제주지방법원 2025타경2068. 제주 노형동 노형프레스티지125 18층 1807호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사레브이고, 2023.11.14. 거래가액 630,547,680원으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 하나은행 채권최고액 580,800,000원의 근저당과 주식회사노형산업개발 채권최고액 75,600,000원의 근저당이 설정됐습니다. 말소기준은 그중 먼저 접수된 하나은행 근저당입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후의 노형산업개발 근저당, 하나카드 가압류, 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사에는 말소기준보다 앞선 2023.11.02. 전입의 주식회사 레브가 확인됩니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 이를 단순히 “인수 0원”으로 종결하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2068 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 노형동 904-1 노형프레스티지125 18층 1807호 · 도령로 24 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하3층/지상19층 · 18층 1807호 · 사용승인일 2023.03.20. |
| 소유자 | 주식회사레브 · 거래가액 630,547,680원 |
| 감정가 / 최저가 | 631,000,000원 / 631,000,000원 |
| 유찰 | 1회 유찰 · 현재 회차 감정가 100% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 493,864,060원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸은 단순, 점유관계는 별도 확인
말소기준권리는 2023.11.14. 을구 1번 하나은행 근저당입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 주식회사노형산업개발 근저당과 이후 하나카드 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기부상 후순위 권리를 매수인이 그대로 승계하는 구조는 아닙니다.
② 임차·점유관계 — 실제 조사 대상 2명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 레브 | 1807호 | 2023.11.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 강승기 | 1807호 | 2024.09.04 | 15,000,000원 | 1,600,000원 | 없음 | 배당요구 2026.07.06 | 없음 |
강승기는 2024.09.04. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 15,000,000원, 월세는 1,600,000원이고 2026.07.06. 배당요구를 했습니다. 반면 주식회사 레브는 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 이 물건은 실제 조사 대상 2명 가운데 한 명의 점유관계가 확정되지 않은 상태가 핵심 리스크입니다.
③ 예상배당표 (매각가 631,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,710,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 580,800,000원 | 580,800,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사노형산업개발 | 75,600,000원 | 41,490,000원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 8,579,884원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 664,979,884원 중 예상배당은 622,290,000원이고 미배당은 42,689,884원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있으나, 주식회사 레브의 보증금이 미상이므로 점유자 관련 실제 인수위험까지 0원이라고 단정할 수는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 점유 리스크는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 100% | 631,000,000원 | 622,290,000원 | 42,689,884원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 80% | 504,800,000원 | 497,352,000원 | 167,627,884원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 64% | 403,840,000원 | 397,401,600원 | 267,578,284원 | 미충족 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 제주시 노형동 ‘노형오거리’ 북동측 인근으로, 공동주택·숙박시설·근린생활시설·단독주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 북서측으로 폭 35m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 업무용 토지이며 공시지가는 4,211,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등에 해당합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주식회사 레브 점유관계 확인. 2023.11.02. 전입의 계약 성격, 보증금, 확정일자를 매각물건명세서와 관련 원본으로 대조해야 합니다.
- 강승기 배당관계 확인. 보증금 15,000,000원·월세 1,600,000원, 배당요구일 2026.07.06. 및 말소기준 이후 전입 사실을 확인하세요.
- 배당표와 실제 인수 구분. 계산상 매수인 인수액 0원과 보증금 미상 점유자의 실제 인수 가능성은 별개의 문제입니다.
- 시세 원본 확인. 동일 오피스텔 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “점유 인수”를 분리해서 봐야 한다
이 사건의 말소기준은 2023.11.14. 하나은행 근저당이고, 이후 후순위 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 강승기는 대항력이 없지만, 주식회사 레브는 말소기준보다 앞선 2023.11.02. 전입이고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현 단계의 핵심 결론은 “등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 선행 전입 점유자의 인수위험은 미확정”입니다. 실거래 자료도 없어 631,000,000원의 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 가격보다 점유관계 확인이 먼저인 물건입니다.
