부동산임의경매

한 줄 평 말소기준권리 이후 가압류·근저당 등은 매각으로 소멸해 매수인 인수 위험은 0원입니다. 다만 단독주택과 토지가 결합된 물건으로, 임대관계 미상·점유자 보증금 미상 가능성·환금성을 확인해야 합니다.

감정가

418,591,500원

단독주택+토지

최저가

293,014,000원

1회 유찰(70%)

매수인 인수

0원

말소기준 이후 소멸

핵심지표

B / 58점

권리 안전·환금성 확인

제주지방법원 2025타경7351. 제주시 구좌읍 하도리 1804-2 소재 단독주택과 토지 일괄매각 물건입니다. 토지는 509㎡ 규모이며 주택으로 이용 중인 건물이 포함되어 있습니다. 권리 분석의 기준은 2019년 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 서울보증보험 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	제주지방법원 2025타경7351 (임의경매)
소재지	제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 1804-2
도로명주소	제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도3길 108-15
용도	단독주택 + 토지
토지면적	509.0㎡
소유자	김숙희
감정가 / 최저가	418,591,500원 / 293,014,000원
청구금액	187,402,020원
매각기일	2026.07.28

① 권리 흐름 — 인수 위험은 제거되는 구조

말소기준권리는 을구 3번 중소기업은행 근저당권(2019.02.28)입니다. 이후 설정된 애터미 주식회사 근저당권, 서울보증보험 가압류 등은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 승계하는 권리는 없습니다.

② 임대·점유 확인 — 보증금 미상 주의

점유자	전입	대항력	보증금	비고
박미선	2020.08.03	없음	미상	전입신고가 말소기준권리 이후 · 매각물건명세서 보완 필요

⚠️ 점유 리스크 전입 시점이 2019.02.28 근저당권 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유 관계이므로 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 293,014,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,902,196원
을구 3번 근저당권 · 중소기업은행	228,000,000원	228,000,000원
을구 6번 근저당권 · 애터미 주식회사	500,000,000원	60,111,804원
서울보증보험 가압류	594,401,874원 외	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 매각가

1회 유찰 후 최저매각가는 감정가 대비 70% 수준입니다.

✅ 권리 관점 중소기업은행 근저당권 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 매수인이 부담하는 등기상 인수금액은 0원입니다.

⛔ 투자 관점 단독주택+토지는 아파트 대비 거래층이 제한될 수 있습니다. 제주 구좌읍 하도리 지역 특성과 임대관계 미상을 고려해 현장 확인 후 입찰가를 정하는 것이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 하도포구 남서측 인근으로 단독주택·근린생활시설·전 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
이용상태. 주택 및 부속건물 창고로 이용 중입니다.
토지. 자연녹지지역이며 역사문화환경보호지구 등 제한사항이 있습니다.
공부와 현황. 공부상 지목은 대이나 현황 일부 도로 이용 부분이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

점유 확인. 보증금 미상 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다.
권리 확인. 중소기업은행 근저당권 이후 권리는 소멸 구조입니다.
가격 판단. 단독주택+토지는 개별성이 강해 현장 가치 확인이 중요합니다.
제한사항. 자연녹지지역·역사문화환경 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 물건의 성격을 봐야 한다”

이 물건은 권리관계만 보면 명확합니다. 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수 부담도 없습니다. 다만 아파트처럼 표준화된 상품이 아니라 단독주택과 토지가 결합된 형태이므로, 가격보다 중요한 것은 실제 이용상태와 환금성입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-16	유찰	4억 1,859만원
2	2026-07-28	대기	2억 9,301만원

부동산임의경매

제주 하도리 단독주택, 권리는 정리되지만 ‘임대·환금성’을 봐야 한다 — 제주 2025타경7351

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험은 제거되는 구조

② 임대·점유 확인 — 보증금 미상 주의

③ 예상배당표 (매각가 293,014,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 물건의 성격을 봐야 한다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (26장)

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