서울서부지방법원 2025타경51656. 신촌 명물길에 있는 지하 1층·지상 5층 철근콘크리트 근린생활시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 말소기준은 2022.09.20. 목동새마을금고 근저당권 6,370,000,000원입니다. 2023.01.19. 추가 근저당 130,000,000원과 2025.07.07. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 다만 등기상 권리와 별개로 말소기준보다 먼저 점유를 시작한 임차인 2건이 존재한다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
박혜준은 2021.05.04. 3층 전부에 전입했고 보증금은 30,000,000원, 주식회사 비웰코리아는 2019.04.03. 4·5층 전부에 들어와 보증금 50,000,000원입니다. 두 임차관계 모두 말소기준권리보다 앞서고, 배당표상 우선변제 없이 보증금 전액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산돼 있습니다. 반대로 1층 최홍연은 2024.09.25. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 보증금 100,000,000원 자체를 매수인이 승계하는 구조로 잡혀 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51656 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 창천동 5-46, 5-47 티파니빌딩 · 서울특별시 서대문구 명물길 46 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 지하1층/지상5층 근린생활시설 · 토지 상업용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하1층/지상5층 |
| 소유자 | 송송심 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 8,902,316,550원 / 5,697,482,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 목동새마을금고 / 5,079,659,870원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.20. 을구 5번 근저당권 · 목동새마을금고 · 채권최고액 6,370,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 중요하다
2018년 우리은행 근저당권 3건은 2019.02.07. 모두 말소됐고, 2019.02.01. 무궁화신탁으로 넘어갔던 소유권도 2022.09.20. 신탁재산 귀속으로 송송심에게 돌아왔습니다. 같은 날 설정된 목동새마을금고의 6,370,000,000원 근저당이 현 경매의 말소기준입니다. 이후 근저당권은 2026.05.20. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만, 경매에서의 기준일 자체는 2022.09.20.입니다.
② 임차인 분석 — 확인 인수 8천만원 + 지층 미상
| 임차인 / 점유 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최홍연 | 1층 전부 | 2024.09.25 | 100,000,000원 | 6,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
| 박혜준 | 3층 전부 | 2021.05.04 | 30,000,000원 | 2,600,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 30,000,000원 |
| 주식회사 비웰코리아 | 4층,5층 전부 · 학원 | 2019.04.03 | 50,000,000원 | 4,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 50,000,000원 |
| 미상(상호:육회 꽃피다) | 지층 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
확인된 점유·임차관계는 4건입니다. 이 가운데 박혜준과 주식회사 비웰코리아는 말소기준일보다 앞선 전입으로 대항력이 인정돼, 배당표에서도 각각 30,000,000원·50,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 두 건의 합계는 80,000,000원입니다.
가장 보수적으로 봐야 할 부분은 지층입니다. ‘육회 꽃피다’가 점유하는 것으로 조사됐지만 전입일과 보증금이 확인되지 않았으므로 대항력 有라고 단정할 수 없고, 반대로 대항력이 없다고 확정할 수도 없습니다. 따라서 현재 확인 가능한 실질취득 5,777,482,000원은 어디까지나 확인된 80,000,000원만 더한 최소치입니다.
③ 가격 구조 — 64% 유찰가가 곧 실질취득가는 아니다
현재 회차의 최저매각가는 5,697,482,000원으로 감정가의 64%입니다. 그러나 대항력 임차인 보증금 80,000,000원을 별도로 인수하므로, 확인 가능한 최소 실질취득은 5,777,482,000원입니다. 지층의 보증금·대항력 여부가 미상인 만큼 실제 부담은 이보다 커질 가능성이 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,697,482,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 59,374,820원 |
| 인수 · 박혜준 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 비웰코리아 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 목동새마을금고 | 6,370,000,000원 | 5,638,107,180원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 목동새마을금고 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 6,500,000,000원 중 5,638,107,180원이 배당되고 미배당액은 861,892,820원입니다. 박혜준·주식회사 비웰코리아의 보증금 합계 80,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 신촌역 남서측 인근이며 동일 로변에 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 지하철 2호선 신촌역, 경의중앙선 신촌역 및 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현재 이용. 지하1층은 ‘육회 꽃피다’, 1층은 ‘김촌’, 2층은 ‘BAROGO’ 공실, 3층은 ‘마포등심’, 4·5층은 ‘OKOREC(일본취업카페)’ 용도로 조사됐습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 지하1층~4층 승강기, 시스템 냉·난방, 화재탐지·경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지이용상황은 상업용, 평지·세로장방·중로한면입니다. 제시된 토지면적은 94.2㎡, 공시지가는 23,210,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지층 임차관계 확인. ‘육회 꽃피다’의 실제 임대차계약, 사업자등록 또는 전입·점유 개시 시점, 보증금 규모를 확인해 추가 인수 여부를 먼저 확정해야 합니다.
- 80,000,000원은 낙찰가 밖의 비용. 박혜준 30,000,000원과 주식회사 비웰코리아 50,000,000원은 현재 배당계산상 매수인 승계이므로 입찰 상한 계산에 반드시 포함해야 합니다.
- 1층 최홍연. 전입일이 2024.09.25.로 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없지만, 배당요구일 2025.07.16. 사실과 명도관계는 별도로 점검해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 창천동 5-46, 5-47 토지와 티파니빌딩이 일괄매각되는 조건을 등기·현황과 대조해야 합니다.
- 상가 명도. 여러 층에 서로 다른 영업·점유관계가 있으므로 낙찰 후 명도는 단일 주거물건보다 복잡할 수 있습니다.
- 3회·4회 유찰 시나리오. 최저가가 4,557,985,600원·3,646,388,480원으로 내려가도 확인된 인수 80,000,000원은 그대로 남습니다. 유찰가와 실질취득을 따로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 64% 할인보다 먼저 봐야 할 것은 ‘누가 얼마를 들고 남는가’
이 물건은 감정가 8,902,316,550원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 5,697,482,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 회차 실질취득은 최소 5,777,482,000원입니다. 박혜준과 주식회사 비웰코리아의 보증금 80,000,000원이 낙찰가 외에 승계되기 때문입니다. 더 중요한 것은 지층 점유자의 보증금과 대항력 여부가 미상이라 최종 인수액 자체가 아직 닫히지 않았다는 점입니다.
등기상 말소관계만 보면 기준은 분명하지만, 이 사건의 난도는 임차관계에서 올라갑니다. 특히 여러 층을 서로 다른 점유자가 사용하는 근린생활시설이고, 지층에는 미상 점유가 남아 있습니다. 따라서 결론은 “감정가의 64%라서 저렴하다”가 아니라, “확인 인수 8천만원과 미상 인수 가능성을 먼저 확정한 뒤에야 가격을 평가할 수 있다”입니다.
