서울서부지방법원 2025타경51656. 신촌역 인근의 지하 1층·지상 5층 근린생활시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 말소기준권리는 2022.09.20 설정된 목동새마을금고 근저당권(채권최고액 6,370,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 뒤의 경매개시결정과 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조지만, 문제는 등기권리보다 선순위 임차관계에 있습니다.
3층 박혜준은 2021.05.04, 4·5층 주식회사 비웰코리아는 2019.04.03부터 점유관계가 확인돼 말소기준인 2022.09.20보다 앞섭니다. 두 임차인의 보증금 합계 80,000,000원은 배당되지 않고 매수인에게 전액 인수되는 것으로 계산돼 있습니다. 반면 지층 ‘육회 꽃피다’ 점유자는 전입시기와 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51656 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 창천동 5-46, 5-47 티파니빌딩 · 서울특별시 서대문구 명물길 46 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상5층 |
| 토지 | 대 94.2㎡ · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 송송심 |
| 감정가 / 최저가 | 8,902,316,550원 / 4,557,986,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 목동새마을금고 / 5,079,659,870원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
2018년 우리은행 근저당권 3건은 이미 말소됐고, 2019년 설정됐던 신탁도 2022.09.20 신탁재산 귀속으로 정리됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 목동새마을금고 근저당권 6,370,000,000원입니다. 이후 2023.01.19 후순위 근저당권 130,000,000원이 추가됐고, 2025.07.07 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
말소기준 근저당권과 후순위 근저당권은 2026.05.20 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기됐습니다. 등기부상 말소기준 자체는 명확하지만, 선순위 임차인 2명과 지층 미상 점유자가 있어 매수인 권리부담은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다.
② 임차인 — 확인 인수 8,000만원, 지층은 금액 미상
| 임차인 / 점유 | 전입·점유 기준 | 보증금 / 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 최홍연 1층 전부 | 2024.09.25 배당요구 2025.07.16 | 100,000,000원 6,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박혜준 3층 전부 | 2021.05.04 | 30,000,000원 2,600,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 30,000,000원 인수 |
| 주식회사 비웰코리아 4층·5층 전부 · 학원 | 2019.04.03 | 50,000,000원 4,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 50,000,000원 인수 |
| 미상(상호:육회 꽃피다) 지층 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
③ 가격 해석 — 51.2%만 보고 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
현재 최저매각가는 4,557,986,000원으로 감정가 8,902,316,550원의 51.2% 수준입니다. 하지만 낙찰대금만이 실제 투입액은 아닙니다. 확인된 인수 보증금 80,000,000원을 더하면 현재 확인 가능한 실질취득 기준액은 4,637,986,000원입니다.
여기에 지층 점유자의 보증금과 대항력은 아직 확정되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기보다, 지층 임차관계 확인 후 실질취득액을 다시 계산하는 것이 우선입니다. 3회 유찰됐다는 사실도 근린시설 전체건물의 임차·운영·명도 리스크와 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51.2% | 4,557,986,000원 | 80,000,000원 | 1,989,993,860원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 3,646,388,800원 | 80,000,000원 | 2,892,475,088원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 2,917,111,040원 | 80,000,000원 | 3,614,460,070원 |
④ 예상배당표 (매각가 4,557,986,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 / 인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 47,979,860원 |
| 인수 · 박혜준 보증금 | 30,000,000원 | 배당 0원 · 매수인 인수 30,000,000원 |
| 인수 · 주식회사 비웰코리아 보증금 | 50,000,000원 | 배당 0원 · 매수인 인수 50,000,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 목동새마을금고 | 6,370,000,000원 | 4,510,006,140원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 목동새마을금고 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 6,500,000,000원 중 예상배당은 4,510,006,140원, 미배당은 1,989,993,860원입니다. 박혜준·주식회사 비웰코리아의 보증금 80,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 을구 5·6번 근저당권은 2026.05.20 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기됐습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서대문구 창천동, 경의중앙선 신촌역 남서측 인근이며 동일 로변에 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 지하철 2호선 신촌역, 경의중앙선 신촌역과 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 지하1층은 ‘육회 꽃피다’, 1층은 ‘김촌’, 2층은 ‘BAROGO’ 공실, 3층은 ‘마포등심’, 4·5층은 ‘OKOREC(일본취업카페)’ 용도의 근린생활시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상5층이며 기본 위생·급배수·시스템 냉난방·화재탐지 및 경보설비와 지하1층~4층 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대 94.2㎡, 상업용 이용, 평지·세로장방·중로한면이며 공시지가 23,210,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·신촌지구 일대 지구단위계획구역이며 상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 관계. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 최저가 4,557,986,000원에 확인 인수액 80,000,000원을 더한 4,637,986,000원을 최소 기준으로 보세요.
- 지층 임차관계 확인. ‘육회 꽃피다’의 전입·사업자등록 시점, 보증금, 실제 점유관계를 확인해 대항력과 추가 인수액을 확정해야 합니다.
- 3층·4·5층 인수 반영. 박혜준 30,000,000원, 주식회사 비웰코리아 50,000,000원은 배당 0원·매수인 인수 구조입니다.
- 1층 최홍연 구분. 2024.09.25 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 배당요구가 접수돼 있으므로 실제 배당관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 지하1층부터 지상5층까지 여러 점유자가 있고 2층은 공실로 조사돼, 층별 점유·영업 상태를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 창천동 5-46, 5-47 토지가 일괄매각되는 사건이므로 매각목록과 등기 원본을 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 및 후순위 근저당권이 2026.05.20 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 상태를 배당기일 전후 원본 등기로 다시 확인하세요.
맺으며 — “51.2%”보다 먼저 봐야 할 것은 임차인이다
이 사건의 등기 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 말소기준권리는 2022.09.20 근저당권으로 선명하고 후순위 담보권도 매각으로 정리됩니다. 그러나 실제 매수인 부담은 임차관계에서 발생합니다. 박혜준과 주식회사 비웰코리아의 보증금 합계 80,000,000원은 확인된 인수액이고, 지층 점유자는 보증금과 대항력 모두 미상입니다.
따라서 감정가 8,902,316,550원에서 최저가가 4,557,986,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격상 유리하다고 결론내릴 수 없습니다. 현재 확인되는 실질취득 기준은 4,637,986,000원이며, 지층 권리관계가 확인되기 전에는 그 금액조차 최종값이 아닙니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 미상 점유자까지 포함한 인수 범위를 확정하는 것입니다.
