부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경2103 · 제주지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 생활숙박시설 35.98㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

110,000,000원 1억 1,000만 감정가 146,000,000원

감정가의 75% 2026-07-28 낙찰

최저매각가 102,200,000원 최저가 대비 +7%

낙찰일

07-28 낙찰 완료

제주지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,022만원

최저가의 10% · 10,220,000원

실거래 대비

▼ 0.9% 시세 이하

같은 평형 직전 3건 평균 1.11억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 전세권 인수 가능성이 있는 오피스텔로 최저가보다 실질취득액 2.32억 판단이 우선입니다.

가격 최저가 102,200,000원이나 대항력 전세권 보증금 130,000,000원 인수 가능
자금 낙찰가 102,200,000원 + 인수 130,000,000원 기준 실질 부담 232,200,000원
리스크 전세권자 변진우 대항력 있음·우선변제권 없음, 가장임차인 의심 메모 확인 필요

한 줄 평 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만, 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 대항력 있는 전세권자 변진우의 보증금 130,000,000원 인수 가능성 때문에 매수인의 실질취득액 기준으로 판단해야 합니다. 현재 최저가 낙찰 가정 시 실질 부담은 232,200,000원 수준입니다.

감정가

146,000,000원

오피스텔

최저가

102,200,000원

1회 유찰

실질취득 부담

232,200,000원

최저가+인수 130,000,000원

매수인 인수

130,000,000원

대항력 전세권

제주지방법원 2025타경2103. 제주시 이도이동 제이하임레지던스 6층 712호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 유찰로 낮아진 최저가가 아니라 권리관계입니다. 을구 3번 전세권자인 변진우가 설정한 전세금 130,000,000원이 말소기준권리 이전 권리로 남아 있어 매수인 인수 가능성이 존재합니다.

물건 개요

사건번호	제주지방법원 2025타경2103
소재지	제주특별자치도 제주시 이도이동 1169-2 제이하임레지던스 6층712호
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 오피스텔로 이용 중
소유자	주식회사청담건설
감정가 / 최저가	146,000,000원 / 102,200,000원
청구금액	130,000,000원
매각기일	2026.07.28

① 권리 흐름 — 전세권 인수가 핵심

을구 3번 전세권 설정이 말소기준권리 이전에 존재합니다. 전세권자 변진우는 전입신고가 말소기준권리 이전으로 대항력 있음으로 판단되며, 우선변제권은 확인되지 않습니다. 따라서 배당으로 부족한 금액은 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.

② 임차·전세권 분석

권리자	구분	보증금	대항력	우선변제	승계
변진우	전세권자	130,000,000원	有	없음	인수 가능

⚠️ 인수 계산 기준 현재 최저가 102,200,000원에 낙찰되는 경우 배당 예상액은 99,969,200원이고 부족액이 발생합니다. 대항력 있는 전세권 보증금 130,000,000원은 낙찰가 하락 여부와 관계없이 매수인이 부담하는 핵심 위험입니다.

③ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,230,800원
전세권 · 변진우	130,000,000원	99,969,200원
매수인 인수	130,000,000원	0원

배당 분배

낙찰가 vs 실질취득

대항력 전세권 인수로 실질취득액 기준 판단 필요

⛔ 가격 판단 최저가 102,200,000원만 보면 할인처럼 보이지만, 인수액 130,000,000원을 더하면 실질 부담은 232,200,000원입니다. 따라서 최저가 자체만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

④ 주요 리스크

전세권 인수. 변진우 전세권 130,000,000원이 매수인 부담으로 이어질 가능성이 있습니다.
권리관계 확인. 임차인 변진우가 등기부상 권리자·채무자와 동일하다는 메모가 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인해야 합니다.
이용상태. 오피스텔 이용 중이며 임대관계는 미상입니다.
현장 확인. 점유관계와 실제 사용 상태를 추가 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 실질취득을 봐야 한다”

이 물건은 1회 유찰로 최저매각가는 낮아졌지만, 대항력 있는 전세권 인수가 존재하는 사건입니다. 경매 투자 판단에서는 낙찰가만 보는 것이 아니라 인수되는 권리까지 포함한 실질취득액을 기준으로 봐야 합니다. 제주 제이하임레지던스 712호는 권리상 전세권 리스크 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.

부동산임의경매

최저가는 내려갔지만, 전세권 인수가 발목 잡는다 — 제주 제이하임레지던스 712호

물건 개요

① 권리 흐름 — 전세권 인수가 핵심

② 임차·전세권 분석

③ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)

④ 주요 리스크

맺으며 — “최저가보다 실질취득을 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-16	유찰	1억 4,600만원
2	2026-07-28	대기	1억 220만원