서울서부지방법원 2025타경51404. 은평구 갈현동 엠에스카운티 4층 401호에 관한 강제경매입니다. 다만 경매 대상은 건물 전체가 아니라 이하민 소유지분 2분의 1입니다. 현재 공유자는 안은주와 이하민으로 각 2분의 1씩 지분을 보유하고 있으며, 신청채권자 이지슬의 청구액은 15,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 뒤에 보이는 임차권등기가 아닙니다. 임차인 민유리는 2024.06.21 확정일자, 2024.07.29 전입·점유를 갖추었고, 말소기준으로 제시된 2025.05.09 강제경매개시결정보다 먼저 대항력을 취득했습니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51404 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 275-36 엠에스카운티 4층 401호 |
| 용도 / 위치 | 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호 |
| 평가 대상 | 이하민 소유지분 2분의 1 |
| 공유자 | 안은주 2분의 1 · 이하민 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 131,500,000원 / 67,328,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지슬 / 15,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 임차인 — 대항력 있는 보증금 172,000,000원
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민유리 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2024.07.29 | 2024.06.21 | 172,000,000원 | 2025.06.30 | 대항력 有 우선변제 |
② 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 말소기준보다 빠르다
등기부상 주택임차권등기는 2025.07.08에 접수됐지만, 임차인의 전입·점유일은 2024.07.29로 2025.05.09 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 경매개시결정 뒤에 있다는 이유만으로 인수위험이 사라지는 구조가 아닙니다. 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸하지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금은 별도로 봐야 합니다.
③ 유찰돼도 실질 부담이 크게 내려가지 않는 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 67,328,000원 | 106,283,904원 | 낙찰가와 인수액을 함께 판단 |
| 4회 유찰 시 | 53,862,400원 | 119,507,123원 | 낙찰가는 내려가지만 인수액 증가 |
| 5회 유찰 시 | 43,089,920원 | 130,085,699원 | 낙찰가 하락이 그대로 취득비용 절감으로 연결되지 않음 |
현재 3회 유찰 상태이고, 4회·5회 유찰 시 매각가 자체는 더 낮아집니다. 그러나 시나리오상 임차인의 미배당 보증금 인수액은 각각 119,507,123원, 130,085,699원으로 오히려 커집니다. 이 사건에서 중요한 숫자는 유찰률이 아니라 보증금 172,000,000원입니다.
④ 시세 비교 — 80.4%만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
엠에스카운티의 확인된 최근 거래는 2024.08, 19.58㎡, 5층, 83,700,000원 1건입니다. 대상 기준면적은 29.47㎡로 면적이 일치하지 않으며, 동일 면적 표본이 아닙니다. 따라서 최저매각가가 최근 거래금액의 80.4%라는 수치는 직접적인 가격 메리트 판단 근거로 쓰기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 67,328,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,611,904원 |
| 1. 임차인 민유리 보증금 | 172,000,000원 | 65,716,096원 |
| 2. 경매개시결정 · 이지슬 | 15,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상 미배당 임차보증금은 106,283,904원이며 매수인 인수 가능성이 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대성고등학교 동측 인근으로 단독·다세대주택과 근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호이며, 엠에스카운티는 8세대이고 사용승인 기준일은 2017.07.05입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기설비가 있으나 현장조사 당시 승강기는 작동하지 않는 상태였습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 2,988,000원/㎡, 토지면적 168.0㎡이며 북동측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 잔액 인수 확인. 매각물건명세서상 민유리의 보증금 172,000,000원은 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 최저가 착시 금지. 67,328,000원만 보고 최근 거래 83,700,000원보다 싸다고 판단하면 안 됩니다. 인수액 106,283,904원을 함께 봐야 합니다.
- 지분매각 확인. 취득 대상은 이하민 지분 2분의 1이며 안은주 지분 2분의 1은 남습니다.
- 공유자 우선매수권. 공유자의 우선매수권은 1회 제한으로 기재돼 있으므로 입찰 절차에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현 예상배당은 집행비용 1,611,904원과 임차인 배당 65,716,096원을 전제로 하며 당해세 등 미반영 항목에 따라 실제 결과가 달라질 수 있습니다.
- 실거래 표본 한계. 확인된 최근 거래는 19.58㎡ 1건으로 대상 기준면적 29.47㎡와 달라 직접 비교에 한계가 있습니다.
- 승강기 상태 확인. 감정 현장조사 당시 승강기가 작동하지 않았으므로 현재 상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐다고 싸진 것이 아니다”
이 사건은 감정가 131,500,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 67,328,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 172,000,000원이고 현 회차 예상 인수액만 106,283,904원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 시나리오상 인수액은 119,507,123원, 130,085,699원으로 커집니다.
여기에 매각 대상이 이하민의 2분의 1 지분에 불과하고, 공유자의 우선매수권도 존재합니다. 확인된 최근 실거래 83,700,000원 역시 19.58㎡ 거래라 대상 기준면적 29.47㎡와 직접 비교하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 “최저가 67,328,000원짜리 다세대”가 아니라, 대항력 임차보증금 인수와 지분관계를 함께 해결해야 하는 경매로 보는 것이 데이터에 맞습니다.
