서울서부지방법원 2025타경51813. 서울 은평구 녹번동 시니어캐슬 클라시온 8층 802호입니다. 감정가 988,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 632,320,000원입니다. 등기상 소유자는 최경희이며, 2016.10.09 매매를 원인으로 거래가액 480,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.09.13 설정된 인천수산업협동조합의 근저당권 332,400,000원입니다.
권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 전세권·신탁·기존 근저당권 등은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 말소기준권리 이후의 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 권리보다 용도와 가격 검증입니다. 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 모두 이 호실이 교육연구 및 복지시설로 이용 중이라고 적고 있으며, 별도 실거래 시세자료는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경51813 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 8층 802호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 교육연구 및 복지시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내 8층 802호 · 사용승인일 2006.01.20 |
| 소유자 | 최경희 · 2016.10.09 매매 · 거래가액 480,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 988,000,000원 / 632,320,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천수산업협동조합 / 285,437,023원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 현재 인수 예상액 0원
현재 권리분석의 기준점은 2024.09.13 인천수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 332,400,000원이고 채무자는 최경희입니다. 이후 2025.08.11 임의경매개시결정과 2026.03.04 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
등기부에 보이는 과거 권리 중 2009.11.25 김경무 전세권 380,000,000원은 2015.01.16 해지로 이미 말소됐고, 한국외환은행 근저당권과 경기동부과수농업협동조합 관련 기존 근저당권 역시 등기부상 말소된 상태입니다. 과거 신탁등기들도 이미 말소 처리돼 현재 낙찰자가 승계하는 권리로 잡히지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 64%, 그러나 ‘시세 대비 저렴’은 미확인
현재 최저매각가는 632,320,000원으로 감정가 988,000,000원의 64% 수준입니다. 감정가에서 두 차례 유찰되면서 가격은 크게 낮아졌습니다. 하지만 이 데이터에는 동일 용도·동일 건물의 실거래 평균이나 최신 거래가가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 632,320,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 505,856,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 404,684,800원 | 0원 |
후속 회차에서도 배당 시나리오상 채권자 총 청구액 332,400,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 최저가격이 내려간다는 사실과 적정 시세는 다른 문제입니다. 특히 집합건축물대장상 교육연구및복지시설인 만큼 일반 주거용 아파트와 동일한 방식으로 시세와 환금성을 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 632,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,723,200원 |
| 2. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 332,400,000원 | 332,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 291,196,800원 |
현재 최저매각가 632,320,000원 가정. 집행비용은 약 매각가의 1.4% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 교육연구및복지시설로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 교육연구 및 복지시설로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내 8층 802호이며 사용승인일은 2006.01.20입니다.
- 입지. 은평구청 북동측 인근으로 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 3호선 녹번역이 소재합니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·난방·승강시설·지하주차장설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,555.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형이며 공시지가는 3,080,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 집합건축물대장과 감정평가상 교육연구및복지시설입니다. 일반 주택·아파트로 전제한 수익성 계산은 피해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 988,000,000원과 현재 최저가 632,320,000원의 차이만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 등기 재확인. 말소기준 2024.09.13 인천수산업협동조합 근저당권과 이후 압류·경매개시결정의 변동 여부를 입찰 직전 등기부에서 다시 확인하세요.
- 세금·배당 변수. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 토지이용규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 제한사항을 매수 목적과 함께 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 용도가 승부처
이 사건은 현재 등기 구조만 놓고 보면 매수인이 떠안을 금액이 예상되지 않는 인수 0원형입니다. 말소기준은 인천수산업협동조합 근저당권이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가에서도 채권자 배당 후 소유자에게 291,196,800원이 남는 시나리오여서 배당 부족으로 인한 인수 문제도 계산상 나타나지 않습니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 988,000,000원에서 2회 유찰돼 632,320,000원까지 내려왔어도, 이 데이터에는 최근 실거래 시세가 없습니다. 게다가 이용상태는 교육연구 및 복지시설입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 없음”은 장점이지만 “가격이 싸다”는 아직 확인되지 않은 사건으로 보는 것이 맞습니다. 입찰 전 용도 적합성·점유관계·실제 거래 가능한 가격대를 확인하는 것이 핵심입니다.
