서울남부지방법원 2025타경11547. 강서구 화곡동 르미엘 13층 1302호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 김상훈은 2022.07.29 거래가 249,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 현재 경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 249,000,000원입니다.
권리의 출발점은 등기부에 남아 있는 최초의 말소기준권리인 2023.02.09 서울보증보험 가압류입니다. 2022.04.18 설정된 부천제일새마을금고 근저당은 2022.06.23 이미 말소됐으므로 이번 경매의 말소기준이 아닙니다. 문제는 임차인 박효진의 전입·점유가 2022.07.29로 말소기준보다 빠르다는 점입니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 늘어나는 선순위 임차인 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11547 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제13층 제1302호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 19층 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건물 내 13층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 석재붙임 외벽 · 벽지도배 및 일부 타일 마감 |
| 소유자 | 김상훈 (2022.07.29 소유권이전 · 거래가 249,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 145,280,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 임대주택 등기 | 2022.07.29 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 일반 룰은 인수형, 특별조건은 인수 해소형
박효진의 임대차계약일은 2022.06.29, 확정일자는 2022.06.30, 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.07.29입니다. 말소기준 가압류 2023.02.09보다 먼저 주택 인도와 주민등록을 갖춘 것으로 기재돼 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.
2024.06.14 임차권등기가 말소기준 이후에 접수됐다는 이유만으로 보증금 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 임차인의 대항력 판단 기준은 임차권등기 접수일이 아니라 앞선 전입·점유 시점입니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.
| 임차인 | 사용 부분 | 계약일 | 확정일자 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박효진 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 2022.06.29 | 2022.06.30 | 2022.07.29 | 249,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
* 실질 인수 0원은 특별매각조건이 매각허가와 대금납부 과정에서 유효하게 적용되고, 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 합니다. 이 조건은 해당 보증금 잔액에만 적용됩니다. 현재 확인된 실제 임차인은 박효진 1명이며, 현장 점유관계에 변동이 있는지는 별도로 확인해야 합니다.
② 유찰 시나리오 — 특별조건이 없으면 총액은 거의 고정된다
선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가도 싸지는 것이 아닙니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어 낙찰가와 인수액의 합계가 약 251,000,000원대로 유지됩니다. 이번 사건은 특별매각조건 때문에 이 일반 룰의 인수액이 실질 0원으로 바뀌는 예외입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 일반 룰상 실질취득 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·64% | 145,280,000원 | 106,553,920원 | 251,833,920원 | 145,280,000원* |
| 3회 유찰 시 51.2% | 116,224,000원 | 135,203,136원 | 251,427,136원 | 116,224,000원* |
| 4회 유찰 시 40.96% | 92,979,200원 | 158,094,426원 | 251,073,626원 | 92,979,200원* |
또한 본건 자료만으로는 동일 조건 오피스텔의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 사실은 확인할 수 있지만, 이를 곧바로 최근 시세 대비 할인율로 해석하거나 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 권리조건을 확인한 뒤 별도로 실제 거래가격을 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,833,920원 | 매각가의 약 2.0% 추정 |
| 1. 임차인 박효진 보증금 | 249,000,000원 | 142,446,080원 | 룰상 미배당 106,553,920원 특별조건 반영 실질 인수 0원* |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 | 114,775,400원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 가압류 · 황희지 | 286,324,003원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 249,000,000원 | 0원 | 신청채권 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 최저가에서는 집행비용과 임차인 일부 배당으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 서울보증보험·황희지·주택도시보증공사 및 소유자에게 돌아가는 예상액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 19층 업무시설·오피스텔 및 근린생활시설 건물의 13층입니다.
- 입지. 강서구청 남서측 인근으로 아파트·다세대주택·주상용건물·오피스텔·업무시설·공공시설·교육시설·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장이 있으며, 건물 남동측으로 화곡로와 접합니다.
- 설비. 개별난방·승강기·기계식주차장·소화전·급배수 및 기본 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·부정형 토지이며, 토지면적은 285.9㎡이고 공시지가는 11,120,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매수인에게 적용되는 조건인지 매각물건명세서 원본으로 재확인하세요.
- 말소 이행 절차 확인. 대금납부 뒤 임차권등기가 어떤 서류와 시점에 말소되는지, 포기 의사표시가 별도 서면으로 제공되는지 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 말소되더라도 현재 점유자가 실제 퇴거했는지, 인도 시점과 명도 협의가 필요한지 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기가 경매 후 어떻게 처리되는지 매각조건과 등기 원본을 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가의 64%는 시세 할인율이 아닙니다. 같은 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 당해세, 체납 관리비, 기계식주차장 이용 조건과 비용을 관리주체 및 집행법원에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 이 물건의 가격은 ‘64%’가 아니라 특별조건이 결정한다
표면만 보면 감정가 227,000,000원에서 두 번 유찰돼 145,280,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 선순위 임차보증금 249,000,000원이 있어 일반적인 사건이라면 현재 회차에서도 106,553,920원을 추가로 인수하고, 실질취득액은 251,833,920원이 됩니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 커져 총부담은 약 251,000,000원대로 거의 고정됩니다.
이번 사건의 핵심은 매각물건명세서의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건입니다. 조건이 확실히 적용되고 이행되면 매수인의 인수는 실질 0원*, 실질취득액은 낙찰가 145,280,000원으로 정리됩니다. 반대로 조건을 잘못 해석하면 106,553,920원의 차이가 발생합니다. 권리 판단은 특별조건 확인 전까지 보류, 가격 판단은 최근 실거래 확인 전까지 보류. 이 두 가지 검증이 끝난 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.
