제주지방법원 2025타경2059. 제주월드컵경기장 동측 인근, 서귀포시 법환동 714-2 소재 부동산입니다. 토지면적은 6,282㎡, 지목은 과수원이며 감정평가상 건물은 창고시설로 이용 중입니다. 지상의 과수목과 활잡목, 담장 및 잡석 등도 포함하여 평가된 일괄매각 물건입니다.
감정가는 5,976,842,400원으로 평가됐지만 세 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 2,050,057,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 약 34.3% 수준이라는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 다만 감정가 대비 할인과 실제 시장가치 대비 저평가는 별개입니다. 특히 농지취득자격증명 제출이 특별매각조건으로 붙은 만큼, 취득 가능 여부와 자금 회수 위험을 가격보다 먼저 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2059 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 법환동 714-2 도로명주소: 제주특별자치도 서귀포시 법환동로 61 |
| 물건종류 | 임야·토지 + 토지 · 과수원 및 창고시설 · 일괄매각 |
| 토지면적 / 지목 | 6,282㎡ / 과수원 |
| 건물 이용상태 | 창고시설 · 시멘트브럭조 판넬지붕 단층 · 사용승인일 1997.11.05 |
| 소유자 | 이맹헌 |
| 감정가 | 5,976,842,400원 |
| 최저매각가 | 2,050,057,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 청구금액 | 2,398,661,978원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 특별매각조건 | 별지목록 1 농지취득자격증명 제출 필수 · 매각허가기일까지 미제출 시 매수보증금 미반환 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 광주은행 근저당
말소기준권리는 2018.11.12 설정된 광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이며 채무자는 허금관입니다. 이후 설정된 광주은행의 별도 근저당권(채권최고액 1,800,000,000원)은 2023.10.11 이미 말소됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권(채권최고액 3,000,000,000원)은 말소기준 이후의 권리로 매각 시 소멸합니다. 하나은행의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 검증이 먼저
현재 최저매각가는 감정가 5,976,842,400원의 약 34.3%인 2,050,057,000원입니다. 세 차례 유찰되면서 최초 감정가와 최저매각가 사이의 차이가 커졌습니다. 하지만 인근 동일 조건 토지의 최근 실거래가격이나 최신 거래가 확인되지 않아, 이 최저가격을 곧바로 실제 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 5,976,842,400원 | 100% | — |
| 현재 회차 (3회 유찰) | 2,050,057,000원 | 34.3% | 1,812,843,570원 |
| 4회 유찰 시 | 1,435,039,900원 | 24.01% | 2,421,710,499원 |
| 5회 유찰 시 | 1,004,527,929원 | 16.81% | 2,847,917,350원 |
회차가 내려갈수록 예상 채권 미배당액은 증가합니다. 그러나 확인된 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이므로, 표의 미배당액이 그대로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 채권자의 배당 부족과 낙찰자의 권리 인수는 구별해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,050,057,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 22,900,570원 |
| 1. 근저당 · 광주은행 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 2. 근저당 · 하나은행 | 3,000,000,000원 | 1,187,156,430원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 22,900,570원을 차감한 채권자 예상배당 합계는 2,027,156,430원입니다. 광주은행은 채권최고액 기준 전액 배당되고 하나은행은 일부만 배당받는 추정입니다. 채권최고액을 기준으로 계산했으며 실제 확정 채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.
④ 입지·토지 활용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주변 환경. 제주월드컵경기장 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·관공서·근린생활시설·농경지 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 교통 여건은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 지목과 이용상황은 과수원이며, 면적 6,282㎡, 완경사·부정형 토지입니다. 도로접면은 중로한면으로 조사돼 있습니다.
- 건물. 시멘트브럭조 판넬지붕 단층 건물이며 창고시설로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 바닥은 시멘트몰탈, 창호는 철재문 등으로 조사돼 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역으로, 건축계획심의대상구역 저촉 및 가축사육제한구역 관련 제한이 기재돼 있습니다. 지적재조사지구로 지정돼 있습니다.
- 도로계획. 대로3류(폭 25m~30m)에 접하는 것으로 기재돼 있으며 실제 진입 조건과 도로 관련 제한사항의 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 364,000원/㎡입니다. 개별공시지가는 거래가격이나 경매 낙찰 적정가와 동일한 개념은 아닙니다.
- 감정평가 범위. 지상 과수목, 활잡목, 담장 및 잡석 등은 포함 평가됐습니다. 현장에서 실제 상태와 일괄매각 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 면적이 큰 과수원과 창고시설을 포함한 토지 중심 물건으로, 매수 수요와 활용 가능성이 취득 요건 및 토지이용 제한에 좌우될 수 있습니다. 3회 유찰 이력만으로 적정 시장가격을 단정하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 관할 행정관서에 별지목록 1의 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 필요 절차를 입찰 전에 확인하세요. 기한 내 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 특별매각조건이 핵심입니다.
- 농지위원회 심의 일정. 심의를 거치는 경우 14일 이내 발급 여부를 판단한다는 안내가 있으므로, 매각허가기일까지 서류 제출이 가능한지 반드시 사전 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 창고시설, 과수목·활잡목·담장·잡석 등의 포함 범위를 매각목록과 감정평가서에서 대조하세요.
- 공동담보 확인. 광주은행과 하나은행 근저당의 공동담보 내역 및 기존 말소 부기를 확인하고, 일괄매각 대상 전체 등기부의 권리관계를 최종 검토하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 조사돼 있으므로 실제 창고 사용자, 토지 점유자 및 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 이용 제한. 자연녹지지역, 건축계획심의대상구역, 가축사육제한구역 및 지적재조사지구 지정에 따른 이용 가능성을 검토하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 입찰하지 말고 인근 유사 과수원·토지의 실거래가격과 활용 조건을 비교해야 합니다.
- 배당과 인수의 구분. 현재 회차에서 예상 채권 미배당액은 1,812,843,570원이지만, 말소 대상 근저당의 미배당액을 매수인 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 다시 확인하고 매각기일 변경 여부도 점검하세요.
맺으며 — “권리 소멸과 취득 가능성은 별개의 문제”
제주지방법원 2025타경2059는 감정가 약 59.77억 원에서 최저매각가 약 20.50억 원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 광주은행 근저당을 말소기준으로 후순위 하나은행 근저당이 소멸하고, 등기상 매수인 인수액도 0원으로 분석됩니다.
그러나 이 사건의 가장 중요한 판단 요소는 권리 소멸 여부보다 농지취득자격증명 제출을 전제로 한 특별매각조건입니다. 매각허가기일까지 필요한 증명을 제출하지 못하면 매수보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 여기에 농지 이용 제한, 창고시설 점유관계, 공동담보 내역과 실제 토지 시장가격에 대한 검증이 더해져야 합니다.
권리상 인수액은 0원, 가격은 실거래 검증 필요, 입찰의 선결조건은 농취증 발급 가능 여부 확인. 감정가 대비 할인율보다는 실제 취득 가능성과 토지의 이용가치를 기준으로 접근해야 하는 물건입니다.
