제주지방법원 2025타경2031. 제주더힐테라스 101동 3층 304호입니다. 사건의 권리구조는 2024.03.12. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 308,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 2025년부터 국의 압류와 한국산업은행·한국무역보험공사·농협은행·신한은행·중소기업은행 등의 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준 뒤의 권리로 표시되어 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 555,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 271,950,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 같은 제주더힐테라스의 최근 12개월 실거래 평균은 602,173,333원이고 최신 거래는 621,920,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 45.2%로, 가격 차이가 크게 벌어진 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2031 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 4266 제주더힐테라스 101동 3층304호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이범수 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2024.03.12. 소유권이전 · 거래가액 547,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 555,000,000원 / 271,950,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 271,761,223원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 조사 내역은 없습니다. 따라서 확인된 임차보증금 승계액도 없고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항에는 “임대관계는 미상임”으로 기재되어 있으므로, 실제 입찰 전에는 현장 점유자와 전입·점유 상태를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래와 현재 최저가의 간격
제주더힐테라스는 200세대, 사용승인일은 2024.01.10.입니다. 비교 대상 면적은 84.9595㎡이고 면적 매칭이 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 5건 평균은 559,304,000원이지만, 가격 판단은 더 최근인 최근 12개월 3건을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 84.61㎡ | 1 | 621,920,000원 |
| 2025.01 | 84.61㎡ | 1 | 584,600,000원 |
| 2024.09 | 84.61㎡ | 4 | 600,000,000원 |
| 2024.02 | 88.82㎡ | 2 | 440,000,000원 |
| 2024.02 | 84.96㎡ | 3 | 550,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 602,173,333원 |
최근 12개월 평균은 602,173,333원, 최신 거래는 2025.05. 621,920,000원입니다. 현재 최저매각가 271,950,000원은 최근 12개월 평균의 45.2%입니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 가격 추세도 21.7%로 나타나, 최근 실거래가 과거 거래군보다 높은 흐름입니다. 따라서 전체 평균 559,304,000원보다도 최근 12개월 평균을 기준으로 보는 편이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 271,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,607,300원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 308,000,000원 | 267,342,700원 |
| 갑구 5번 가압류 · 한국산업은행 | 2,432,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 한국무역보험공사 | 594,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 855,991,787원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사신한은행 | 1,210,414,605원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 중소기업은행 | 79,580,243원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 중소기업은행 | 340,732,800원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 271,950,000원 가정 시 집행비용 4,607,300원을 제외한 267,342,700원이 농협은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권액 5,820,719,435원 대비 미배당액은 5,553,376,735원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 271,950,000원 | 267,342,700원 | 5,553,376,735원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 190,365,000원 | 186,899,890원 | 5,633,819,545원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 133,255,499원 | 130,589,922원 | 5,690,129,513원 | 0원 |
회차가 더 내려가면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 주어진 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원으로 유지됩니다. 현재 회차에서도 신청채권 271,761,223원에 대한 예상 배당은 267,342,700원으로 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·현황 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 제주관광대학교 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 이용상태. 연립주택으로 이용중이며, 사용승인일은 2024.01.10.입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본위생·급배수·보일러 난방·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·생산관리지역이며 공시지가는 294,000원/㎡, 토지면적은 29,330.9㎡입니다.
- 규제. 경관보전지구4등급, 생태계보전지구4-1등급·4-2등급·5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역, 가축사육제한구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없으나 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2024.03.12. 농협은행 근저당권이 기준이며 이후 압류·가압류가 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 대조합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 5건 평균 559,304,000원보다 최근 12개월 3건 평균 602,173,333원과 최신 거래 621,920,000원을 우선 비교합니다.
- 용도·현황 확인. 사건 용도는 근린주택이며 감정 이용상태는 연립주택입니다. 실제 사용형태를 현장에서 확인합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·생산관리지역과 각 보전지구·건축계획심의대상구역 등 토지이용 제한을 확인합니다.
맺으며 — 권리는 정리형, 승부처는 현황 확인
이 사건은 등기상으로는 2024.03.12. 농협은행 근저당을 기준으로 후순위 압류·가압류가 매각으로 소멸하고, 확인된 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 가격은 감정가 555,000,000원에서 2회 유찰되어 271,950,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 602,173,333원의 45.2%입니다. 최신 실거래도 621,920,000원으로 현재 최저가와의 간격이 큽니다.
다만 임대관계 미상이라는 현황조사상 확인 포인트와, 사건상 근린주택이면서 실제 감정 이용은 연립주택이라는 점은 권리와 별도로 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 정리되지만 현장 점유·이용상태 확인이 입찰 전 핵심인 사건입니다.
