제주지방법원 2025타경2059. 서귀포시 법환동 714-2, 토지면적 6,282㎡에 감정평가상 창고시설로 이용 중인 물건입니다. 토지 지목과 이용상황은 모두 과수원이며, 용도지역은 자연녹지지역입니다. 현재 최저매각가는 2,928,653,000원으로 감정가 5,976,842,400원의 49% 수준까지 내려왔습니다.
권리구조만 보면 기준점은 명확합니다. 말소기준은 2018.11.12 주식회사광주은행 근저당권 840,000,000원이고, 이후의 주식회사하나은행 근저당권 3,000,000,000원과 2025.12.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건의 실제 난도는 등기보다 농지취득자격증명과 토지 이용·환금성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2059 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 법환동 714-2 · 법환동로 61 |
| 물건종류 / 이용상태 | 임야·토지 + 토지 · 창고시설로 이용중 · 지목 과수원 |
| 토지 | 6,282㎡ · 자연녹지지역 · 완경사 · 부정형 · 중로한면 |
| 건물 | 시멘트브럭조 판넬지붕 단층 · 사용승인일 1997.11.05 |
| 소유자 | 이맹헌 |
| 감정가 / 최저가 | 5,976,842,400원 / 2,928,653,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,398,661,978원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 배당 미회수와 매수인 인수는 다르다
말소기준권리는 2018.11.12 주식회사광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사하나은행 근저당권 3,000,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018.11.16 설정된 주식회사광주은행 근저당권 1,800,000,000원은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 따라서 현장 점유와 사용관계는 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다. 현재 배당 계산상 임차인에게서 발생하는 인수액은 잡혀 있지 않습니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%를 ‘시세 49%’로 읽으면 안 된다
현재 최저가는 감정가의 49%인 2,928,653,000원입니다. 그러나 이 사건에는 최근 실거래 비교값이 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 토지 6,282㎡와 창고시설을 함께 보는 일괄매각이므로, 실제 활용 가능성과 매수 수요를 가격보다 먼저 점검해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 2,928,653,000원 | 943,033,530원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 2,050,057,099원 | 1,812,843,472원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,435,039,969원 | 2,421,710,431원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,928,653,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 31,686,530원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 3,000,000,000원 | 2,056,966,470원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가를 기준으로 한 배당 계산입니다. 집행비용은 31,686,530원, 채권자 총 미배당액은 943,033,530원이며, 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주월드컵경기장 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·관공서·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 제반 차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 6,282㎡, 지목·이용상황은 과수원, 완경사·부정형·중로한면이며 공시지가는 364,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 창고시설로 이용 중이며, 건물은 시멘트브럭조 판넬지붕 단층 구조입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 건축계획심의대상구역 저촉, 가축사육제한구역 저촉, 배수구역 포함, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 지적. 지적재조사지구로 기재되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 평가 범위. 지상의 과수목, 활잡목, 담장 및 잡석 등은 평가에 포함돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 별지목록1의 제출 가능 여부를 입찰 전에 해당 행정관서에 확인해야 합니다. 매각허가기일까지 제출하지 못하면 매수보증금이 반환되지 않는 특별매각조건입니다.
- 49%의 의미. 2,928,653,000원은 감정가의 49%라는 뜻일 뿐, 최근 시세의 49%라는 뜻은 아닙니다. 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
- 현장 이용상태. 과수원 토지와 창고시설의 실제 사용현황, 지상의 과수목·활잡목·담장·잡석 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유관계. 감정평가에서 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한. 자연녹지지역, 건축계획심의대상구역, 가축사육제한구역, 지적재조사지구 등 이용 제한을 원하는 활용계획과 대조해야 합니다.
- 권리와 미배당 구분. 현재 채권 미배당 943,033,530원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사와 농지취득자격증명 관련 행정요건을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 취득요건과 출구가 어렵다
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 단순합니다. 2018.11.12 광주은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 하나은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 5,976,842,400원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 2,928,653,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교값 없이 이 숫자만 보고 시세 대비 저평가라고 판단해서는 안 됩니다. 더구나 과수원 6,282㎡와 창고시설의 일괄매각이고, 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환이라는 특별매각조건이 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다 농지 취득 가능성·이용계획·현장 점유·환금성을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
