서울서부지방법원 2025타경51813. 서울 은평구 녹번동 ‘시니어캐슬 클라시온’ 8층 802호입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물이고, 본건은 제8층 제802호입니다. 사용승인일은 2006.01.20입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 교육연구및복지시설이며, 매각물건명세서 비고에도 교육연구 및 복지시설로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
권리관계의 핵심은 2024.09.13 설정된 인천수산업협동조합 근저당권 332,400,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 임의경매개시결정과 2026.03.04 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없으며 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51813 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 8층 802호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 교육연구및복지시설 · 12층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 최경희 (2016.11.09. 소유권이전 · 거래가액 480,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 988,000,000원 / 505,856,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천수산업협동조합 / 285,437,023원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.13. 을구 6번 근저당권 · 인천수산업협동조합 · 채권최고액 332,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 보증금이나 대항력 판단이 필요한 임차인 신고 내역이 없어, 임차인 보증금 승계 위험은 확인되지 않습니다. 말소기준은 2024.09.13 인천수산업협동조합의 근저당권이고, 이후 등기된 임의경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 51.2%지만 시세 할인 여부는 별개
감정가는 988,000,000원, 현재 최저매각가는 505,856,000원으로 3회 유찰 후 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 12개월 평균 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 505,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,458,560원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 인천수산업협동조합 | 332,400,000원 | 332,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 165,997,440원 |
현재 최저가 505,856,000원 가정에서는 근저당권 채권최고액 332,400,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 165,997,440원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 부족과 매수인 인수는 다르다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 505,856,000원 | 332,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 404,684,800원 | 332,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 323,747,840원 | 318,415,370원 | 13,984,630원 | 0원 |
5회 유찰 시 매각가가 323,747,840원까지 내려가면 근저당권 채권최고액 기준 13,984,630원의 미배당이 생기는 시나리오입니다. 그러나 이 부족액이 곧바로 낙찰자의 인수액이 되는 것은 아닙니다. 제공된 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 녹번동 소재 은평구청 북동측 인근. 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 3호선 녹번역이 소재하며, 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 교육연구및복지시설로 이용 중입니다. 토지는 교육연구및복지시설(노인복지시설), 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내 8층 802호이며 사용승인일은 2006.01.20입니다. 위생·급배수·소방·난방·승강시설·지하주차장설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로 접합, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역도 포함되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 2,555.0㎡, 공시지가 3,080,000원/㎡이며 지형은 평지·사다리형입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 기재되지 않았고, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 자료만으로는 최근 12개월 평균이나 최신 거래가 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율과 실제 시세 할인율을 혼동하지 말아야 합니다.
- 용도 확인. 일반 공동주택이 아니라 교육연구및복지시설로 이용 중인 물건입니다. 실제 사용 가능 범위와 향후 처분 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황 점유 상태를 매각 전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 세금·배당 변동. 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 계산이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 과거 권리 대조. 등기에는 과거 신탁·전세권·근저당권 이력이 다수 존재합니다. 말소 여부와 현재 유효등기를 원본 등기부에서 최종 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 중요한 것은 실제 시장가치
권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2024.09.13 인천수산업협동조합 근저당권이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 505,856,000원이 곧 실질취득액입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 988,000,000원에서 3회 유찰되어 51.2%까지 내려온 것은 사실이지만, 최근 실거래 자료가 없어 이 숫자를 곧바로 시세 대비 할인율로 볼 수 없습니다. 여기에 교육연구및복지시설이라는 이용상태까지 고려하면, 이 사건의 핵심은 권리 인수 위험보다는 용도와 환금성, 그리고 실제 시장가격의 확인입니다.
