한 줄 평 임차권등기가 있는 물건이라 일반적으로는 315,000,000원 보증금 인수 위험을 검토해야 합니다. 다만 매각물건명세서 확약에 따라 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 처리되는 구조입니다. 최근 실거래 평균 342,500,000원 대비 최저가 224,000,000원으로 가격 여력은 있습니다.
감정가 / 최저가
280,000,000원 / 224,000,000원
1회 유찰
실질취득
224,000,000원
확약 적용 인수 0원
최근12개월 평균
342,500,000원
LK타운 23.69㎡
핵심지표
임차권등기
확약 확인 필수
서울서부지방법원 2025타경51632 사건은 서울 서대문구 창천동 LK타운 601호 다세대주택입니다. 소유자는 유화진이며, 등기상 주택임차권자인 이유경의 보증금 315,000,000원이 핵심 쟁점입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금은 통상 매수인 인수 위험이 되지만, 본 사건은 주택도시보증공사가 임차보증금 반환채권을 양수한 승계인으로 확약서를 제출한 점이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51632 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 창천동 503-21 엘케이타운 6층601호 |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 전용 23.69㎡ |
| 소유자 | 유화진 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 224,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약
말소기준권리 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 핵심은 을구 3번 주택임차권입니다. 이유경의 보증금은 315,000,000원이며 대항력은 있으나 우선변제권은 확인되지 않습니다.
⚠️ 임차인 인수 판단 일반적인 대항력 임차인 구조라면 낙찰가와 무관하게 보증금 인수 위험을 계산해야 합니다. 그러나 본 사건은 확약서에 따라 신청채권자가 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 구조로, 해당 임차인 인수액은 실질 0원입니다. (확약 적용에 따른 각주 처리)
② 시세 비교
| 거래시점 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 23.69㎡ | 9층 | 345,000,000원 |
| 2025.07 | 23.69㎡ | 7층 | 340,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | - | 2건 | 342,500,000원 |
최저매각가 224,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 345,000,000원 대비 낮습니다. 최근 시세 기준 최저가 비율은 65.4%로 가격 메리트가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (224,000,000원 기준)
| 항목 | 예상배당 |
|---|---|
| 집행비용 | 3,936,000원 |
| 임차인 이유경 보증금 | 0원 (매수인 인수 실질 0원 확약) |
| 주택도시보증공사 가압류 | 220,064,000원 |
| 소유자 교부 | 0원 |
배당 분배
감정가/실질취득 vs 실거래
✅ 권리 관점 확약 적용 범위 내에서는 임차인 보증금 인수 부담이 해소됩니다. 임차권등기 자체는 존재하므로 원본 서류 확인은 필요합니다.
⛔ 확인 포인트 보증기관 승계 및 확약은 해당 임차인에만 적용됩니다. 다른 권리나 변동사항은 별도 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 홍대입구역 북동측 인근으로 다세대·단독주택·근린생활시설 혼재 지역입니다.
- 차량 접근 가능하며 버스정류장과 지하철역이 소재해 교통상황은 양호합니다.
- LK타운은 16세대 규모이며 2020년 준공된 다세대주택입니다.
- 준주거지역, 지구단위계획구역 등 토지이용계획 사항이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본과 임차권등기 말소 조건을 반드시 확인하세요.
- 최저가는 최근 실거래 대비 할인되어 있으나 다세대 특성상 환금성 검토가 필요합니다.
- 임차권 관련 서류와 배당 관계를 입찰 전 재확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 해소, 확인은 필요”
이 물건의 핵심은 대항력 임차인의 존재입니다. 일반적인 경우라면 315,000,000원 보증금 인수 가능성을 고려해야 하지만, 본 사건은 확약으로 해당 인수 부담이 실질 0원으로 정리됩니다. 최근 거래 342,500,000원 대비 224,000,000원의 최저가는 가격상 매력이 있으나 임차권등기와 확약 조건을 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
