서울남부지방법원 2025타경11556. 영등포동7가 메이슨리치 5층 501호, 전용 29.35㎡ 오피스텔입니다. 장순자가 2021.09.25. 거래가 329,000,000원에 취득했고, 2021.10.08. 소유권이전과 함께 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이후 이민희의 보증금 329,000,000원 주택임차권등기가 2023.10.20. 접수됐고, 주택도시보증공사가 2025.08.14. 강제경매를 신청했습니다.

권리구조의 핵심은 이민희의 임차권입니다. 전입일 2021.10.08., 확정일자 2021.08.25.로 데이터상 말소기준인 2025.08.14. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 특별매각조건이 없다면 현재 최저가에서 배당받지 못하는 158,157,120원을 매수인이 인수해, 낙찰가 174,080,000원과 합친 부담이 보증금 329,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다.

그러나 매각물건명세서 비고에는 주택도시공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 이민희 임차권 관련 인수액은 실질 0원*으로 반영합니다. 이 확약은 해당 임차권에만 적용되며, 별도 점유자로 조사된 YUKSEK NESLIHAN의 보증금·확정일자·점유 부분은 확인되지 않아 인수 위험을 0원으로 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 인수는 확약, 별도 점유자는 미상

데이터상 말소기준권리는 2025.08.14. 강제경매개시결정입니다. 이민희의 임차권등기는 말소기준보다 앞서 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 특별매각조건에 따라 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙었습니다. 2025.09.04. 영등포구 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 51.4% 할인처럼 보이지만 표본이 오래됐다

메이슨리치 전용 29㎡대 실거래 12건의 전체 평균은 339,833,333원입니다. 가격 판단에는 데이터상 최근 12개월 평균인 339,000,000원과 최신 거래 339,000,000원을 우선 적용합니다. 현재 최저가 174,080,000원은 최근 12개월 평균의 51.4%입니다.

거래 범위는 329,000,000원에서 359,000,000원이고, 데이터상 최근 12개월 평균은 339,000,000원입니다. 다만 최신 거래가 2022.11로, 매각기일 2026.08.04와 시간 차이가 큽니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세도 -0.3%로 소폭 하락입니다. 따라서 51.4%라는 숫자만으로 현재 시세 대비 확정적인 반값 매물이라고 단정하기보다, 최신 임대·매매 사례를 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 174,080,000원 가정)

배당표상 이민희 보증금의 미배당액은 158,157,120원입니다. 일반적인 선순위 대항력 임차권이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에 머물지만, 본건은 특별매각조건에 따라 해당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 13층 업무시설 건물의 제5층 제501호입니다.
• 입지. 한림대학교 한강성심병원 북서측 인근으로, 오피스텔·주상용건물·업무시설·아파트· 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 노선버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 인근에 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 설비. 도시가스 개별난방, 소화전, 승강기, 급배수 및 기본 위생설비를 갖췄습니다.
• 토지·도로. 평탄한 정방형 토지이며 북동측 국회대로56길과 접합니다. 공시지가는 6,236,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2020.05.21. 사용승인된 18호 규모 오피스텔로, 최신 실거래가 2022.11에 머물러 현재 매수층과 가격 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 포기 범위, 임차권등기 말소 시점과 말소에 필요한 서류를 매각물건명세서 및 집행법원에서 대조하세요.
• 확약의 적용 범위 구분. 이민희 임차권 관련 미배당 잔액 158,157,120원은 포기 조건이지만, YUKSEK NESLIHAN의 임대차에는 동일 조건이 확인되지 않았습니다.
• 미상 점유자 조사. 2025.07.19. 전입자의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 부분과 배당요구 여부를 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.10.08. 민간임대주택등기가 남아 있으므로 매각에 따른 말소 여부와 관련 지위 처리 내용을 원문 서류에서 확인하세요.
• 시세 재검증. 데이터상 최신 거래가 2022.11이고 추세가 -0.3%이므로, 339,000,000원을 현재 시세로 그대로 적용하지 말고 최근 매매·임대 호가와 실제 계약 사례를 확인하세요.
• 오피스텔 비용 확인. 관리비 체납, 부가세 처리 여부, 전입 가능 여부와 실제 주거 이용상태를 관리사무소 및 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대 자료·배당요구 내역을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “주된 폭탄은 제거됐지만, 권리가 완전히 닫힌 것은 아니다”

이 물건은 최저가 174,080,000원만 보면 데이터상 최근 12개월 평균 339,000,000원의 51.4%에 불과합니다. 원래 권리구조대로라면 이민희의 미배당 보증금 158,157,120원을 매수인이 떠안아 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되지만, 특별매각조건이 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 예정하고 있어 주된 인수 위험은 실질 0원*으로 해소됩니다.

다만 권리가 완전히 깨끗하다고 보기는 어렵습니다. 2025.07.19. 전입한 YUKSEK NESLIHAN의 보증금·확정일자·점유 범위가 모두 미상이고, 이 점유자에게 확약이 적용된다는 근거도 없습니다. 여기에 3회 유찰, 18호 소규모 오피스텔, 2022.11 이후 실거래 공백과 -0.3% 하락 추세가 겹칩니다. 결론은 가격은 매력적일 수 있으나 권리 확인 전에는 닫히지 않은 경매입니다. 특별매각조건의 이행과 별도 점유자의 무보증 또는 무권리 상태가 확인될 때에만 현재 최저가의 의미가 살아납니다.

* 실질 0원은 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 이민희 임차권 관련 미배당 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소되는 경우에 한합니다. YUKSEK NESLIHAN의 별도 임대차 또는 보증금에는 적용되지 않습니다.