서울서부지방법원 2025타경51615. 서울 은평구 구산동 연서맨션나동 지하층 3호로, 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 사용승인일은 1991.06.15, 비교 대상 면적은 63.69㎡이며 단지는 15세대입니다. 등기부에는 정금수가 1993.06.23 소유권을 취득한 뒤 과거 근저당과 압류가 있었으나 모두 이미 말소됐습니다. 현재 권리 흐름의 기준일은 2025.07.02 경매개시결정입니다.
문제는 등기부의 오래된 담보권이 아닙니다. 실제 임차인 김종웅 1명이 지층 3호에 2020.07.29 전입했고 2025.09.02 배당요구를 했습니다. 전입일 자체는 2025.07.02 기준일보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 자료만으로 대항력 확정·우선변제액·최종 승계액을 단정할 수 없습니다. 이 사건은 가격보다 먼저 임차보증금 규모를 확인해야 실질취득비용이 나오는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51615 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 210-4 지하층3호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로17가길 5-4 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 |
| 비교 면적 / 규모 | 63.69㎡ · 연서맨션나동 15세대 · 지하층 3호 |
| 사용승인일 | 1991.06.15 |
| 소유자 | 정금수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 98,816,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 경매개시결정 | 2025.07.02 · 망 정금수의 상속재산관리인 변호사 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 단순, 임차인이 핵심
과거 한국주택은행 근저당 13,000,000원, 하나은행 근저당 14,400,000원, 국세 압류와 은평구청 압류는 모두 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 등기는 2025.07.02 경매개시결정이며, 해당 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종웅 | 지층 3호 | 2020.07.29 | 미상 | 미상 | 2025.09.02 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
전입이 기준일보다 이르다는 사실만으로 보증금 인수액을 확정할 수는 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되는 경우, 배당받지 못한 금액을 매수인이 승계하면서 낙찰가가 낮아질수록 승계액이 커져 실질취득액이 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 비교 기준은 ‘최저가 98,816,000원’ 하나가 아니라 최저가 + 실제 승계되는 미배당 보증금입니다.
③ 시세 비교 — 명목 할인은 크지만 시장도 내려왔다
연서맨션나동 비교 거래는 총 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.11의 150,000,000원 1건이며, 이것이 최신 거래이자 최근 12개월 평균입니다. 반면 전체 평균 195,666,666원에는 2021년의 215,000,000원·222,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 가격은 이전 거래군 대비 -31.4%로 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 61.26㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.12 | 63.69㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2021.10 | 63.69㎡ | 3 | 222,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 150,000,000원 |
현재 최저가 98,816,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 150,000,000원의 65.9%입니다. 표면적으로는 51,184,000원 낮지만, 이 차액 전체를 안전마진으로 볼 수는 없습니다. 임차보증금 승계액이 확인되지 않았기 때문입니다. 여기에 최근 시세가 이전 거래군보다 31.4% 하락했고 같은 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회, 매각률은 0.0%로 나타납니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,816,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.2% 추정) | - | 2,178,688원 |
| 2. 경매개시결정 · 망 정금수의 상속재산관리인 변호사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 96,637,312원 |
위 배당은 확인된 금액만으로 계산한 시나리오입니다. 김종웅의 보증금·확정일자가 미상이라 임차인 배당과 승계액이 반영되지 않았습니다. 따라서 이 표의 매수인 인수 0원 계산을 ‘실제 인수 0원 확정’으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 가격 — 낙찰가만 내려가는 구조로 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 98,816,000원 | 51.2% | 현재 최저가 · 임차 승계액 확인 필요 |
| 4회 유찰 시 | 79,052,800원 | 40.96% | 낙찰가 하락과 별개로 승계 보증금은 남을 수 있음 |
| 5회 유찰 시 | 63,242,240원 | 32.77% | 보증금이 크면 낮은 낙찰가가 곧 낮은 실질취득비용을 뜻하지 않음 |
임차인의 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조라면, 낙찰가가 98,816,000원에서 79,052,800원 또는 63,242,240원으로 내려가더라도 미배당 승계액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않을 수 있습니다. 이 때문에 추가 유찰 자체를 가격 메리트로 평가하기 전에 보증금 확인이 선행돼야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산초등학교 동측 인근. 다세대·연립·단독주택, 소규모 아파트, 노변 근린상가와 근린생활시설이 혼재한 기존 주택지입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 지하 1층·지상 4층, 사용승인일 1991.06.15. 급배수·위생·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 대체로 사다리형 토지로 연립주택 부지이며 북측·서측·남서측으로 도로에 접합니다. 토지면적은 448.6㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 소로3류 접함, 절대·상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,299,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 15세대 소규모 연립주택의 지하층 물건이고, 최근 거래는 150,000,000원 1건뿐이며 가격 추세도 -31.4%여서 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김종웅의 보증금 규모가 실질취득액을 결정합니다. 최저가보다 먼저 확인해야 할 항목입니다.
- 대항력 최종 확인. 2020.07.29 전입은 기준일보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력과 우선변제 여부를 원본 서류로 최종 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 2025.09.02 배당요구 사실이 있으므로 실제 배당 가능액과 미배당 잔액을 함께 계산해야 합니다.
- 하락장 반영. 최근 12개월 실거래는 150,000,000원이고 최근 가격 추세는 -31.4%입니다. 2021년 215,000,000원·222,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 지하층·소규모 단지. 지하층 3호이고 총 15세대입니다. 같은 단지 경매 통계도 평균 3.0회 유찰·매각률 0.0%로 나타납니다.
- 회차 착시 경계. 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 승계가 커지면 실질취득액은 그만큼 내려가지 않을 수 있습니다.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 보증금 확인이 먼저다
이 사건은 감정가 193,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 98,816,000원까지 내려왔습니다. 최신 실거래 150,000,000원과 비교하면 명목 최저가는 65.9% 수준입니다. 하지만 이 숫자 하나로는 투자 판단을 끝낼 수 없습니다. 2020.07.29 전입한 실제 임차인 1명의 보증금이 미상이고, 대항력이 인정될 경우 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있기 때문입니다.
게다가 최근 거래 추세는 이전 거래군 대비 -31.4%로 하락했고, 물건은 1991.06.15 사용승인된 15세대 연립주택의 지하층입니다. 따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 먼저 임차보증금과 대항력·우선변제 범위를 확정하고, 그다음 ‘낙찰가 + 승계액’으로 실질취득비용을 계산한 뒤 최근 시세 150,000,000원과 비교해야 합니다. 보증금이 확인되기 전까지는 98,816,000원을 ‘싸게 살 수 있는 가격’으로 확정해서는 안 됩니다.
