제주지방법원 2025타경2068. 제주시 노형동 노형프레스티지125의 18층 1807호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사 레브로, 2023년 11월 14일 거래가액 630,547,680원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행의 채권최고액 580,800,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 노형산업개발의 근저당권과 하나카드의 가압류가 추가됐습니다. 하나은행이 청구액 493,864,060원으로 임의경매를 신청한 사건입니다.

등기 자체의 말소 관계는 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 등기상 권리가 말소되는 것과 점유자의 보증금 인수 문제가 해소되는 것은 별개입니다. 특히 현황조사상 주식회사 레브의 전입일은 2023년 11월 2일로 말소기준일보다 앞섭니다. 해당 법인이 소유자와 동일 명의라는 사정까지 함께 검토해 임대차의 실재 여부부터 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 말소, 선순위 점유는 별도 확인

말소기준권리는 2023.11.14 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 580,800,000원입니다. 같은 날 후순위로 설정된 노형산업개발 근저당권 75,600,000원과 2025년 하나카드 가압류 8,579,884원은 매각으로 소멸할 예정입니다.

② 점유·임차관계 — 후순위 임차인과 선순위 법인 점유를 구분

1807호에 관해 확인되는 임대차 대상자는 강승기 1명입니다. 별도로 등기상 소유자와 동일 명의인 주식회사 레브의 점유 내역이 존재합니다. 법인의 법적 지위가 확정되지 않았으므로 이를 별도의 보증금 있는 임차인으로 단정하거나 보증금을 합산하지 않습니다.

현재 배당계산은 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있으나, 주식회사 레브의 보증금이 확인되지 않은 상태에서 산정된 금액입니다. 따라서 이를 확정적인 인수액 0원으로 해석해서는 안 됩니다. 법적 임차인 여부가 확인된 뒤에야 정확한 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다

감정가는 631,000,000원이며, 2회 유찰 후 현재 최저가는 441,700,000원입니다. 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.

유찰 시나리오는 제시된 배당 추정치를 기준으로 합니다. 실제 매각기일 및 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 하며, 선순위 점유와 관련된 보증금 인수 여부가 확정되지 않았으므로 위 금액을 최종 실질취득비용으로 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 441,700,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 6,817,000원을 제외한 434,883,000원이 하나은행에 배당됩니다. 하나은행의 채권최고액 기준으로도 전액 배당되지 못하며, 노형산업개발과 하나카드에는 배당금이 돌아가지 않는 구조입니다.

채권최고액 및 청구금액 기준 채권 합계는 664,979,884원, 예상 채권 배당액은 434,883,000원, 예상 미배당은 230,096,884원입니다. 하나은행의 경매 신청 청구액 493,864,060원 역시 현재 예상 배당액으로는 전액 충족되지 않습니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 위 배당은 채권최고액 등을 기준으로 한 단순 추정으로 실제 배당액과 달라질 수 있습니다. 특히 선순위 점유자의 임대차 및 보증금이 확인되면 배당순위와 매수인 인수액을 다시 산정해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 노형동 노형오거리 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 기재돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지하 3층·지상 19층 건물입니다. 2023.03.20 사용승인을 받았으며, 기본 위생·급배수설비와 승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 35m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형이며 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
• 토지이용. 일반상업지역, 고도지구(55m 이하), 방화지구, 시가지경관지구 등에 해당하며 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역 등 관련 제한도 확인됩니다. 공시지가는 4,211,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 오피스텔로 이용 중입니다.
• 환금성. 노형동 상업지역의 오피스텔이라는 입지 특성은 있으나, 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 적정 매도가격과 환금성을 정량적으로 판단하기 어렵습니다. 실제 임대수익 및 관리비도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 법인 점유. 주식회사 레브의 2023.11.02 전입 내역과 2023.11.14 소유권 취득 경위를 확인하세요. 소유자와 동일 명의로 조사된 점을 감안해 별도의 임대차가 존재하는지 확인해야 합니다.
• 보증금·대항력 확인. 주식회사 레브의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유자 및 권리승계 가능성을 매각물건명세서·현황조사 원본과 현장조사로 확인해야 합니다. 인수액 0원을 확정적으로 전제하지 마세요.
• 후순위 임차인. 강승기의 보증금 15,000,000원, 월차임 1,600,000원 및 2026.07.06 배당요구 내역을 확인하고 실제 점유상태와 최우선변제 여부를 검토하세요.
• 실질취득비용. 선순위 보증금 승계 여부가 확인된 후 낙찰가와 인수액을 합산해 자금계획을 수립해야 합니다. 단순 최저가만으로 취득비용을 판단하면 안 됩니다.
• 실거래 검증. 노형프레스티지125 및 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래, 임대료, 공실 가능성, 관리비를 확인한 후 적정 입찰가를 산정하세요.
• 채권 미배당. 현재 회차에서 예상되는 채권 미배당은 230,096,884원입니다. 등기상 소멸되는 채권잔액과 점유자에게 승계될 수 있는 보증금을 구분해야 합니다.
• 명도·관리비. 점유자별 실제 사용 상태와 인도 가능 여부를 확인하고, 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성도 별도로 점검하세요.
• 법원 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “70% 할인보다 선순위 점유 확인이 먼저”

제주 노형프레스티지125 1807호는 감정가 631,000,000원에서 441,700,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 등기상 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준권리 이전에 전입한 주식회사 레브의 점유 내역이 핵심 확인 사항입니다.

주식회사 레브는 등기상 소유자와 동일한 명의이고 보증금이 확인되지 않아 별도의 대항력 임차인인지 단정할 수 없습니다. 반면 강승기는 보증금 15,000,000원의 후순위 임차인으로 확인됩니다. 현재 배당계산상 인수액이 0원이더라도 선순위 점유 문제가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

감정가의 70%라는 가격표보다 선순위 점유관계 확인이 우선입니다. 실제 임대차와 보증금 승계 여부가 확인되고, 최근 실거래에 기초한 가격 비교까지 마쳐야 합리적인 입찰 판단이 가능합니다. 현재로서는 인수 위험과 적정 시세 모두 추가 확인이 필요한 사건으로 평가합니다.