서울서부지방법원 2025타경51404. 은평구 갈현동 엠에스카운티 4층 401호의 이하민 소유지분 2분의 1에 대한 강제경매입니다. 감정가는 131,500,000원, 2회 유찰된 현재 최저가는 84,160,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 64%까지 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 임차인 민유리입니다.
민유리는 2024.06.21. 임대차계약 및 확정일자를 갖추고 2024.07.29. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2025.05.09. 강제경매개시결정입니다. 따라서 임차인은 매수인에게 대항할 수 있고, 2025.06.30. 배당요구까지 했지만 현재 최저가를 기준으로 보증금 전액을 회수하지 못합니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51404 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 275-36 엠에스카운티 4층 401호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로33가길 5 |
| 물건종류 | 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 |
| 매각대상 | 이하민 소유지분 2분의 1에 대한 지분매각 |
| 소유자 | 안은주 2분의 1 · 이하민 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 131,500,000원 / 84,160,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지슬 / 15,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 특별매각조건 | 공유자의 우선매수권 1회 제한 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부의 말소기준은 2025.05.09. 갑구 4번 강제경매개시결정입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 민유리는 말소기준보다 앞선 2024.07.29. 전입·점유로 대항력을 취득했습니다. 2025.07.08. 임차권등기는 말소기준 뒤에 등기됐지만, 그 등기 자체의 순위와 별개로 이미 성립한 임차인의 대항력 및 미회수 보증금 문제가 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 민유리 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 172,000,000원 | 2024.07.29 / 2024.06.21 | 2025.06.30 | 대항력 有 우선변제 有 승계 有 |
실제 임차인은 민유리 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니며, 보증금은 172,000,000원 하나만 계산합니다. 현재 회차에서는 예상배당 후 89,754,880원이 남아 매수인에게 승계되는 구조입니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 거의 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(64%) | 84,160,000원 | 89,754,880원 | 173,914,880원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 67,328,000원 | 106,283,904원 | 173,611,904원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 53,862,400원 | 119,507,123원 | 173,369,523원 |
유찰이 진행되면 낙찰가는 84,160,000원 → 67,328,000원 → 53,862,400원으로 내려가지만, 인수액은 89,754,880원 → 106,283,904원 → 119,507,123원으로 반대로 늘어납니다. 즉 최저가 하락분이 곧바로 투자자의 이익으로 이어지지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 실질취득의 중심값은 약 172,000,000원으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
④ 시세 비교 — 8,370만원 거래는 직접 비교 대상이 아니다
엠에스카운티의 확인된 실거래는 2024.08. 5층, 전용 19.58㎡, 83,700,000원 1건입니다. 반면 비교 대상 면적은 29.47㎡이고 면적 매칭도 되지 않습니다. 따라서 이 83,700,000원을 본건의 직접적인 적정가로 단정할 수 없습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 최근 확인 거래 · 2024.08 | 19.58㎡ | 5층 | 83,700,000원 |
| 본건 비교 대상 면적 | 29.47㎡ | 4층 | - |
| 현재 최저가 | - | - | 84,160,000원 |
| 실질취득 핵심값 | - | - | ≈172,000,000원 |
현재 최저가만 놓고도 최근 거래 83,700,000원의 100.5%입니다. 즉 면적이 더 작은 1건의 거래를 참고하더라도 “최저가가 최근 시세보다 싸다”는 근거가 없습니다. 여기에 대항력 임차보증금 인수까지 반영하면 실질부담은 약 172,000,000원으로 올라갑니다. 표본이 1건이고 면적도 맞지 않으므로 정확한 시세 판단에는 별도 동일면적 거래 확인이 필요하지만, 적어도 최저가 84,160,000원만 보고 가격 가점을 줄 수 있는 사건은 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 84,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,914,880원 |
| 1. 임차인 민유리 보증금 | 172,000,000원 | 82,245,120원 |
| 2. 경매신청채권자 이지슬 | 15,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 가압류 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인 민유리의 미배당 보증금 89,754,880원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 이지슬과 주택도시보증공사는 예상배당 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑥ 지분경매 — 공유자 우선매수권까지 겹친다
이 사건은 401호 전체가 아니라 이하민의 지분 2분의 1만 매각됩니다. 나머지 2분의 1은 안은주 지분입니다. 따라서 낙찰자는 단독 소유자가 되는 것이 아니라 기존 공유자와 공유관계에 들어갑니다. 매각물건명세서에는 공유자의 우선매수권 1회 제한도 명시돼 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)입니다.
- 입지. 서울특별시 은평구 갈현동 대성고등학교 동측 인근. 주위는 단독·다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호이며 외벽은 일부 타일 및 몰탈 위 페인팅, 창호는 섀시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 승강기설비가 있으나 현장조사 당시 승강기는 작동하지 않는 상태였습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 168.0㎡, 완경사 사다리형, 세로한면(가) 도로접면이며 공시지가는 2,988,000원/㎡입니다.
- 규모. 엠에스카운티는 8세대, 2017.07.05. 준공으로 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 84,160,000원만 보지 말고 미배당 보증금 89,754,880원을 반드시 합산해 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 3회·4회 유찰로 매각가가 낮아져도 인수액이 증가해 실질부담은 약 172,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 지분매각 확인. 취득 대상은 이하민 지분 2분의 1입니다. 전체 소유권 취득으로 오해하면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수권이 1회 제한 조건으로 존재하므로 입찰 후 권리행사 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차보증금 원본 대조. 민유리의 전입·점유·확정일자·배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 실거래 직접 비교 금지. 확인 거래는 19.58㎡ 1건이고 본건 비교 대상 면적은 29.47㎡로 면적이 맞지 않습니다.
- 승강기 상태. 현장조사 당시 승강기가 작동하지 않았으므로 현재 작동 여부와 수리비·관리 상태 확인이 필요합니다.
- 공유관계 환금성. 낙찰 후 2분의 1 공유지분 보유가 되므로 사용·협의·처분 구조를 사전에 검토해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰”보다 “1.72억 보증금”을 보라
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 84,160,000원이 아니라 172,000,000원입니다. 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔지만, 대항력 있는 민유리의 보증금이 매각가보다 크기 때문에 낙찰가가 떨어질수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 현재 회차만 해도 매수인 인수액이 89,754,880원이고 낙찰가와 합치면 173,914,880원입니다.
여기에 본건은 이하민 지분 2분의 1만 매각되는 지분경매이며, 공유자의 우선매수권도 있습니다. 실거래 역시 19.58㎡ 1건뿐이라 본건의 직접적인 동일면적 시세 근거로 쓰기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 “2회 유찰돼 싸진 다세대”가 아니라 “대항력 임차보증금 인수와 공유지분 리스크가 겹친 고난도 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 최저가는 낮아졌지만 실질취득은 낮아지지 않았습니다.
