서울서부지방법원 2025타경51615. 서울 은평구 구산동 210-4 지하층3호로, 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 소유자는 정금수이며 1993.06.23 소유권을 취득했습니다. 과거 한국주택은행 근저당 13,000,000원과 하나은행 근저당 14,400,000원이 있었지만 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.07.02 임의경매개시결정입니다.
권리분석의 핵심은 오래된 근저당이 아니라 임차인 김종웅입니다. 김종웅의 전입일은 2020.07.29로 2025.07.02 경매개시결정보다 앞서며, 2025.09.02 배당요구를 했습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 단순히 “인수 0원”으로 처리해서는 안 됩니다. 보증금·확정일자 미상인 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보고, 실제 인수금액과 실질취득가격을 확정하지 않는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51615 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 구산동 210-4 지하층3호 · 갈현로17가길 5-4 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택으로 이용중 |
| 소유자 | 정금수 · 단독소유 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 · 지하1층/지상4층 · 사용승인 1991.06.15 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 123,520,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 경매 성격 | 청산을 위한 형식적경매 |
① 권리 흐름 — 오래된 담보는 말소, 임차인이 핵심
1993.06.26 한국주택은행 근저당권 13,000,000원은 국민은행으로 이전된 뒤 2004.10.14 말소됐고, 2004.10.15 하나은행 근저당권 14,400,000원 역시 2012.08.10 말소됐습니다. 2003년 국 압류와 2005년 서울특별시은평구청 압류도 이미 해제·말소됐습니다. 현재 등기 흐름 자체는 단순하지만, 김종웅의 전입 2020.07.29가 경매개시결정 2025.07.02보다 앞선다는 점이 핵심입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 입찰의 전제
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종웅 | 지층 3호 | 2020.07.29 | 미상 | 미상 | 2025.09.02 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 시장은 하락, 최저가 할인보다 인수금 확인이 먼저
연서맨션나동의 거래 자료는 3건입니다. 대상 면적은 63.69㎡이고, 최근 12개월 거래는 2025.11의 150,000,000원 1건입니다. 과거 2021.12에는 215,000,000원, 2021.10에는 222,000,000원이 거래됐습니다. 전체 평균 195,666,666원은 과거 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 기준으로 삼기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 61.26㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.12 | 63.69㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2021.10 | 63.69㎡ | 3 | 222,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 150,000,000원 |
가격 추세는 최근 12개월과 이전 거래를 비교할 때 -31.4%입니다. 즉 과거 전체 평균보다 최근 거래가 뚜렷하게 낮아진 하락 흐름입니다. 현재 최저가 123,520,000원은 최근 12개월 평균 150,000,000원의 82.3%이지만, 이 물건은 지하층3호이고 실질취득가격이 아직 산정되지 않았습니다. 그러므로 “시세보다 싸다”는 결론은 임차보증금 확인 전에는 유보해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,529,280원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 망 정금수의 상속재산관리인 변호사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 120,990,720원 |
현재 배당 계산에서는 채권액 미상인 경매개시결정 채권을 배당 계산에서 제외했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 김종웅의 보증금도 미상입니다. 따라서 소유자 교부 120,990,720원과 매수인 인수 0원이라는 계산값을 실제 확정 배당·확정 인수액으로 받아들이면 안 됩니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰 자체가 해답은 아니다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가격 | 계산상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 123,520,000원 | 120,990,720원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 98,816,000원 | 96,637,312원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 79,052,800원 | 77,229,850원 |
최저가는 123,520,000원에서 98,816,000원, 79,052,800원으로 낮아질 수 있지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가격이 낮아지는 만큼 인수액이 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수가 늘어날수록 자동으로 실질취득가격이 싸지는 구조라고 단정할 수 없습니다. 임차보증금을 먼저 확정해야 각 회차의 실제 경제성을 비교할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산초등학교 동측 인근. 다세대주택·연립주택·단독주택·소규모 아파트·노변 근린상가·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하고 인근 도로에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 지하1층/지상4층, 사용승인일 1991.06.15입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 절대보호구역·상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 448.6㎡, 공시지가 3,299,000원/㎡, 대체로 사다리형의 연립주택 건부지입니다.
- 거래. 연서맨션나동은 15세대이고 최근 확인 거래는 3건입니다. 최근 거래 150,000,000원은 과거 215,000,000원·222,000,000원보다 낮아 최근 대비 이전 추세가 -31.4%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 김종웅의 보증금이 미상입니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가격과 최대응찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제 순위도 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 2020.07.29로 빠르지만 보증금·확정일자 미상인 상태이므로 현 단계 판단은 ‘대항력 가능·미상’으로 유지해야 합니다.
- 배당표 0원 인수값 오해 금지. 현재 계산상 assumed_by_buyer는 0이지만 임차보증금 미상이라는 핵심 변수가 반영되지 않았습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 150,000,000원, 최근 대비 이전 거래 추세는 -31.4%입니다. 전체 평균 195,666,666원만으로 할인폭을 평가하지 마세요.
- 지하층 특성 확인. 대상은 지하층3호입니다. 현장 점유상태와 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 확인할 것은 임차보증금
감정가 193,000,000원이 2회 유찰돼 현재 123,520,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 150,000,000원과 비교하면 표면상 가격은 낮습니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 김종웅이 2020.07.29 전입했고 2025.09.02 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 매수인 인수액과 실질취득가격을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
게다가 최근 가격 추세는 -31.4%로 하락 방향입니다. 과거 거래가 섞인 전체 평균 195,666,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 150,000,000원을 우선해야 합니다. 결론은 명확합니다. 최저가만 보면 할인, 권리까지 보면 미확정. 보증금이 확인돼 실질취득가격을 계산할 수 있을 때까지는 가격 메리트 역시 확정하지 않는 사건입니다.
