 도로명 개봉로17나길 61-21 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 제2층 |
| 소유자 | 김용상 (2020.09.08 거래가 217,000,000원에 단독 취득) |
| 사용승인일 | 2019.04.09 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 142,080,000원 (2회 유찰·감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
등기부상 수협은행 근저당권은 2019.04.22 설정됐으나 2020.04.24 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2024.12.04 구로구 압류입니다. 그 뒤의 서울특별시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김정예의 주택임차권은 말소기준보다 앞선 권리이므로 특별매각조건이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이강진 | 점유부분 미상 | 2022.01.11 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 확약 적용 밖 · 별도 확인 필요 |
| 김정예 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.12 / 2022.04.24 | 225,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 | 룰상 85,709,120원 · 실질 0원* |
* 실질 0원은 김정예 임차권에 관한 특별매각조건이 이행되는 경우에 한합니다. 이강진의 보증금과 권리 범위는 포함하지 않은 금액입니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%가 곧 시세 메리트는 아니다
최저매각가 142,080,000원은 감정가 222,000,000원의 64%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 가격 없이 감정가 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 특히 특별매각조건이 없었다면 낙찰가가 낮아지는 만큼 김정예의 미배당 보증금이 늘어, 낙찰가와 인수액을 합한 총부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조였습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 김정예 미배당액 | 실질 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 142,080,000원 | 85,709,120원 | 특별조건 적용 시 김정예 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 | 113,664,000원 | 113,727,296원 | 낙찰가 하락만큼 룰상 미배당 증가 |
| 4회 유찰 시 | 90,931,200원 | 136,105,562원 | 낙찰가 하락만큼 룰상 미배당 증가 |
③ 예상배당표 (매각가 142,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,789,120원 |
| 1. 임차인 김정예 보증금 | 225,000,000원 | 139,290,880원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김정예 보증금 미배당액은 85,709,120원입니다. 이는 일반 권리순위에 따른 룰상 인수액이며, 특별매각조건 이행 시 김정예에 대한 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 호수 불일치 — 권리보다 인도가 더 어려울 수 있다
감정평가서와 매각물건명세서에 따르면 201호부터 203호까지 등기기록·건축물대장상 위치와 현관문 호수 표시가 서로 바뀌어 있습니다. 공부상 201호는 현황상 202호, 공부상 202호는 현황상 203호, 공부상 203호는 현황상 201호입니다.
| 매각 기준 호수 | 공부상 제202호 · 현황상 제203호 |
|---|---|
| 소유자가 잘못 점유한 호수 | 현황상 제202호 · 공부상 제201호 |
| 김정예 임대 목적물 | 소유자가 잘못 점유한 현황상 제202호로 기재 |
| 배당 처리 전제 | 김정예가 공부상 제202호·현황상 제203호를 점유한 것으로 추정 |
| 인도 위험 | 매수인이 별도의 인도소송을 제기해야 할 가능성 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울개웅초등학교 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 개봉역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 2019.04.09 사용승인된 지상 5층 철근콘크리트구조 다세대주택으로, 승강기·도시가스·급배수·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,162,000원/㎡, 토지면적은 180.1㎡입니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.2회입니다. 호수 불일치와 인도소송 가능성은 재매각 시에도 가격 협상요인이 될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기의 주체, 포기 대상 잔액, 임차권등기 말소 시점과 이행 절차를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 확약 적용범위 분리. 김정예의 룰상 인수액 85,709,120원은 특별조건으로 실질 0원*이지만, 이강진에게 같은 조건이 적용된다는 근거는 없습니다.
- 이강진 권리 확인. 전입세대열람, 주민등록 변동, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 실제 점유부분을 대조해야 합니다.
- 호별 위치 실측. 공부상 202호와 현황상 203호의 출입문, 내부구조, 점유자, 열쇠 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 인도소송 비용 반영. 별도 인도소송 가능성이 명시된 만큼 소송비용과 인도기간을 실질취득비용에 포함해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.12 접수된 민간임대주택등기의 말소 처리와 관련 절차를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 산정. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 현장 상태·실제 점유·인도비용을 반영한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능 금액을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수 해소”와 “안전한 취득”은 다르다
이 사건의 가장 큰 금액 위험은 김정예 보증금 225,000,000원입니다. 현재 최저가 기준 미배당액 85,709,120원이 원칙상 매수인 인수액이지만, 특별매각조건이 이행되면 김정예에 관한 실질 인수는 0원*이 됩니다. 여기까지만 보면 큰 부담이 제거된 것처럼 보입니다.
그러나 결론은 여전히 보수적이어야 합니다. 이강진은 말소기준보다 앞서 전입했지만 보증금, 확정일자와 점유부분이 미상이고, 김정예에게 적용되는 특별매각조건 밖에 있습니다. 여기에 공부상 202호와 현황상 203호의 위치 불일치, 잘못 임대된 호수, 별도 인도소송 가능성이 중첩됩니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 64%만으로 가격 메리트를 줄 수도 없습니다. 주된 인수는 해소 가능하지만, 잔존 임차인과 인도 리스크가 큰 D등급 물건입니다.
