서울서부지방법원 2025타경51481. 상암한화오벨리스크 5층 에이525호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가의 이용상태는 오피스텔로 확인됩니다. 소유자 남상우는 2020.03.09. 거래가 142,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 소유권이나 후순위 가압류보다 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인과, 그 위험을 뒤집는 주택도시보증공사의 확약서입니다.
차진선은 2022.01.25. 확정일자를 받고 2022.02.28. 주민등록 및 점유를 개시했습니다. 말소기준은 2023.04.11. 유미캐피탈대부 주식회사의 가압류이므로 차진선은 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 임차보증금은 140,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저매각가 87,680,000원 가정 배당에서는 집행비용 1,978,240원을 제외하고 임차인에게 85,701,760원이 배당되어, 원칙상 54,298,240원이 남습니다.
하지만 2026.04.23.자 확약서가 결정적인 예외입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 차진선의 임차보증금반환채권을 양수한 승계인이고, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에게 남은 보증금반환청구권을 행사하지 않으며 임차권등기 말소에도 동의한다고 확약했습니다. 따라서 차진선에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51481 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 상암동 1734 상암한화오벨리스크 5층 에이525호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 에이 5층 525호 · 2013.12.05. 사용승인 |
| 소유자 | 남상우 (2020.03.09. 소유권이전 · 거래가액 142,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 87,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 ‘확약’이 핵심
말소기준은 2023.04.11. 유미캐피탈대부 주식회사의 가압류입니다. 그 뒤의 서울보증보험주식회사 가압류, 주식회사신한은행 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 차진선의 임차권등기는 2024.03.07. 등기됐지만, 실제 대항력 판단의 기준이 되는 주민등록·점유개시는 2022.02.28.로 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차진선 | 주택전부 · 주거(임차권등기) 전입·점유 2022.02.28. 확정일자 2022.01.25. | 140,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.03.07. | 주택도시보증공사 승계 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 차진선 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 차진선의 임차보증금반환채권을 양수한 신청채권자이므로, 차진선의 보증금 140,000,000원과 신청채권자의 140,000,000원을 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,978,240원 |
| 1. 임차인 차진선 보증금 | 140,000,000원 | 85,701,760원 |
| 2. 가압류 · 유미캐피탈대부 주식회사 | 32,219,177원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 92,944,470원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사신한은행 | 30,822,123원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
차진선 보증금의 룰상 미배당액은 54,298,240원입니다. 다만 2026.04.23.자 확약에 따라 차진선에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 배당표의 집행비용은 제공된 추정치이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 64%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
현재 최저매각가는 87,680,000원으로 감정가 137,000,000원의 64% 회차입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 70,144,000원, 4회 유찰 시 56,115,200원입니다. 확약이 있기 때문에 낙찰가가 내려가더라도 차진선의 잔존 보증금을 매수인이 추가 부담하는 구조로 고정되지는 않습니다. 즉 권리분석상 실질취득액은 현 회차에서는 87,680,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 마포구 상암동 하늘초등학교 북동측 인근. 주변에 아파트단지 등 주거용 건물, 업무용·상업용·주상용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북동측 및 북서측 포장도로와 접하며 진출입이 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 토지는 공부상 업무시설(오피스텔 및 사무소)의 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 대로3류·중로1류에 접합니다. 과밀억제권역·택지개발지구·철도보호지구, 비행안전제2구역(지원), 제한보호구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 6,375.8㎡, 공시지가 8,120,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.23.자 확약서에서 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 이 매각에 그대로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 차진선의 임차권등기 자체는 등기부에 존재하므로 낙찰 이후 말소에 필요한 절차와 서류를 확인해야 합니다.
- 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 차진선 보증금반환채권의 승계인이므로 차진선 보증금과 신청채권자 청구액을 별도의 임차보증금처럼 합산하지 않습니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차의 룰상 잔존액은 54,298,240원이지만, 확약 적용 시 차진선에 관한 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 검증. 감정가 64%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 오피스텔·근린시설의 실제 거래가와 임대수익성을 별도로 대조해야 합니다.
- 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔로 기재되어 있으므로 현황·건축물대장·집합건축물대장과 실제 사용상태를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 확약이 인수를 끊는다”
이 사건만 보면 차진선은 2022.02.28.부터 대항요건을 갖춘 선순위 임차인이고 보증금도 140,000,000원이라, 현재 최저가 87,680,000원보다 큽니다. 확약이 없었다면 배당 후 남는 54,298,240원을 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 인수형 물건입니다.
그러나 주택도시보증공사가 차진선의 보증금반환채권 승계인으로서 잔존청구권 포기와 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 때문에 차진선에 관한 실질 인수는 0원이고, 현 회차 권리분석상 실질취득은 최저가인 87,680,000원으로 봅니다. 다만 가격 면에서는 실거래 비교 없이 감정가 64%만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 실제 시세 검증입니다.
